芒果，资深房产投资人，调研了上百个城市，成功穿越过多轮楼市牛熊，数次成功预测房价的上涨，信奉知识的魔法撬动人生！
以下为“芒果一线”微信公众号精选提问
01#
专家点名：如果你的房子，满足这4点，未来会越来越值钱
提问：芒果老师呀，坐标上海，16年在重庆建仓1600平，之后迎来2年大涨，19年赚了之后卖掉一些房子，在北京又买了一套，之后北京也在缓慢上涨，全部卡在节点，不胜感激
只是有个问题想和您讨论一下，就是按道理同区域同房龄同品质不管开盘价如何，之后房价趋同，但是我看北京很多小区并不是如此啊，比如芍药居一带，很多老小区可能差价还在10%~20%，是不是我忽略了其他因素，比如学区或者其他什么。
这个模型能套用重庆和成都吗？不胜感激
回答：一线城市跟二线城市的价格体系完全不同，不能套用模版。
在北京经常能看到一些板块或者板块内部出现反常的价格，呈现出一种价格混乱的现象，但仔细思考，还是可以总结出原因的。北京的价格错位，通常有这样几个因素导致：
1.学区因素
这一点大家的都明白，如果没有了学区，东西城老破小就是6万不到的水平，太阳公元就会向土星园看齐。
2.新房癌因素
当前社会是一个新房癌十分严重的社会，哪怕房价贵如香港，无数的人对新房也趋之若鹜；对于北京来说，老公房一类产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，宁愿花5万买5环外新盘/次新小两房，不愿意花5万买3环老破小三居，大量的需求和供应的稀缺推高了新房和次新的价格，很多次新房在最近5年的价格表现十分突出，直到溢价。
3.对比因素
一个地段内部如果有充足的购买力人群，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会产生产品的对比效应，譬如十里河的山水文园，完美对应了附近有点小钱却在附近无好房可买的小老板，山水文园的填补了市场的紧缺，实现了精准的产品的溢价；对比因素并不局限于一个板块内，本质逻辑是产品与人群的精准匹配，比如泛海，比如上地学区房。
4.土豪因素
土豪的因素和对比因素有些类似，区别是土豪的消费喜好占绝对主导，哪里有土豪看上的产品，哪里就会疯长一波，如果哪天土豪口味变了，也可能就此长期横盘。
02#
二线城市2000平，是怎样的感受？
提问:芒果老师，坐标二线，建仓两千平，净资产达到你文章的入门级财务自由标准2379万，对本职工作极其厌倦，税后稳定40+，可以放弃吗，暂时也没有其他好的战点，也就继续搞搞房子。请不吝赐教!
回答:感谢信任
1.2000平、5000万资产、2500万净资产，对这样的资产规模来说，40万年收入的工作，性价比的确是蛮低的。
2.而且，从你的描述看，显然，这份工作也不是你热爱的事业，甚至都谈不上喜欢。
3.所以，你当然有辞职的资本，也应该辞职。大好时光，别浪费在不能提升生命光彩的事情上。
4.每个人有自己擅长的事情。
其实，在我看来，二线城市2000平，也仍然谈不上一定就是真正的职业房产投资人。
也不一定非要房产这条路上一条道走到黑。
03#
毋庸置疑，深圳和广州依然大湾区最强王者
提问：芒果老师，无意间看到您的文章，看到文章一些朋友的买房情况，感觉大家都在努力生活，努力赚钱投钱给家人或者孩子留有更棒的生活，这些积极的态度也影响着，我的个人情况是这样的，手里600万，现在名下2套房，女朋友也是事业狂，虽然没有结婚，但是在一起也7年8年了，想把房子写在她的名下，她比较喜欢大湾区，所以想投资大湾区。接下来我朋友还有120万还给我，一种720万，另外她那里也有100万左右，她说不够找她拿，但是我们都太忙了，没有时间来了解房产，而且我和女朋友也认为专业的事找专业的人，所以我想问你一下，现在投资大湾区，哪个城市比较合适，谢谢芒果老师了，十分感谢
回答：客气了，凡事都是缘分，听你的叙述，感觉你好幸运遇到了一个可以和你并肩作战，志趣相投的恋人，实属幸运。
投资本身的行为是投资未来，但是要知道一个区域的未来，前提是得知道的过去，关于上一轮大湾区楼市行情总结如下
1、分化
2015年以及之前的行情都是以普涨为主。然而从2019年开始，普涨不再，分化为主，只有结构性的行情。
从城市来说，核心城市涨幅高，如深圳和广州，次核心城市涨幅还行，如佛山icon，普通城市微涨其至不涨下跌，如惠州，中山和珠海。
从地段上来说:核心区吃肉，近郊喝汤，远郊干瞪眼。
不仅地段在分化，配套、小区、楼龄和户型都在分化，只有好地段+好产品才能拿到超额涨幅。
2、东莞
竟然在上一轮涨幅中拿下了全国最高涨幅，核心区的次新小区基本房价翻倍。我们说过去十年深圳涨幅最高，过往五年东莞涨幅最高。东莞在上一轮行情中凭什么在没有放开限购，限售，限贷等大的刺激利好的情况下能够涨幅这么高。
3、一线就是一线
深圳和广州依然是无可撼动的老大，核心区稳稳的涨幅，收益高，确定性强。不像其他城市，行情时高时低，不稳定。
4、资金体量大，依然首推这两个城市，其次是东菀
04#
租金爆棚的重庆顶级网红单体楼房价会起飞吗?
提问：芒果老师，朋友拉来重庆投资看房，重庆真是一座很棒的城市，轻轨轨道交通已经一线城市差不多，到科学城的金凤逛了逛还是一片空地，光电园产业也真多，关键是重庆的夜景真的很震撼，重庆妹纸也十分漂亮，在观音桥逛了一圈，去了非常有名的“红鼎国际”，租金很高，能持有吗？以及“红鼎国际”这样的产品怎么看？
回答：哈哈，欢迎来到重庆知名小区红鼎国际打卡，红鼎国际虽然租金很高，不过还是不要碰，因为租金是租金，涨幅是涨幅，涨幅才是核心利润
重庆老商圈的单体楼
老的基本不涨：
基本上重庆老商圈的单体楼都逃脱不了搞成大杂烩的命运，位置一好，单体就容易搞成商业楼，物管大打折扣，价格就上不去。
新的基本很贵：
商圈的地寸土寸金，动不动就是高价地，开的新盘还不便宜，打着核心地段的噱头，弄个单体楼，一旦产品不满足正常住家需求，买贵很容易站岗。
而且，新的，以后也会变成老。
所以买房，不能只看开发商宣传，不能只看地段好租金好。
总结：
1.单体楼如果在商圈，物管差，别买。
2.单体楼户型如果全是单配，别买。
3.单体楼如果是商业性质，别买。
4.单体楼如果周边没有绿化资源和成熟小区，别买。
5.单体楼靠近夜场夜市KTV等，别买。
那么，单体楼可以买吗？
当然可以，但必须要满足几个。
1.物管一定要严格，物管费尽量高。
2.周边一定是成熟氛围居住区。
3.户型一定要满足基础的两房三房住家。
4.梯户比不能太高。
物管水平，户型功能，周边氛围，决定单体楼的核心价值。
单体本身不重要，重要的是里面住什么人。
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