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都是期房,美国为什么没有烂尾楼?美国的开发商怎么不卷钱跑路?

踏雪理财

2022-07-22 19:10河南

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期房是一种正在建造的、尚未完成建造的、暂时还不能使用的房子,简单来说就是“在产品”。国内许多人买房子都是提前“入股”,在房子还没建好时先行购买。因此具有一定的风险性,可能许多期房在建好后面临贬值甚至变成烂尾楼。

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我们应该听说过或看到有座楼房建到一半突然不建了,这就是俗称的烂尾楼。国内烂尾现象较为严重的是恒大,烂尾到连房体的雏形都还没有。同样都是期房,为什么美国没有烂尾楼呢?美国的开发商为什么不会出现跑路现象?

一、房地产商为何跑路?

房地产商不负责楼盘建设就会导致烂尾楼的出现,说到底烂尾楼主要还是因为房地产商的“罢工”。那么商家们为什么要跑路呢?笔者认为其中最重要的原因可能是资金。据了解,我国很多开发商都背负负债,由于经营不善和融资问题,导致这些开发商们负债累累不堪重负。

而造成开发商负债的就是扩张,在拿到后购房消费者的钱款后,一些开发商会选择用这笔钱开发新楼盘,来赚取更多的钱。但是在这个过程中很有可能因为无法掌握好扩张力度以及无法正确运转资金,大大地提高了开发商亏损的可能性。

没有资金也就无法继续原来的楼盘建设,一些开发商迫于压力选择卷钱跑路。这是一种跑路原因,当然也不排除有黑心开发商只是为了坑老百姓的钱。开发商“地遁”逃跑,楼盘就无人接手,最终成为烂尾楼。

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二、房地产行业存在弊端

烂尾楼影响最大的是购房人。烂尾楼对消费者来说就是不仅房子打了水漂,还损害了自己的利益。楼盘在预售的过程中,消费者承担着最大的风险。我们在网购时,如果是预售的商品,当不合心意或者商家出现问题可以随时退款。但预售期房对消费者就没那么“友好”了。

购房人有两份合同,一个是跟开发商的签订的购房合同,一个是和银行签订的贷款合同。房和款的分开,对购房者来说其实是很不公平的,作为消费者却承担着最大的风险。其实这就是我国房地产行业的弊端所在,且预售期房这套系统已经实行了二十年。

预售制度一开始是为了解决住房和缺钱问题,虽然最后并没有很好地解决问题,但这种制度仍然一直在延续,直到现在成了最普遍的购房模式。可以说在这过去的二三十年里,开发商都是以空房子赚钱,至于房子能不能建成那就存在一定的不确定性了。

三、美国的预售制度

期房预售不仅只在中国存在,日本、美国都实行先付钱后收房制度。尤其是美国,期房预售的占比还比较大,那么美国有烂尾楼吗?或者有开发商半路罢工的吗?答案是没有的,至于为什么没有,主要还是因为制度作用。

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美国的预售制度大大保护了消费者的权益,钱款并不先直接给开发商,而是放到公证处,等房子建好,一手得房一手得钱。在美国的许多州,预购的定金是很低的,只有1%-3%,且只有房子建成且合格后再付全款,在这期间如果事出有因,消费者可以毁约甚至得到赔偿。

在这一点上中美存在差异,中国的预售钱款都交由开发商了。所以美国出现烂尾楼或者开发商跑路这种情况一般来说不会存在,毕竟没有人会损害自己的利益。一是因为无钱可卷,二是开发商承担了一定的风险,开发商一般都是自有资金来开发、建房,也很少会扩张楼盘。

四、预售制有望取消吗

前面我们提到了预售制的弊端,那么它能取消吗?就目前来看,显然不能。普遍的说法是,取消预售可能会大大降低开发商的积极性。除此之外,因为预售的周期太长了,一旦取消定会像多米诺骨牌一样涉及到多方利益,所以短时间内取消预售还无法提上日程。

期房预售的问题其实早就显露端倪,只是因为国内房地产市场形成了一种异样的平衡。房价的不断攀升,资金迅速回流,高额的利润掩盖了期房预售的短板。就目前来看,房价上涨至一定节点,才有可能实现取消预售,只有当资金回流率较高时,才不会损害到交易双方利益。

总结

因为制度和国情的不同导致相较于别的国家,我国的期房预售面临着困难。单看我国期房市场,虽然存在着一定风险但整体上还算稳定,暂时不会出现崩盘现象。而烂尾楼在国内的占比并不算高,因此想要改变这一现象并不急于一时。

国家其实也有取消期房预售的意思并且在慢慢推进,俗称“温水煮青蛙”,毕竟期房预售横款二三十年无法一蹴而就的改变或者取消。步子迈太大房地产很可能会被迫下沉,现在做的改变就是要减少烂尾楼的数量,维护好消费者的利益。

最后想问大家的是:您见过烂尾楼吗?是因为什么才导致的呢?

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