丨越秀拿下的红牌楼地块
第二次集中供地中，越秀拿下红牌楼地块，清水限价超过3万，这一地块2公里左右，有两个全新项目即将入市，清水单价约2.2万元，这两个项目会成为当下背景下的“真香盘”吗？
文/成都商报-红星新闻记者 陈齐美
买房二选一，是我们针对两个区域相似，价格相近的楼盘开辟的栏目，今天，我们把目光放在武侯区，两个项目都是来去年集中土地供应拍出的地块，清水限价都在2.2万元/㎡左右，将在同期入市。
两个项目，分别来自中交和电建打造的天合玖玺以及复地打造的崑玉锦城，距离不到三公里，前者在三环内的红牌楼板块，后者在三环外的簇锦。
三个项目
在今年第二次集中供地中，一块武侯区红牌楼的27亩土地被越秀拿下，成交楼面价16400元/㎡，而清水最高限价为30500元/㎡。这些年一直不在主流供应板块的红牌楼，因为这一块小地证明了其价值，而在另一方面，距离这块地最近的两个新项目，似乎也顺势迎来了机会。
相似的清水价格，接近的区域，这两个项目怎么选？
地段PK：
一个在太平园断头路，一个被家具城簇拥
在这两个项目置业顾问口中，都离不开刚刚结束的第二批次集中供地的土拍，红牌楼的越秀地块，清水限价超3万，成为了他们的价值佐证。从距离上看，二者都与越秀地块近2.2公里左右的步行距离，但实际的区域呈现，却是三种景象。
越秀地块位于佳灵路旁，靠近地铁太平园站，在这一地块周边林立着丽都世家、富临·美丽天城、红城等小区，生活氛围较为浓厚。
越秀地块的城市界面
但再往三环路走，跨过中环，穿过太平园钢木家具批发市场，就到达了交投电建·天合玖玺。
前往天合玖玺穿过的家具市场
项目旁边，有成都市武侯第七幼儿园和成都市华兴小学，一个名为南桥新居的小区，将天合玖玺的一期与二期物理隔断。地处中环与三环之间，穿过太平园家具城再迈过佳灵路，可以达到成都大悦城，驾车时长在15分钟左右，而在项目的东侧，跨过科韵路，则是高新区的神仙树板块，所以置业顾问介绍，这一项目被许多神仙树板块的换房人群关注着。
整个区域内目前处于拆建状态，尤其是在项目一期，紧紧被打围的空地包围，甚至道路都没有修通，整体的城市界面还有较大的提升空间。据置业顾问介绍，项目周边正是太平园TOD的规划范围，目前正在打造中，后期将会有很大的改变。
天合玖玺周边打围的太平园TOD
沿着佳灵路使出三环，就能看到复地打造的崑玉锦城，售楼部门口就是地铁簇锦站。
崑玉锦城已经不在红牌楼板块，反而更接近当前武侯区的供应主阵地的武侯新城——距离金科博翠府距离2公里不到。被西部家具和八益家居城包裹，整个区域内的居住氛围并不算好，但优势在于门口就是地铁站。
崑玉锦城周边的家具城
在项目背后，是一个名为诗锦苑的小区，据置业顾问介绍，这一小区今年对口的学校是北二外，而沿着项目门口的聚龙路，一公里左右就是万达广场。
项目PK：
一个是精装准现房，一个是清水地铁房
两个项目，都是在去年集中土地供应中拿下。去年6月，电建与交投携手拿下了红牌楼的两块宗地，分别占地27.6亩与39.5亩，成交楼面价15100元/㎡+14%自持比例，两块地有200米左右的距离，呈现为天合玖玺项目的一二期。
而根据拍卖要求，项目为现房销售，因此，我们在现场能看到，目前项目已经基本呈现。
天合玖玺项目一期占地27.6亩，二期占地39.5亩，容积率为2.0。因为区域限高，项目打造为小高层，一期最高10F，二期为11F，主力户型为141㎡和171㎡两种，但每一栋都有底跃户型。
天合玖玺一期现状
项目为1T2户的板式结构，虽然只有一部电梯，但由于楼层不算高，配置也还够用，加上板式结构，户型很通透。
由电建和交投两大国企联手打造，项目为现房销售，所见即所得，在二期的实体样板间可以看到，楼栋外立面为真石漆，室内的电梯间以简约风格为主，而在楼栋的一楼，软篱隔出了一个底跃的花园。小区占地不算大，加上一楼带花园，实际留给业主的活动空间有限，不过，在二期门口是一个由开发商打造的市政口袋公园。
一楼的花园隔断
据置业顾问介绍，后期物业费为3.5元/㎡·月，车位比1：2。
虽然清水限价为22100元/㎡，但由于底跃单价更低，小区实际单价在2.3万元/㎡左右，而且项目为精装销售，置业顾问表示，预计价格为2.6万元/㎡。
复地·崑玉锦城的地块更大，整个项目占地131亩，容积率2.45，是复地在第二次集中供地中拿下，成交楼面价9000元/㎡，清水房限价22058元/㎡。
整个项目由三个地块租成，占地更大、容积率更高、每块地块都有一定的商业体量，这是崑玉锦城相较天合玖玺的基本盘面。项目打造为2T2户，小高层，包括130㎡三房和143㎡四房两种户型，后期还会有166㎡的大户型。
崑玉锦城沙盘
因为是住兼商地块，在崑玉锦城的每一块地块上，都包含写字楼、商铺、住宅三种业态。从居住的纯粹性来看，或许对业主会有一定的影响，而面对区域内大量的家居产业，以及几乎没有底商满足日常的现状，这些商业配比或许能够提升后期区域的整体界面，并且给业主生活带来一定的便捷。
由于项目没有底跃产品存在，所以最高清水均价就是拿地时限制的22058元/㎡，且项目为清水交付，总价会比天合玖玺更低。不过，项目的交付期为2024年，比起现房销售的天合玖玺，这是一个劣势。
产品PK：
140+㎡主力面积段
一个得房率超85%，一个总价低50万
两个小区，主力面积都在140㎡左右，天合玖玺有171㎡大户型，而崑玉锦城后期也有166㎡户型。
我们以两个140㎡+的户型来做比较。
从户型图来看，其实两个户型在结构布局方面非常相似。
天合玖玺项目因为是1T2户，整体的公摊很小，141㎡户型在尺度感的呈现上非常感人，阳台连通到次卧，整个阳台达到9.3米，即便是客厅部分，开间也接近7.5米。主卧为套房设计，开间3.6米，进深4.9米。项目已经进行了统一的阳台封窗，因此，阳台部分全部计入产权，不过，据置业顾问测算，其141㎡户型的实得面积超过120㎡。
天合玖玺141㎡户型图
崑玉锦城的143㎡户型产权面积虽然更大，但实际空间感会不及天合玖玺，客厅开间7.2米，主卧开间更大，但进深稍小。两个户型在布局上比较相似，只是公摊对于各个空间有一定的影响。
崑玉锦城143㎡户型图
不过，崑玉锦城因为不含地下室空间，也不带精装，将143㎡的总价控制在300万出头，相较之下比起天合玖玺会有50万的价差。
置业建议
两个有待提升的区域，值得入手吗？
两个项目，有着相似的区域尴尬现状，相似的户型，甚至相似的价格，值得买吗？
从区域前景来看，已经进入拆迁阶段的红牌楼区域，加上正在建设中的太平园TOD，天合玖玺的城市面貌或许会有较大的提升。不过年底交房，住进去之后，业主们仍要较长时间面对周边的荒地，这是一个区域还在发展中的现房项目的尴尬处境。相较之下，崑玉锦城的现状稍好，至少门口是地铁，以及复地还有一定的商业对区域拉升。
崑玉锦城售楼部门口的地铁站
而如果从产品来看，天合玖玺的严格限价，项目能够做到这样的呈现已经很不容易，高得房率拉高了性价比，而且从现场来看，含三大件的精装配置，也还算比较良心；崑玉锦城的产品在沙盘呈现阶段会稍好一些，不过非现房，既是想象空间，也可能是风险。
天合玖玺交付样板间实景
严格意义上来说，两个项目都不算“红牌楼限价3万+”背景下的起飞项目，但结合两个项目目前的拆迁动作，未来，板块内的新房增加，现在买入也不失为低价的选择。对于西南区域的300万级购房者，可以去看看两个项目现场，决定哪个区域你更能接受。
主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：陈齐美
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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