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更深一度看楼市
“现房销售第一枪”的地块成交，是否意味着现房销售的浪潮来临？恐怕未必，去年杭州十块竞品质地块集体流拍，才更具代表性。
现实情况是，现房销售是开发商无法承受的，购房者也未必买单。
如何解决业主的烂尾之痛？这三招或可帮助他们避坑。
现售第一枪真响了？
烂尾楼风波下，预售制度遭遇到了海啸般的舆论冲击。
在舆论的风口浪尖上，福州市挂出的一块地刷足了存在感，这块地的特殊之处是：明确要求现房销售。
当时网上讨论得很热烈，不少媒体用的标题是：打响现房销售第一枪。
定于今天开拍的这块地，以底价成交了。
图片来源： 福州永泰县自然资源和规划局
这是不是就意味着将要掀起一股现售革新的浪潮呢？
楼市君仔细阅读了一下出让公告，这块楼面价才3千多的永泰县的地，起拍价才4千万，容积率才1.1。
位置偏、项目小、工期短，看来“第一枪”含金量并不高。
事实上，这不是真正的现房销售“第一枪”，前几次尝试的城市或许更具代表性。
包括南京、苏州、杭州、广东都出台过现售政策，颇有向预售制开炮的意思。
但很遗憾，这些炮都落空了。
其中最具代表性的是杭州。
2021年第一轮集中土拍火热，作为最热门城市之一的杭州，对第二轮集中土拍政策做了大幅度调整。
其中，最大调整在于上线了“竞品质”土拍。
什么是竞品质？顾名思义就是房企报名时就要提交自己的交付标准，先比一比谁的品质更好。
为了确保按质量建好，还得修成现房验收后才能出售。
不出意外，即使在土拍市场火热的杭州，推出的十块竞品质地块集体流拍了。
杭州十块竞品质地块 图片来源：搜狐
杭州的想法是好的，竞品质击中了人们诟病“期房”的两大痛点：
第一是烂尾、第二就是货不对板。
现房销售一手交钱一手交货，自然不用担心开发商建到一半，突然躺平。
竞品质更是先把品质提高，然后得经过政府验收、购房者现场“验货”，避免了期房饼画得有多大，交楼维权就有多激烈的糟心事。
但是这么一个满足人民群众对美好生活向往的好政策，为什么频频遭遇滑铁卢呢？
现售，开发商无法承受之重
现实的残酷就在于，所有的美好，都是有价码的。
这个价码，开发商无法承受，购房者可能也不买单。
杭州竞品质地块挂地的时候，有头部房企的投拓就跟楼市君吐槽：
这十块地几年后卖现房挣的钱，还不够还银行的贷款利息。
很显然，他没有说谎。根据2021年房企公布的销售净利率，像世界500强绿地控股只有可怜的1.78%。
这个水平，等到现房建好再买，纯属赔本赚吆喝。
哪怕是市场火热的杭州也不例外，在20年杭州集中供地中，滨江集团拍下的几块地后，有投资者问：净利润能有几个点？
公司戚老板说了很多，比如滨江团队的精干高效管理，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大等等。
最后补充了一句：
在这种情况下，努力做到1%-2%的净利润水平。
可见，开发商暴利是最大的幻觉。
暴利的茅台，销售净利润是52%，一瓶挣1000，十瓶挣1万；相比之下开发商就像卖饼，卖一个饼赚一块，卖1万个饼才赚1万。
地价贵，利润低，开发商挣钱靠的其实是“走量”，要走量就得周转快，周转快就要现金流。
预售就是用购房者的现金流，来让这架水车转起来。
搞现售就是抽刀断水，以现在开发商的生存状况来看，无异于在ICU拔管子。
开发商当场就玩不转了。
对于购房者而言，房屋现售同样要付出更多价码，开发商现售，多出的这部分成本必然转嫁给下游，据测算现售房屋要比预售贵20%以上。
这就导致当预售楼盘的价格更低，现售房反而没了优势。
现售地块屡屡流拍，各地的现售政策也迟迟无法推进，就是这些现实问题比理想中要复杂。
事实上，烂尾现象的也并不全是预售制度的锅。
有些开发商在开动高周转的水车时转速太快，自身的造血能力没有跟上。
加上预售账户难以有效监管，就导致像恒大这样的庞然大物突然就失灵了、散架了。
而令人唏嘘的是，承担这一切烂摊子的却是购房者。
担心交楼？三招避坑
在现实的复杂性面前，现售制注定只能徐徐图之。
但在行业转型期，或也孕育着新机会，如果住房需求是刚性的，大可不必草木皆兵。
当然跟过去不同的是，每个人都需要提高风险意识，避坑防烂尾是目前排在首位的功课。
对此，楼市君也总结了三种避坑模式。
第一，尽量买头部房企的期房， 头部房企包括：
头部的央国企，比如熟知的保利、招商、华润、越秀、华发等，有政府信用背书的行业主导者。
头部的民企，比如万科、龙湖等；保持稳健经营，财务状况良好的企业。
第二，直接买二手，二手不存在交楼问题，也就不存在烂尾风险。
第三，可以买新房的现房，不用担心交楼，也能很好的满足新房控的洁癖。
这样的房子，其实是有的，以广州为例，据楼市君统计目前市场上有现房销售的楼盘就高达37个。
这37个楼盘总体分两类。
一是大平层和别墅这类豪宅，这种盘一般价格高，开发商都是奔着利润来做，房屋的受众是少数的圈层人士。
于是从预售卖到现售，开发商并不能太追求销售速度。
二是普通的住宅，这种情况就比较多样了。
有的是待价而沽，有的是销量不畅硬生生从期房熬成了现房，还有的由于某些证件报批的问题，建好后才搞定手续拿来卖。
但无论哪种，对购房者而言，现房都是优势，在烂尾风险频发的今天，所见即所得就是最大的卖点。
当然有些开发商也敏锐捕捉到了客户的心态变化， 像时代，挂出来的标语就是：
“广告再好，不如现房可靠。”
这样看来，现售也能帮开发商降一部分成本，比如营销费用：
再也不用印那么多楼书、造那么大沙盘了。
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