芒果，资深房产投资人，调研了上百个城市，成功穿越过多轮楼市牛熊，数次成功预测房价的上涨，信奉知识的魔法撬动人生！
以下为“芒果一线”微信公众号精选提问
01#
未来10年，这20个具有王者段位的城市将继续上涨！
提问：芒果老师，现在手里500万左右，请问当下形势还能买房还是买股票呀？身边人都说经济不行了，请问经济和楼市会如何走，哪些城市还可以买，请教一些芒果老师，十分感谢了
回答：在全球经济周期下，客观来说中国经济总的来说形势和底子都还强势，不必要过度担心，虽然短期乌云密布，但长期来看，国运在在14亿中国人幸苦奋斗下依旧继续向前
记住永远不要认同普罗大众的认知，永远不要跟随普罗大众去投资，群众永远是追涨杀跌，看见了才会相信，唯有少数人正确，这个社会才能运转下去！
关于股票我国股民，80%是亏钱的，10%是不赚不亏的，只有10%是赚的，这些赚钱的人，少部分是靠投机，靠运气，大部分是靠投资，靠专业，靠经验。
关于楼市未来全国楼市都会告别普涨，进入分化阶段，城市分化，城市内部板块儿分化，地段分化，小区分化都是必然趋势。
过去闭着眼买房赚钱的时代已过，接下来用专业的眼光选筹买房依旧持续能持续高额回报。
要选产业、教育、医疗、交通、商业、社会福利配套等综合价值，这里统称王者段位的城市
这些城市在接下来的二十年内都会持续上涨
它们主要聚焦优质都市圈和城市群：珠三角：深圳、广州、东莞、佛山、珠海；
长三角：上海、杭州、南京、苏州、合肥、无锡、宁波、绍兴；
北（京津冀）：北京；
西南（成渝）：成都、重庆；
中部（长江中游）：武汉；
中部（关中平原）：西安。
以上这些城市，如果出现买房窗口期，一定珍惜！
明年上半年是买卖置换房屋的最佳好时机。请务必抓住这个机会。
02#
傲娇的重庆依然被江苏省会一哥南京吊打
提问:芒果老师，您好!关注您很很久了，您是茫茫人海一盏灯，照亮大家前行，看了您的文章，梳理了一下家庭资产情况，目前手上4套投资房。
1. 南京成贤街小学学区房，市场价210万(目前出租，年租金收益2%，老人票18年购入，房价涨幅10%，实际亏15万，按揭占房价40%，按揭剩16年)
2. 重庆弹子石阅江阁2套，市场价160万一套(子女票17年购入，房价涨幅15%，两套实际共亏损45万，按揭占房价55%，按揭剩余25年)
3.重庆半山华府，市场价135万(目前出租，年租金收益3%，老人票18年购入，房价涨幅20%，实际保本，无按揭)。另外，手上还有xyd130万未还。
以上4套房子若全部出售，结合手上资金和收入只够再购入总价500万的房子(首付200万)。
目前有三个打算:
1. 保持以上4套房子不动
2.以上4套房子全部卖掉，在南京置换、
3.考虑当前市场不景气，卖掉部分房子，再借部分xvd,在南京置换。
请问我应该如何选择?如果卖房，先卖哪套?谢谢!
回答：感谢信任，你的支持和肯定也让我们走得更远，话不多说，以下是你的问题一一回复
1、南京虽然经常被嘲笑是最尴尬的省会，不是因为它弱，而是它的小弟太强。散装的江苏里，南京就像曾经班上默默学习的老实学霸，放到全国看，南京经济产业人口配套，都足以稳稳支撑房价的。其实它去年小阳春势头挺猛的，但因为疫情，接着下半年房地产市场信贷收紧，势头被打压，暂时休整。南京也是很明显的刚需、刚改市场一直很活跃的城市，再结合南京2021年供应量，今年5月的放松限购，南京显然是已经处在底部
2、重庆是四大直辖市是亲儿子，虽然单看还是不错，但是和南京一比，目前还是稍微显弱。有时候就是价值的体现，南京核心区6-8万，而重庆核心区2-3万，所以别迷恋仓位面积套数，建议先把重庆卖掉集中子弹在南京买，并且南京现在政策有比较松动，回暖是指日可待！
3. 买卖建议，建议明年开春将重庆卖掉，留下南京一套，在南京核心板块选择一套优质学区房等待行情上涨，如果钱不够，可以找朋友借一点，多给一点利息钱都可以，等房价上涨起来，再把之前南京那套卖掉房价上涨的利润就是远超利息钱
03#
内行人为你一一揭秘：包租公寓究竟藏着哪些猫腻！
提问:果果姐，我涉世未深，请教下一些包租公寓号称7%9%的，会不会有猫腻?
回答:孩子，果然涉世未深。来告诉果果姐今年几岁了?包租公寓通常都是商住，猫腻在于两处:
第一，因为帮你包租了。你觉得很省心于是，卖不掉的商住就顺利卖掉了。
第二，羊毛出在羊身上
包租9%的公寓，售价通常比旁边的普通住宅楼还要贵反正他把包租的费用已经折算在房价里了
然后，包租1年后，和你签包租协议的皮包公司就会破产清算跑路了傻了吧唧的，你还以为能永远给你包租吗?包租就像段正淳的谎言这个时候，我是爱你的，但不是永远
甚至，连明年都没有，只有这个时候，我是爱你的一样的道理，只有卖给你房子的时候，才是9%包租的，明年，后年，就不一定了，你拿着包租公寓自己去市场上找租客
会发现，这个价格根本就租不掉，市场价只有包租价的一半而已，以上两点就是猫腻 我说得够清楚了吧?
看了你这个问题，果果老师不由得感慨，因为商住的广告攻势太强大，每天依然有无数人掉入火坑，呐喊只是杯水车薪啊，能救一个是一个。
04
一学就会，快速溢价出售门面的溢价方法
提问:果果小老师请教一下，重庆人，目前江北嘴万科御澜道一套建面124出租，租金4500月，一套江北嘴恒大中央广场建面142准备给父母住，一套北滨路龙湖春森彼岸建面154自住。准备出售一套加州花园的老房子154平，父母搬后空置，您觉得什么时候出售合适，明天春天价格会不会好些，另外一间紫御江山滨江门面想出售，请教一下怎么才能卖出去呢，挂链家好像也没人来看另外春森
彼岸房龄12年了，这个小区还有潜力吗，如果牛市来了，您建出手吗，谢谢您的回复!
回答:加州花园的房子建议现在就可以开始挂着卖了，可以熟悉市场和与渠道建立联系，因为卖房你也需要做一些渠道和房子的准备工作，建议你先看一看星球里的如何更快更高的价格卖出房子的技巧相关资料。
每种房子的小阳春表现形式是不同的，加州花园这种老破大价格并不会更好，但小阳春的流动性会稍微好些，漂亮好板块的次新在小阳春才会流动性更好叠加价格上浮10~20%。
春森彼岸是龙湖的房子，凡事不要套绝对的楼龄等，物业强的好开发商市场对其的楼龄容忍度会高很多，所以这种房子还可以再继续持有几年的，涨幅走势不会输给周边几个盘。
门面这种你既然已经入坑了，那就要及时出来，涨幅和杠杆都很差的产品，门面的估值是看现金流(租金)的反推，租金差就说明该门面是坑，住宅的估值是看其捆绑的产业、教育、医疗、交通、商业、社会福利配套等综合价值，而租售比反而只是一个参考而已。
卖出你的门面的解决办法有以下几种
1、跑遍周边3公里的中介
2、对周边的中介和渠道承诺重赏，卖出后付出比其他人更高的中介渠道费，重赏之下必有勇夫。
3、门面估值是高度关联租金的，开发商卖给你的时候一直营造的是高租金、高成长，你也可以借鉴这个思路对你的产品进行营造，迎接属于你的接盘侠
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未来20年楼市持续分化，只有20%的人能从楼市赚到超额利润，你是其中之一！