7月27日，第一太平戴维斯发布《东莞房地产市场2022年上半年度回顾与展望》报告。报告从写字楼、住宅等方面剖析了今年上半年东莞房地产市场动态，并前瞻下半年东莞房地产市场的整体态势。
“上半年，东莞经济发展整体稳中向好，但疫情反复仍对房地产市场产生一定影响。数据显示，上半年甲级写字楼市场净吸纳量有所下降，住宅市场成交量同比显著下降。下半年，市场有望逐步回暖，市场需求预计有所增长。”第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇说道。
上半年写字楼无新增供应
下半年全市空置率有望进一步下降
在写字楼方面，谢靖宇介绍，尽管净吸纳量下降，但既有项目去化仍带动空置率环比下降1.1个百分点。据其分析，2022年上半年，东莞写字楼市场无新增供应入市，全市总存量维持206.1万平方米。目前存量仍主要集中于东莞大道-鸿福路、南城总部基地片区，二者存量合计占全市总存量的71.5%。
另外，上半年全市净吸纳量为2.2万平方米，尽管较去年同期有所下降，但部分片区仍于期内吸引数个房地产及专业服务企业入驻，加之市场无新增供应入市，既有项目继续去化，带动全市空置率环比下降1.1个百分点，至53.3%。
记者还从报告了解到，受疫情冲击，加之供过于求的市场现状持续，多数业主仍维持以价换量的租赁策略。截至2022年上半年末，全市租金指数再度环比下降0.6%，平均租金降至每平方米每月56.9元。而在销售市场方面，受宏观环境及近年租赁市场持续供过于求影响，个人投资者情绪趋谨慎，市场热度有所下降，多数项目售价小幅下跌，全市价格指数环比下降1.6%。
“2022年下半年，东莞甲级写字楼市场预计无新增供应入市，全市总存量维持206.1万平方米，后续市场需求预计保持平稳。此外，考虑到短期市场暂无新增供应入市，租赁需求预计于既有项目释放，全市空置率有望进一步下降。”谢靖宇认为，鉴于供过于求的市场格局仍在持续，业主预计延续以价换量的租赁策略，市场租金增长将在中短期内继续承压。
上半年新房成交面积同比大幅下降
预计下半年市场需求有所增加
在住宅方面，报告显示，截至2022年4月底，东莞一手住宅市场供应大幅回落，全市供应面积为78.6万平方米，同比下降59.7%。同期，受市场信心不足、购房者理性情绪延续、开发商推盘活动进一步放缓等因素综合影响，全市一手住宅成交面积为79.1万平方米，同比下降59.7%。
值得注意的是，报告还提到，受销售市场降温的影响，全市住宅库存达近八年最高，各大开发商因此持续提供较大力度价格优惠，全市一手住宅成交均价自1月以来持续波动下降。截至2022年5月底，全市一手住宅成交均价为25958元/平方米，较1月末下降4.4%。
“未来，政策环境预计利好市场回暖，‘莞七条’的发布实施有望进一步推动刚需及改善型购房者释放需求。”谢靖宇分析，受政策释放回暖信号影响，开发商推盘货量将有所回升，全市供应总量将随之上升。同时，开发商将继续加大营销力度，加之市场信心逐步恢复，市场需求预计将有所增加。
在房价方面，谢靖宇认为，近期出台的“莞七条”、取消新房限价等调控新政适度激活了买卖双方的价格预期，预计今年下半年整体成交均价将保持平稳或小幅上涨趋势。
采写：南都记者 黄慧萍