编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。
当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。
此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？
值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。
观点网 “这是最坏的时代，也是最好的时代”，英国作家狄更斯《双城记》中这句时常被引用的名言，或许也可以用来形容黑石目前的境况。
在全球经济不景气，下行压力加大背景下，作为国际上久负盛名的另类资产管理机构，黑石依旧保持着强劲增长。
到2021年底，黑石总资产管理规模达到8810亿美元，增长速度达到42%，创造了10年来最快增速。截至今年第二季度，黑石总资管规模增至9408亿美元，同比增长38%。
在酷暑难消的七月，我们与黑石高级董事总经理、大中华区房地产主管韦增鹏在屏幕两端，由网络信号牵引着进行了一场酣畅淋漓的交流。
准时出现在屏幕前的这位黑石高级董事，比想象中要年轻许多，西装革履，谦逊有礼，给人感觉一如既往的低调。
自2007年加入黑石以来，韦增鹏一直专注于收购及管理大中华区的房地产投资。今年年初，他被擢升为高级董事总经理兼大中华区房地产主管。
谨慎且乐观
在全球经济增速放缓下，韦增鹏表示作为投资者，持观望态度尤其重要。
黑石继续专注于可以从这种环境中受益的板块 -- 具有短期租赁的“硬资产”，例如物流、租赁住宅，甚至旅游物业。
对于中国市场，从韦增鹏的表态中可以感受到，黑石在谨慎中持乐观态度。
对当下环境，韦增鹏用一种辩证思维看待。在他看来，目前企业和消费者的信心还比较低迷，但随着央行进行小幅度降息，以及房地产监管渐渐放宽，投资机会仍比较多。
即使预期租金增长率低于以前，黑石依旧会选择进行投资。
例如，由于全球大城市的住房需求强劲，和因为疫情造成的供应短缺，租赁住宅是黑石近期比较看好的全球投资主题之一，未来也会继续专注于这一板块。
“谨慎且乐观”，这是黑石对当下中国市场的态度。
在业界看来，黑石十分具有前瞻性。进入中国已有16年，黑石在本地的投资与其全球主题一致。
板块的筛选
大环境的变化也让黑石开始做一些取舍。
据韦增鹏所言，目前无论是在美国、欧洲还是中国，板块的选择很重要。
在当今具波动性的市场下，板块选择比以往任何时候都更加重要。在房地产方面，黑石在全球的投资组合大部分都是基本面强劲、租期较短的行业，在中国也是如此。
即使在市场低迷时期，黑石仍专注一直以来有信心的主题领域，是企业成功的主要因素。
物流一直是黑石青睐的板块。
黑石对物流地产领域的投资始于2010年，十年过去，在全球投资物流资产接近15亿平方呎（约合1亿4千万平方米）。
2020年，黑石董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民在接受观点新媒体采访时就曾表示：“我们最值得信赖的投资领域之一仍然是全球物流。”
黑石对物流资产的加码一直没有停歇，2019年6月以187亿美元收购普洛斯（GLP）的美国物流资产，成为当时全球有史以来规模最大的私人房地产交易。
今年2月，黑石再次对旗下泛欧最后一英里物流公司Mileway增资，占地面积达1，470万平方米，令后者估值提升至240亿美元。公开资料显示，黑石于2019年开始布局“Mileway”。
在亚洲，黑石于 2021 年出售了澳大利亚的物流平台 Milestone，是当时有史以来在当地规模最大的私人房地产交易。
在国内，黑石于2013年开展第一笔投资，投向了上海一个物流开发项目，开始布局中国物流地产生意。
2021年，黑石通过两笔交易，将粤港澳大湾区最大城市物流区-广州国际机场富力综合物流园100%股权纳入囊中。
在首次收购富力物流园70%股权时，韦增鹏曾对媒体表示，收购完成后，黑石在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，达到5300万平方英尺，覆盖23个城市。
公开资料显示，该物流园位于广州市花都区，占地1470亩，在出售70%股权之时，计划总建筑面积120万平方米，已落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施已落成，此外还有未开发仓库净用地面积约210亩（约14万平方米）。
对于该笔收购，在此次采访中，韦增鹏表示：“这项收购对于富力和黑石是一个双赢。”
作为全球投资图谱里的重要版图，黑石还于2017年在国内设立了物流地产的投资管理平台--龙地。截至目前，龙地物流在全国范围内管理着超过40个物流园区和占地面积超过500万平方米的仓库组合。
不过在黑石勾勒的蓝图里，龙地并不仅仅是一个物流平台。韦增鹏透露，很多黑石原先自己管理的资产，譬如生物医药园区、办公楼、长租公寓以及商场等，正在陆续整合到龙地进行综合管理。
“龙地已发展为一个拥有强大团队的多板块平台，在整个房地产周期中引入全球和本地的专业人才。”
具体到区域布局上，韦增鹏坦言，一线城市依旧是黑石瞄准的重心。据介绍，黑石在中国的房地产投资组合约70%集中于内地一线城市。接下来，依旧会将目光投向上海周边以及大湾区。
对于写字楼市场，韦增鹏指出关键是在合适的地点投资高质量的物业，以吸引高增长的租户。例如，黑石在世界各地的写字楼投资都集中在快速成长的城市和专注于生命科学和科技领域的租户。
在购物中心方面，韦增鹏都感到乐观。他说，在过去两年里，即使面临疫情的情况，但中国的一些购物中心运营商的同店销售情况很好。
他指出，对于保险公司和养老基金等长期投资者来说，具有高租金回报率的商业地产仍然具有吸引力。
黑石的优势
回顾2021年，是黑石高歌猛进的一年，对外投资部署1444亿美元，第四季度更是花费了创纪录的658亿美元，收购房地产、信贷、私募股权和对冲基金投资组合的新资产。
资管规模增长也十分亮眼，2021年黑石管理资产增长42%至8810亿美元，创下历史纪录，全年LP委托流入资金2700亿美元；其中，仅第四季度就带来了1548亿美元现金流入。
2018年，黑石曾定下的目标是2026年实现万亿规模；如今，韦增鹏表示这个目标有望比预期提前实现。
截至2022年第二季度，黑石总资管规模为9408亿美元。
对于这个成绩，韦增鹏倒没有觉得很意外：“这都有赖于我们拥有 36 年谨慎管理投资者资本的良好记录。”
“不要赔钱”一直是黑石的投资原则，苏世民也曾向观点新媒体传达这一理念，为了实现这一概念，黑石建立了独特的投资流程。
苏世民曾言，黑石的投资决策都是基于程序严格、冷静且稳健的风险评估。在当今具有高度波动性和不确定性的环境中，这个法则显得尤为重要。黑石必须持续关注自己的投资流程，以及代表投资者所作出的所有决定当中的潜在弊端。
韦增鹏也表示，黑石最自豪的不是在市场环境好的时候赚了多少钱，而是在金融风暴时，黑石仍然能为投资者带来正收益。
今年以来，美联储连续三次加息，其中6月将联邦基金利率目标区间由0.75%-1.00%上调75个基点至1.50%-1.75%，75个基点为美联储1994年11月以来最大单次加息幅度。
随着美联储加息，无风险利率也随之攀升，对于市场环境这种改变，在韦增鹏看来，对黑石的投资要求不会有太大的影响。
谈到黑石的优势，韦增鹏强调，团队起到非常重要的作用，黑石在香港和上海均有一定规模的团队，并且上海团队规模还一直在扩充当中。
“对新的投资者来说，如果在内地没有团队，尽调和实地看物业会比较困难，不利于投资决策。”
以下为观点新媒体对黑石高级董事总经理、大中华区房地产主管韦增鹏先生的采访实录：
观点新媒体：对于目前全球和中国经济有什么判断？
韦增鹏：对于全球的情况，大家普遍认为经济增长速度较前几年放缓了很多。作为投资者，持观望态度尤其重要。黑石一直专注于可以从这种环境中受益的板块 -- 具有短期租赁的“硬资产”，例如物流、租赁住宅，甚至旅游物业。
至于中国的情况，目前企业或者消费者的信心比较低迷，不过企业和租户普遍认为政策调控应该见底了，至少对房地产来说是如此。不管是住宅，或者住宅以外的一些领域，大家都觉得监管会慢慢转为宽松。
相对应的，央行也在慢慢降息，虽然下调幅度不是很快，但方向是对的。
目前不管是美国、中国还是欧洲，挑什么板块很重要。在当今具波动性的市场环境下，板块选择比以往任何时候都更加重要。
在房地产方面，黑石在全球的投资组合大部分都是基本面强劲、租期较短的行业，在中国也是如此。即使在市场低迷时期，黑石仍专注一直以来有信心的主题领域，是我们成功的主要因素。
例如，由于全球大城市的住房需求强劲，和因为疫情造成的供应短缺，租赁住宅是黑石近期比较看好的全球投资主题之一，未来也会继续专注于这一板块。
观点新媒体：目前黑石在中国的投资主要还是集中在一线城市吗？
韦增鹏：对，我们中国房地产的投资组合约70%集中于内地一线城市，一线城市以外的物业以物流为主（比如说长三角的二线城市，或者中西部地区武汉、成都等）。总的来说，都是以上海周边地区和大湾区为主。
最近这几个季度，大湾区表现特别好，会比上海周边地区更强一点。主要是在物流方面，若物流表现好的话，商业表现应该也会不错。
观点新媒体：对于新的投资者来说，若在当地没有团队是否会影响项目的投资决策？
韦增鹏：对新的投资者来说，如果在当地没有团队，尽调和实地看物业时会比较困难，不利于投资决策。
黑石在这方面有一些优势，因为在香港和上海均有很大的团队。目前，我们在上海办公室的人员总数一直在增加，现在还在招人。
当地有团队非常重要，从香港飞过去做一两个项目，这种模式可能过时了。
观点新媒体：黑石区别于其他的外资，有怎样的企业文化和优势？
韦增鹏：黑石在中国投资已经16年了，对中国大陆比较熟悉，美国总部投委会和最高领导对中国也非常了解。如果现在跟他们谈项目，可以比较针对性的谈项目的细节，比如地点、板块、租户有哪些问题，在投资决策的速度上会快很多。
现在一路走来，大家对于我们投资表现还是很看重的，就是绝对不要赔钱。我们最自豪的不是市场好的时候赚了多少钱，而是市场差的时候表现怎么样。金融风暴时，黑石仍然能为投资者带来正收益。
另一个优势是，这十年来，黑石的房地产投资组合规模增长了好几倍。黑石能从这些巨量资产里面获取许多实时市场信息，比如说每周签多少个租约，拿这些数据跟投委会谈的时候，就容易掌握市场的情况。
因为这两年市场比较波动，对于租金这些方面，之前一两年的数据没有太大的参考性。现在做决策，要考虑到实时的市场数据，才能做出一些比较全面的决定。黑石现有资产所提供的数据是我们一个比较明显的优势。
观点新媒体：黑石作为一个美国企业，深耕中国市场会遇到什么挑战？
韦增鹏：我们认为，不管是美国企业，还是香港企业，或者是内地企业，我们的想法是，投资首先要合规合法，这个是最基本的。
黑石通常投的是与政策方向一致的项目，比如物流、长租公寓或者新基建。这些都是政府鼓励外资企业投资的领域。
观点新媒体：美联储加息对黑石的投资要求有什么影响？
韦增鹏：简单来说不会对黑石的投资要求有太大影响。我们的投资者在投我们的基金时，主要考虑的是绝对回报率，多于宏观经济因素。比如一些机会型投资要求20%的IRR，不会说因为现在利率涨了2%，所以要22%，不是这样的，所以这个不会影响太大。
观点新媒体：龙地的发展目标或者规划是什么样的？
韦增鹏：我个人来说，更关注的不是规模做到最大，而是龙地能为旗下管理的资产制造多少的增值空间，比如说租赁的情况如何？为客户提供的服务好不好？工程管理上是否安全？是否可以压缩成本？
至于未来的发展方向，以前很多的资产，比如生物医药园区、办公楼、长租公寓等，都是黑石自己在管，现在其他板块陆陆续续也会整合到龙地里面进行综合管理。这其实是合理的，因为在工程管理，财务或者法务上这些都是共通的。
龙地已发展为一个拥有强大团队的多板块平台，而不是一个单纯做物流的平台，并在整个房地产周期中引入全球和本地的专业人才。
观点新媒体：商业地产和写字楼方面有没有适合的机会？商业地产还在后疫情的时代，有什么解决方案？
韦增鹏：对于写字楼市场，关键是在合适的地点投资高质量的物业，以吸引高增长的租户。例如，黑石在世界各地的写字楼投资都集中在快速成长的城市和专注于生命科学和科技领域的租户。
就购物中心而言，如果看一些比较大的投资组合，比如说一个全国性布局的营运商，他们的同店销售数据这两年是不错的。在疫情时还能保持这样的增长率，我觉得是比较少见的。
如果有增长，租金回报率也高的话，对一些比较长线持有的核心类投资者，比如说保险公司，养老基金，还是比较有吸引力的。