2022年上半年市场总结
· 上半年市场概况：城市持续分化 ·
2016年-2022年1-6月各线城市
商品房住宅月均成交面积及同比走势
· 上半年一线城市同比降幅最小，市场韧性强。
· 一线城市商品住宅成交面积同比下降33%；
· 二线代表城市同比下降42%；
· 三四线代表城市同比下降44%。
· 上半年市场概况：销售边际改善 ·
2019-2022年100个代表城市商品房住宅月度成交面积走势
· 6月，政策优化叠加疫情影响减弱，销售边际改善，重点城市6月成交面积环比增长约50%，同比下降约27%。
· 市场预测：今年预计销售面积在16亿㎡左右 ·
2011年以来全国商品房半年度销售面积及同比增速
（乐观、中观、悲观情形）
· 市场逐步企稳恢复，房地产政策相对平稳情况下，预计今年新房销售面积将达15.5-16.6 亿㎡之间。
· 市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面。
上半年政策总结
· 中央持续加力稳地产、但居民房贷两度负增长效果乏力 ·
2020年1月-2022年5月住户新增短期及中长期贷款（亿元）
· 上半年，中央持续加码稳地产 ，给企业纾困防范并化解企业偿债风险 ，同时市场减压 ，全面落实两 “ 支持”，稳地产政策效果并不明显 。
· 2、4 两月住户中长期贷款皆出现负增长。
· 央行降准、降息助力经济稳增长、短期实质稳地产 ·
上半年货币政策总量和结构双轮驱动 ， 降准 、降息助力经济稳增长。全面降准 0.25 个百分点，释放长期资金约 5300 亿元，5年期以上 LPR 累计下调 20 个基点至 4.45%，短期实质稳地产。
2019年8月-2022年6月1年期及5年LPR
· 本次降息是继今年1月5年期以上LPR下调5个基点后的第二次降息，也是5年期LPR自实行以来的最大降幅；
· 受美联储加息、国内通胀压力上升等因素影响，本次降息是非对称降息，1 年期LPR未作调整。
· 调整降负债节奏支持融资需求、但实际民企融资并未改善 ·
2019年5月-2022年5月100家监测企业融资额（亿元）
· 上半年，房企融资环境边际改善 。
· 一方面，调整降负债节奏 ，融资“ 三道红线” 、 房贷“ 两道红线 ”适度解绑 ；
· 另一方面，支持合理融资需求 ，纠正对民企信贷收缩行为。
· 175省市因城施策放松刺激
力度从托而不举到托举并用 ·
上半年，175省市近500次调控相继放松房地产政策。4·29政治局会议之后，地方放松政策频率明显加快 ， 政策力度由托而不举到托举并用。
2022年1-6月各地调控政策频次
· 一线城市调整可能性较小，或以差异化落户边际放松；
· 二线城市限购限贷仍有一定调整空间；
· 三四线城市本轮调整充分，仅部分华东、华南城市仍有一定调整空间。
· 45省市放松预售资金监管改善企业回款
优质房企更受益 ·
01、45省市放松预售资金监管改善企业回款，优质房企更受益
02、13城增加重点监管资金拨付节点
03、4城提升重点监管资金拨付比例
04、17城允许使用银行保函替代预售监管资金
05、14城依据企业信用评级实行差异化管控
06、4城可提前提取预售监管资金
· 19城重启房票棚改安置意图去库存、稳土地以期激活市场循环 ·
上半年，19城实行房票安置 ， 以便刺激居民购房消费 ， 助力房企去库存，主要涉及以下六方面内容：
房票面值普遍高于货币补偿款
房票使用有效期大都在12个月以内
政府搭建 “ 房源超市”
房票安置享价格优惠
购房款大都不低于房票金额85%
房票余额可退还
部分城市以税收减免或
购房补贴变相刺激房票安置
房企依进度与当地政府结算房票资金
· 继续降准、降息纾困实体经济、地产行业有望受益 ·
回顾央行每轮降准周期 ， 房地产行业或多或少均有所受益
· 一季度 GDP 增速低至4.8%，明显低于全年5.5%的增速目标。货币政策坚持“靠前发力”，走在市场曲线的前面引导预期改善。
· 预计下半年货币政策仍将延续宽松态势 ， 房地产行业有望受益。
· 支持房企合理融资和居民按揭、调整“认房认贷”支持改善购房 ·
支持企业合理融资需求，恢复房企经营“造血”功能，提振市场信心；进一步放松居民按揭贷款政策，支持刚需和改善住房需求，引导房地产交易恢复正常化。房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。
1、支持企业合理融资需求
· 改善房企融资环境，加大民企融资支持力
· 对经营暂遇困难的企业，不盲目抽贷、断贷、压贷。对还贷困难的企业予以展期或续贷。
· 对优质企业兼并重组出险企业或项目的，提供融资支持
·区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，改善出险企业资金面。
2、放松按揭贷款政策
· 全面下调首付比例：除一线城市之外，其他各线城市首付比例或将参考央行规定的最低下限执行。
· 放松限贷政策标准：认贷不认房，首套贷款结清的，再次贷款按首套贷款执行。
·下调房贷利率：向LPR靠拢参，照全国房贷利率下限执行：首套 4.25%、二套5.05%
· 地方落地更大力度组合拳、居民端取消三限、让利房企保主体 ·
房地产行业复苏进程存在较大不确定的情况下，市场真正回稳需政策组合拳助力，二三四线城或将全面取消限购、限售和限价，房企端有望落地执行必要的纾困政策措施。
取消“三限”
no.1 ：一线城市短期内调控政策较难退出，局部存在放松的可能性。例如通过人才落户变相获得购房资格。
no.2 ：一线城市短期内调控政策较难退出，局部存在放松的可能性。例如通过人才落户变相获得购房资格。
no.3 ：压力的城市或将通过财税刺激、房票安置等必要措施刺激居民购房消费。
房企纾困
no.1 ：降低土地出让门槛
no.2 ：放松预售资金监管
no.3 ：放松预售及合理顺延交房
· 政策预测 ：下半年供需两侧仍期待 ·
行业将在供给端和需求端持续调整：供给端放松+需求端释放。
1、供给端
在“三线四档”基本原则不变的前提下，对房企融资政策边际可能放松，集中供地的报名和竞拍规则以及新房限价等均有调整空间。
2、需求端
未来政策可能在首套房认定标准、交易税费、人才购房等层面调整优化，以利于需求释放。
下半年研判
· 后市的关键变量：经济复苏&政策力度 ·
· 地产投资回稳是经济回升的关键变量，而地产投资回升关键在于销售。
· 一线放量、强二线局部回暖、
弱二线、三四线需求弱 ·
· 核心一二线城市供应有望放量，对市场带动明显；
· 基本面较强二线城市或在整体氛围及政策利好带动下局部回升，但整体热度较平稳。
· 弱二线、三四线城市呈回升态势，但需求较弱限制回弹幅度，量缩延续