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东莞704新政后，效果如何？
7月4号东莞发布新政，除了莞城、南城、东城、万江、松山湖继续限购，其余28镇全面取消限购。
新政一出，瞬间沸腾。一时间“深圳客连夜扫房”、“欢迎深圳看房团”等词条配图刷屏朋友圈。
确实，深圳客一直是东莞楼市的重要“活跃因子”。根据百度热力图，深莞融合趋势明显，双城通勤人士众多。如塘厦、长安、凤岗等临深片区，深圳客占比甚至超过50%，部分小区甚至80%以上住户都是深圳人。
根据中原、克而瑞等机构不完全统计，
2016年，东莞新房市场深圳客占比约47.1%；
2017年，限购后新房市场深圳客占比约36.8%；
2018年，略有回潮，新房占比约41.5%；
2019年，新房深圳客占比约16%；二手房比重约25.3%；
2020年，新房占比约27.7%；二手房占比约22.9%；
2021年，东莞802政策，发布二手房指导价并限售5年，在莞购房（含新房、二手房）的深圳客大幅下跌至约9.8%，其中2021年上半年东莞二手房深圳客占比约6.2%；
2022年，上半年东莞二手房深圳客占比仅剩约5%。
那么东莞敞开怀抱后，首月效果如何？一向“偏爱”东莞的深圳客是否返场了？
周末，我们和东莞某央企营销总交流营销一线的观感：“新政后，我们马上做了反应并配合营销活动，还专门申请派车接深圳看房团。开放的第一周热度不错，很多深圳人看房；不过看的人多，买的人少。而接下来这几周，连看的人都下降了。”
从克而瑞成交数据来看，也与营销一线观感相互印证。只有在新政的第一周成交突破800套，而后每周递减。
数据来源：克而瑞
中原研究院统计了2020年以来东莞楼市单周来访、转化情况及认购量，数据很直观，7月放开后虽有攀升，但相较于历史高峰期而言，仍处于低位。
数据来源：中原研究院
显然，营销一线的直观感受和来访、转化、成交数据都在传递一个信号：深圳人对东莞的热情，没那么高了。
难道说，东莞已经不吸引深圳客了？这又是什么原因呢？
02
六大原因，深圳客更加理性
我们研究认为，有6大因素，让深圳客本轮更趋于理性。
第一全国楼市筑底，购房情绪整体偏低
根据中指数据，2022年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%；与2019-2021年同期均值相比下降31%，较2019年同期下降28%。虽然二季度呈回暖趋势，6月成交翘尾，但与历史成交同比，明显楼市回暖仍需时间。
数据来源：中指数据
7月受断供等负面因素影响，6月成交翘尾之后再添“阴影”。好在国家出手托底，稳交付信心。目前从70城数据冰山指数（用挂牌价反映房地产价格走势）来看，5月月环比-0.51%，6月月环比-0.48%，7月月环比-0.49%。全国楼市没有好转，也没有明显恶化，仍在底部徘徊。
数据来源：冰山指数
因此，大环境下市场购房情绪依旧整体偏低，回暖仍需时间。东莞放开限购虽然吸引人，但在全国楼市整体横盘企稳的趋势下，购房者热情难免受影响。
第二是区域领头羊“拖后腿”
根据房地产历史调控政策传导规律，楼市复苏一般分为领头羊复苏——第二梯队复苏——整体复苏三个阶段。即由一线城市率先反弹爆发，再迅速传导到都市圈所在的二三线城市，逐步扩散回温面积。
东莞所属的都市圈，“领头羊”城市明显是深圳。在近两轮2015及2020年的楼市复苏中，深圳的带动作用极其明显，比如2020年深圳新房住宅成交45384套，创2015年以来最高。
但是今年，在全国超500次政策调控的情况下，深圳岿然不动，仍保持史上最严政策（715深八条、208二手房参考价），市场表现起伏，整体偏冷。
上半年，深圳新房住宅成交16126套，同比下跌38.3%；二手房住宅成交9965套，同比大跌65%。
7月（截至7月29日），深圳新房住宅网签3102套；二手房成交2056套；对比6月深圳一手住宅累计网签3008套；二手住宅累计过户2274套，想见7月依旧呈谷底横盘趋势。
数据来源：各城市住建局、深圳贝壳研究院
备注：东莞住建局暂未公布7月18-29日网签数据
深圳楼市自身尚未回暖，对大湾区楼市也产生了显著影响。目前东莞放开但回暖有限，惠州、中山、珠海等都市圈内城市还依然偏冷，可见，“领头羊”深圳不涨，大家信心都不太足。
第三“剪刀差”收缩，差价已经没那么香了
现在东莞什么价格？根据瑞成搜7月第三周数据显示，临深热门片区，松山湖片区均价5.5万/㎡；长安镇4.7万/㎡；大朗镇4.2万/㎡；虎门3.7万/㎡；塘厦3.9万/㎡；凤岗3.5万/㎡；主城区南城均价4万/㎡；东城均价5.4万/㎡。
这个价格意味着什么？
深圳由于新房市场执行严格的“限价政策”，打新价“颇香”。在东莞松山湖均价5.5万/㎡的情况下，同为华为基地的深圳坂田均价不过5.9万/㎡！东莞部分区域房价已经倒挂深圳很多区域！
最近十年，深圳曾三次大举“杀进”东莞。
一次是在2015年左右，那时深圳作为全国楼市复苏重要的“领头羊”率先修复，二手房月均成交量高达约1.1万套，远超8000套牛市分界线。深圳楼市的热度也快速传导到都市圈。
2015年深圳房价地图
2015年东莞房价地图
彼时，深圳均价普遍突破5万，而东莞均价才8千左右，临深片区也不过一万多。东莞房价随着深圳客的涌入而快速上行，年内完成“两级”跳，年中从“8”字头跨越“9字头”，年尾又跃升到“万字头”。深圳楼市大热、深莞悬殊的“差价”和东莞明显上行趋势同步发挥正向作用。2015年，东莞卖掉近1000万平新房，同比增长约76%。
第二次是2018年，七八月华为搬家到松山湖，东莞新房、二手房闻风涨价，距离华为越近，房价越贵。
2015年6月-2020年6月松山湖片区均价
但即使松山湖片区房价快速冲顶，与深圳的房价“剪刀差”依旧明显。2018年8月龙华均价约5.3万，龙岗均价约4.6万，与松山湖片区仍然存在2倍以上的价格差幅。
2015年8月深圳房价地图 图片来源于网络
而且经历了2017年低谷后，2018年深圳楼市自我修复也是非常明显，成交量回升，市场信心回暖。
受深圳楼市回暖、华为搬家、差价显著、东莞楼市逐年走高保投资信心等因素影响，东莞楼市再一波被带动，从8月后量价齐飞，年底虽然受促销等因素影响价格有所回落，但网签量达到顶峰。
再之后就是2020年，又是深圳带头全国楼市回暖的一年。深圳全年新房住宅成交45384套，创2015年以来最高。二手房更是疯狂，全年成交95273套，同比增加23.5%；二手房价涨幅34%，位居全国第一。
2020年12月深圳房价地图 图片来源于网络
而在深圳遍地10万+时代，东莞的价格就太香了，半小时车程，价格折半可能还多，深圳购房大量外溢，直接带东莞楼市起飞！
2020年东莞房价地图
2020年，东莞新房价、供应、需求涨幅均超过20%，刷新东莞新房发展史。新房均价24227元/㎡，同比上涨20%，大湾区内第一。2020年底东莞新房库存严重告急，去化周期仅为3.1个月，去化时间大湾区最快。
和前三次相比，在东莞经历了飞涨而深圳新房严格限价的情况下，深莞（尤其是倍受深圳客青睐的临深片区）房价“剪刀差”已经收缩，差价远没有以前那么香了！
第四深圳严格限价，门槛降低
深圳严格执行新房限价及二手房参考价，因此在东莞价格抬高之后，买得起东莞的客户努努力，也有可能够得上深圳。
比如乐有家整理了一份总价300万以下的深圳二手住宅房源：
一手房打新，市面上也不乏一些低总价上车盘。有的项目也变相降低了首付比例，龙岗某项目，首付60万起上车小三房。
如果想要舒适的改善型户型，那就更要慎重。深圳的购房贷款政策规定，家庭名下无房无贷，最低首付3成；而名下有房（深圳无房）哪怕贷款结清，首付也要5成起，很多银行要6成首付。
在这种情况下，如果不是确定要买在东莞生活，一旦再想回深圳置业/置换，首付比例将会大大提高。以总价800万的房子为例，首付就要从240万上升到400万甚至更多，足足要多拿160万+。
能买一线，何必其他？
深圳和东莞楼市的含金量终究不是一个量级，“限价”窗口期，上车深圳还是深圳人的首选。
第五是全国楼市普遍松绑，东莞竞争者众多
2022年全国城市普遍加入地产松绑潮，其中不乏一些高量级的强二线城市，扩大了购房者的选择面。
毋庸置疑，未来楼市会高度分化，人口流失的、低级别城市没有未来。刘博曾经整理了中国内地最有价值的20来个城市，排序如下：
北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、重庆、天津、武汉、东莞、宁波、厦门、郑州、西安、合肥、海口、三亚、青岛、济南、长沙、佛山、福州等
比东莞排序靠前的城市也纷纷放开了限购：
杭州2022年二季度起，先放松远郊区新房限购，大专以上人群在富阳区购房社保要求降至1个月。又放松新落户及外省人群二手房限购，5年内落户的不再要求社保，非户籍家庭社保时限要求缩短至12个月。
南京力度更大，非南京户籍人员提供个人6个月社保证明，就可以开具购房证明，征缴方式不做区分，个人补缴、单位补缴都可以！
南京新政整理 上下滑动可查看更多
成都解绑近郊区（市）县，已购或新购住房不纳入中心城区（青白江区除外）购房时家庭名下住房总套数计算。
成都新旧政策对比 上下滑动可查看更多
苏州自2022年5月9日起，外地户口需在苏州连续6个月及以上纳税或社保证明即可。但苏州比南京政策严格一点，不可以补缴。
重庆本来就是全国购房政策最宽松的新一线城市，不限购。
天津因区施策，武清、静海、蓟县、滨海新区，这四个区购房要求有京津冀工作证明或者有滨海新区居住证即可购房，相当于变相解除限购。
武汉6月21日起限购政策调整，非本市户籍居民家庭在限购区域内首次购买普通住房的，在武汉市缴纳个税或社保年限由3年内累计1年调整为3年内累计6个月。
很明显，今年楼市放开，是换房、实现新一轮资产配置的宝贵机会，放眼全国，不乏比东莞量级更高的城市，而且比东莞放松限购更早，这也加剧了（深圳）投资者的“选择犹豫”。
第六是房地产赚钱效应短期内不再显著
我们近期曾发文预测（楼市，或重演1998-2002！），全国楼市复苏过程或许会拉长，几年内房地产赚钱效应可能不显著，这也会导致很多人不考虑买房。
综上，全国楼市筑底，回暖尤需时间；深圳没有发挥“领头羊”作用进行热传导；剪刀差收缩，差价没有过往吸引人了；深圳严格限价，门槛降低；放眼全国，东莞竞争者多；房地产赚钱效应不那么显著了；再加上疫情影响，收入下滑；双城生活弊端渐显等原因，共同导致704新政后的赴莞买房潮，更显理性！
不是东莞对深圳客没有吸引力了，而是深圳客在更加理性地观望后市！
03
东莞，是否还值得入手？
那么理性地看待东莞楼市，是否还值得入手呢？
答案自然还是肯定的，作为粤港澳大湾区重点城市，东莞夹在广州、深圳、香港三个高量级的世界一线城市之间，区位优势显著，且自身发展也很不错。从长远来看，东莞向好是没有悬念的。
因此东莞的几大重点片区，我们仍可以坚定看好。
东莞区域规划示意图
东莞限购区也就是松山湖、南城、东城等核心区，一定是可以买入的片区，但目前价格处于高位，短期内“赚钱效应”不会太显著。如果预算充足，且愿意长线持有，也可以作为资产保值的选项。
买非限购区，一定要盯准两大要素，一是产业，这决定了片区的购买力；另一个是地铁，这很大程度决定了未来会不会有刚需接盘。
东莞北接广州、南融深圳、西连南沙、东拓惠州，毫无疑问，深圳的外溢能力最强，华为、vivo等一批高科技企业已经进驻东莞，随着企业发展、产业进阶，未必不会诞生新的“松山湖”。因此，东莞临深，尤其是有高新产业支撑又有地铁规划的地方，最值得看好。
东莞产业规划图
东莞交通规划图
最后再结合目前成交热度及价格，选择高性价比的项目！
根据7月4日—7月24日网签数据统计，东莞共13镇网签量超百套，依次是塘厦、横沥、虎门、厚街、黄江、寮步、谢岗、茶山、沙田、长安、石碣、大朗、凤岗。麻涌、常平和大岭山也还不错。
由此可见，704新政落地后，临深、滨海、环城区热度较高，成交量明显提升，颇为“吸金”。
下半年东莞还预计将有38个潜在项目可能入市，供应放量，成交也有望持续升温。
目前全国楼市进入分化时代，城市内各区域价值也在分化。投资东莞还是建议选择热点区域，建议入手规划高、产业强、通勤便利的优质产品。如果发现价差倒挂的高性价比的项目，不要放过！