恒大物业VS碧桂园服务

时隔一年，恒大在自己官网公布了恒大物业几项数据：

整体来看，依然是规模很大的龙头：上半年合约面积8.1亿平方米，同比没有变动；在管面积4.8亿平方米，同比增长约3000万平方米；上半年收入有65亿元，同比降低17.44%。

在去年中期财报之后，这是关于恒大物业的最新数据，有点惨，基本上相当于一年时间白费了。

但即使在今年，这数据可以秒杀很多企业。在上市物业公司里，按规模能排前五，按营收能排前十。

就是这样一家企业，跌倒了，一年的时间都还没能重新站起来。

恒大物业的跌倒，我们感到可惜的同时，也惊惧其带来的震动。

尤其是对一些战略规划比较相似的企业来说。

来看一组图：

以前我们只知道恒大物业和碧桂园服务有点像，但从没想过居然会这么像。

如果不标注企业，单从走势来看，可能完全无法分清楚，这是不同的两家企业。

两家企业，几乎是同增同长，在规模扩张方向的战略走势，非常同步。

1993年，杨国强在广东顺德的首个地产项目——4000套名为碧桂园的别墅，只卖出去3套，为了卖房子，他绞尽脑汁。后来还是请来军师出谋划策，把北京名校景山学校开办了广东分校并且打出某某孙子入读景山的广告，一炮而红。

这次项目成了地产界的经典营销案例，此后碧桂园转战广州、佛山，扩散到珠三角高明、鹤山、江门、清远、南沙等地，2008年以后开启全国战略。郊区低价拿地、建设配套造城成为了碧桂园的一大特色，后来又逐渐被彻底发扬光大为“农村包围城市”。

这门绝学的另一位发扬者，是许家印和他的恒大。

许家印和杨国强一样是地产界的门外汉，边学边干，1996年终于注册成立恒大，转年开发的第一个金碧花园的项目，创下了“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益”，成为一匹黑马。这八个当年，也成为了日后项目开发的守则。

两个人几乎同时期进入房地产的浪潮中，从华南出发进军全国，短短几年时间，从一无所有到登顶。而后深耕住宅，下沉三四线市场。2015年三四线城市被彻底激活后，短短数载，销售额成几何级增长，被“农村包围城市”轮流推上神坛，称霸第一阵营。

很多时候，发际的机遇可能会成为一生的行为底色。这两位都是神话顶端的人物，无论是金融手段还是朋友圈的广度，在今天来看都格外有些相似。

继承到物业公司这里，也将这些奉为某些战略方向的灯塔。

1、因地产关联公司影响，底色在三四线城市更浓郁。

两家的地产关联公司，都是借着三四线小城市的东风登顶，也就导致了这两家物业公司，基本盘也都在城市周边和小城市。

到去年，两家企业就已经分别进入了1000个小城镇了。因此，碧桂园服务热衷于买一些高端盘子，树一些高端服务的旗子。

2、实现规模扩张、业务扩张的途径，主要在于大手笔撒钱。

碧桂园服务通过收并购成功成为了去年最受关注的物业公司。也是通过收并购，达成城市服务、广告媒体等成就，每年百亿人民币砸进去，吃瓜群众听了无数次浪花拍岸的声音。

恒大物业动作稍微晚了半步，一直到上市前后，才开始买买买。上市后先花15亿收购亚太酒店物业，而后誓师全年扩张计划，试图在规模上与碧桂园服务一较高下。

3、关联地产公司强势，文化、战略全方面被影响。

恒大物业的倒下，主要原因在于恒大地产。关于134亿的谜团，也是近期业内讨论的焦点。

受到其影响，碧桂园服务从去年下半年开始，多次申明自己的独立性。但市场不怎么买帐，毕竟从多年前开始，碧桂园服务的目标就是：打造五星级的家，拓宽知名度，方便卖房子。

都是反哺的故事，谁又能讲得更动听呢？

除了开篇那个格外相似的规模变化，两家公司在一些数据走势上也比较趋近。

首先是一直通过做规模增量，实现收入增长。

在上一篇分析碧桂园服务的文章中，我们也指出了这个问题：忽高忽低的规模增速，也造成了收入增速的忽高忽低。

恒大物业上市时间短，数据样本相对少一些，但也能看出，在规模增速洼地的2020年上半年，收入增速也在洼地。2021年收并购速度一旦上来，营收立刻也跟了上来。

由于“高速度”的思维逻辑，在一个老行业革新的时机下，也依然被这种思维逻辑裹挟，甚至于这种革新思维，在最初可能也是源自于有望高速度增长的数字。

但对于革新、长期主义来说，这种思维，可能并不那么适用。

第二，毛利率依赖占比不高的社区增值服务。

两家物业公司，原本都是以社区为住宅主流，但社区增值服务在总收入中的占比并不高。去年中期，恒大物业社区增值服务占比15%。去年碧桂园服务，社区增值服务占比11.5%。

但这两个业务，均是两家公司毛利率最高的业务。

碧桂园服务2020年前后发力了一波社区媒体和租售业务，去年收入增速也很快。但此后将更多精力放到了管理项目的业态扩张上，2020年新增城市服务，2021年又新增商业运营服务。

似乎各个方面都浅尝辄止，更在乎的，依然是可以飞快叠加的数字。

第二，在降低管理成本提高人效，两家公司也是趋同的。

碧桂园服务的地产关联公司，以高速建房、低成本建房知名，这几年研发的造房子机器人，省了不少钱。碧桂园服务当然也是受益的，据说机器人的引入将能提升20%的效率，可以替代50%左右人工。

恒大物业前几年就宣布，完成了ERP建设，人均在管面积翻了一番还要多。

相似的企业文化，引导了相似的规模、高速的战略，通过买买买不停地叠加，但在深度挖潜时又非常不够。

恒大物业如此，等到碧桂园服务没有更多余粮支撑买买买的动作时，又会如何？