ID：内审师修行与实战
前几天，有人提问：“现在可不可以下手买房？谈谈楼市呗！”
首先，要声明一下，我不是经济学家，也不是半仙，所有的判断和推测，都是基于个人在地产行业从业多年的经验和观察得来。
本就是“坐井说天阔”。
我姑妄言之，诸君姑妄听之，姑妄信之。
一、大的方向
笔者的判断，其实和网上的很多说法相近：
一二线城市：今年下半年，是最佳购房时机，房价触底阶段；
三四线城市：如果不是必须，尽量不购房，除非真正的优质盘；
县城：如果不是沿海重镇，能早抛就早抛。
这种趋势的前提条件，是国际环境不要有重大变化，比如：台海争端扩大、美乌战争扩大、疫情扩散、世界经济萧条加剧、新的冷战开始等等。
二、城市化结束了吗？
根据2021年统计，我国常住人口的城镇化率已经达到了64.7%，已经如此高了，城市化结束了吗？
咱不讨论经济周期，不讨论“房住不炒”，不讨论政治形势。
我们从根本因素上来看这一问题，房价的根本是什么？
是“人”！
所有的房屋需求和价格变动，长期来看，唯一的决定因素就是：人。
经济危机、政府政策、供需变动、人们的心理预期、收入降低等等，对房价的影响都只是短期波动，如果我们把价格变动周期以5年为单位来观察，那影响房价的因素可能就只有一个：“人”。
人口只要不断地流入，房价就会不断地上涨。
所以，房价涨不涨？城市化进程结束没结束？只和人口流动有关，和城镇化率的关系真得没那么大。
就算全国都达到了100%的城镇化率，仍旧会有人口流动！
三、人口流动的趋势
首先，人是群居动物。
群居动物和猫科动物的最大区别就是，人越多的地方，人们越喜欢往那里挤。
前几天，去了远郊的一个小区，周边风景如画，小区内更是有山有水，物业好、车位足够，周边也有学校、医院。
房子早已卖光，但最大的问题是，小区入住率极低，没有多少人，商铺都养不活几个。
我当时就问自己：如此美丽清静的小区，你愿意来住吗？
初时觉得新鲜，但一想到这里只有空荡荡的小区和房子，顿时觉得后背凉嗖嗖的！
有选择的话，我宁愿住进熙熙攘攘的老城区的老旧小区，也不愿意住在风景如画，却没有人气的小区。
所以，人气旺的城市，长期来看，买房绝对不会亏。
就算你喜欢清静，喜欢去乡村，那也只是偶然的想法！
人们所谓的喜欢清静，只是喜欢喧嚣中的清静，比如在熙熙攘攘的城市里有一套独立别墅小院。
人们要的是：有一片“闹中取静”之地，而不是去深山老林中躲清静！
这是人性使然。
人口流动是长期趋势，在短期内，房价肯定会受各因素影响，有上下波动，就如同股市一样。
四、哪些城市值得买房？
网上已经有不少名人大咖都在说：“房子已经饱和，房价已经极高，房地产泡沫早晚会崩，就算泡沫不崩，楼市也会有软着陆，房价会慢慢下跌。”
但是，他们说的是总体情况，是平均数。
这如同人们谈论“人均财富”一样，你和马云的财务一“人均”，你也是亿万富豪。
楼市也是如此，所谓的饱和与过剩，可以是“总量过剩”，可以是“局部过剩”，但不会是“全面过剩”。
对于楼市，政府先是打压，再是救市。
这说明什么？
房产仍旧是重要投资渠道，仍旧是资金的重大沉淀池，仍旧是广大市民的资产所在。
这涉及到政府业绩、城市建设、中产阶段财富积累、经济动力等等因素。
所以，在政策层面，地产泡沫绝对不会全线崩塌，起码一些人口不停增长的城市，房价不会崩！
崩盘的可能性并不大，但是不代表那些人口严重流出的城市，楼市不会崩盘。
所以，购房选择，还得看区域！
到底有哪些城市是购房机会呢？
我国人口自然流动的大趋势：西人东迁，北人南迁！
人口流动可以从地图上划一条线：
可参照400毫米降水量线：大兴安岭—张家口—兰州—拉萨—喜马拉雅山脉东部。
这条线以东、以南的城市，是人口密集区，也是人口适宜生存地域，当然也是人口流入区，越接近沿海地区，人口流入动力越大。
如果以南北分界，那就以黄河划线，以北的为人口流出区，以南的大城市为人口流入区（当然首都圈受政治影响，人口流出可能不明显）。
除了区域虹吸效应外，还是大城市对周边中小城市、县、镇和乡村的人口虹吸！
五、宏观经济对房价的影响
这两年，受疫情影响，人们的消费能力和经济发展预期都在降低，房价自然也受到波及。
我们先看宏观经济。
整个世界现在处于什么状态呢？处于真正的热钱（资本）过剩、产业过剩阶段，也处于滞涨阶段。
先说钱吧，短期内，美国利率上涨，热钱开始回流美国，但长期来看，世界的经济动力仍旧在我国，热钱早晚会回流。
除了国际上的资本热钱，我国印发的货币量可是远远大于我们的经济增长速度的，那这些钱要去哪呢？
前几年，这些钱都用在了基建上，用在新农村建设上了：水、电、气、暖、网络，道路，老城改造、乡村改造等基础建设。
眼下，全国的基建已经差不多完成了，就算再投资，也没有了之前的规模。
那么，这些钱最后会流向哪里呢？
是制造业吗？我们的工业产值已经是世界第一了，还有多少发展潜力吗？
农业呢？短期内能承接住大量资本吗？农村的生产方式短期内能改变吗？
高科技产业？能容纳多少人？容纳多少资金呢？
最后，看来看去！
楼市，仍旧的资金最大的沉淀池，仍旧是第一选择。
当然，股市也会是资金流入地！
所以，优质的股票和优质的地产，仍旧是未来投资的最佳方向。
六、微观经济对房价影响
目前，教育、地产、外贸、实体商业等方面都出现了问题，有大批人员失业。
人们的购买力下降，消费欲望也下降。
这明显是经济萧条期的表现。
近期又出现了“断贷”潮，受疫情和信心不足的影响，现在房价基本已经触底。
那么，此后，经济再坏还能坏到哪去儿？
根据经济发展周期，萧条之后就是经济回暖。
因为，眼下，已经很难再制造出更多的经济利空和楼市利空消息了。
购房和炒股有一个道理是相通的：“别人贪婪的时候我们要恐惧，别人恐惧时我们要贪婪。”
目前，最大的问题是：穷人收入降低没钱花，有点钱就攒起来；富人就算有钱也不敢花！
所以，如果你想找机会，一二线城市的房屋可以考虑，今年下半年或许就是好时机。
当然，也不排除真得会出现经济全面大衰退，房价全线崩溃，如果真的到了那一天，通货膨胀肯定上了天，你手中的那点儿余钱，还能有多少价值？
七、一个潜在趋势
新农村建设，是国家目前提倡和鼓励的；
让农村、农业承载更多的劳动力、更多的资金、更多的增长潜力。
但是，实话实说，你有看到美国、日本等先走一步的国家，人口会往农村回流吗？很难！
农村和农业，从资金层面上看，仍旧是“投资回报率”非常低的市场。
农村的环境、配套、政策在逐渐变好！但是，不代表热钱会流入！
农业，最终方向是精细化耕作的小农经济，以劳动密集型为主，而不会是资金密集行业，承接不了多少资金。
农村建设，未来最大可能的呈现是：围绕在大城市周边的农村，宅基地流转、农田流转，让城里人和农村人融合，促进城乡一体化。
但是，一些远离大城市的县、乡、村的人口，仍旧会被大城市虹吸，人口仍旧会持续流出。
这种趋势短期不会改变，其中就有了一个投资机会：在城里打工的人，攒住钱，为自己在城市周边购得一份宅基地和半亩良田。
将来：
在工作日，你可以过着城里人的匆忙生活；
在周末，你可以回到乡下小院，享受着惬意的田园生活。
想想也挺美！
只是，这需要长远考虑和耐心等待！
八、选开发商
真想购房的话，先看清开发商。
这不需要过多的提醒，网上查一查，爆雷、停工、停贷、躺平、摆烂的地产公司，自然是要警惕的。
但是，很多“投机”机会，往往会在这些“劫后余生”的地产项目中产生。
至于选哪一家的房子？
根据你的风险承受能力，多观察，多筛选吧！
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