房屋漏水、尚未入住、物业服务差……
业主拖欠物业费以示不满，被物业公司告上法院
房屋漏水是物业不作为，能不交物业费吗？面对荷花街道南市社区某小区业主的提问，余园静法官给出了明确的答复：房屋漏水通常是房屋质量问题，属于开发商责任，但业主将板子打在物业公司身上，通过拖欠物业费来表达不满，这有悖于法律法规相关规定。
余园静是市人民法院法官，近日她带领法律服务团队，针对该小区业主与物业公司之间的物业服务合同纠纷，开展诉前调解活动，通过现场释法说理，当场化解纠纷23起。
浏阳市融媒体中心记者李小雷
送法进小区
法官现场解答业主提问
因为与业主存在物业服务纠纷，前不久，荷花街道南市社区某小区物业公司将小区数十户业主告上了法院，要求业主交纳拖欠的物业费及相应滞纳金。
“我们在立案时，发现这些纠纷存在的核心问题都是共性问题，如果都通过诉讼解决，不但耗时长，也不利于矛盾纠纷的化解。”市人民法院立案庭在受理案件后，认为如果通过正常的司法途径开庭审理，业主败诉的可能性很大，如果能通过诉前调解化解矛盾纠纷，不但节约了诉讼成本，而且也能缓和双方对立情绪，有利于今后工作的开展。
7月22日上午，市人民法院立案庭、余园静法官工作室联合荷花街道南市社区，在涉案小区组织部分当事业主与物业公司，开展了物业服务合同纠纷诉前调解活动。
“在活动开始前，我们就对小区存在的主要物业矛盾纠纷种类、事由等进行摸排、统计。”余园静介绍，通过认真了解物业公司运营情况及业主诉求，基本了解清楚了双方存在的核心矛盾纠纷问题，并邀请部分意见较大的业主到现场参加活动。
“我家只要一下雨就漏水，和物业反映了多次，问题都没有解决，我因此拒绝交物业费。”“我的房子一直没有入住，凭什么要交物业费……”活动一开始，业主们纷纷表达了自己拒交物业费的缘由。
随后，法官针对业主提出的房屋漏水问题未解决、物业服务质量不好、未入住等情况是否应当交纳物业费，房屋出租给他人应由谁交纳物业费，以及物业公司能否要求业主交纳装修押金等问题，通过释法说理的方式，当场解答大家的提问。
释法说理
23名业主当场交清物业费
针对业主们提出的“房屋漏水是否可以拒交物业费”的疑问，余园静表示，业主在买房时和开发商签的是《商品房买卖合同》，房子出现漏水，应该首先确定房子在不在《商品房买卖合同》的保修期内，如果在保修期内可以与开发商联系进行维修。
如果过了保修期，若涉及房子主体结构导致漏水或者涉及到房屋公共部分漏水，可以找物业协助申请公共维修基金来维修。
物业费是在《物业服务合同》中的约定，这两个合同签订的主体不一样，而且房屋漏水不属于《物业管理条例》中不交物业费的法定事由，“因此房子漏水不应该成为拒交物业费的理由。”
对于“房屋未入住要不要交纳物业费”的问题，法官们根据《物权法》及《物业管理条例》的有关规定，对物业收费进行了解读，“物业管理服务费是指物业服务企业接受开发建设单位或业主大会的委托，依照物业服务合同的约定对房屋及其配套设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。”
从物业费的构成和物业管理服务特点来看，物业服务是物业公司基于物业共有部分，为全体业主提供的一项公共服务，即物业公司不只是为某一个业主提供服务，不能因为某个业主不入住而停止养护绿地、停止卫生保洁和垃圾清运、停止设备设施的运行等服务。因此业主收房后，无论业主是否入住，物业公司都已经提供了服务，所以都应交纳物业管理服务费。
不过，余园静表示，如有以下几种情况业主可以拒缴物业费，“由于开发商原因，导致房屋不具备交房条件，这段时间物业费需要开发商承担；房屋出租后，租赁合同注明物业费由房客来承担；物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拿出有力证据，拒缴物业费；物业公司不经业主许可自行增加收费项目，业主也可以拒缴。”
通过对物业服务过程中的痛点、难点、疑惑点进行交流和普法，业主们的情绪逐渐缓和，物业公司也表示将认真接受意见和建议，加强物业管理服务。在活动的最后，到场的23名业主向物业公司交清了拖欠的物业费，物业公司也当场对纠纷案件予以撤诉。
事后，业主们表示，此次活动不仅能促进物业公司提高服务质量，也提升了业主合理合法维权的法律意识，希望法院能多多举行此类活动，营造更好的法治环境。
来源：浏阳日报