随着改革开放的蓬勃发展和市场经济的推动，房地产行业在国民经济中的作用越发显著，它的兴盛衰落都对社会整体经济的稳定产生剧烈影响。
纵观近几年房地产行业的宏观调控政策，大部分房地产开发企业仍面临着竞争激烈、土地成本上升、整体负债率较高的情况，出现了经营业绩缩水、竞争力下降的现象。
因此，越来越多的房地产开发企业仅依靠重资产模式已难以维持原有企业地位和获得更大的发展潜力，中小型房地产更是面临企业发展的瓶颈期，严重者相继倒闭。
随着该现象的普遍，中国的房地产行业正在接受严峻的市场考验，寻找新的发展方向成为必然趋势，轻资产模式转型可以帮助房地产开发企业解决原有发展模式的局限，不仅能解决市场竞争加剧、土地成本上升等外部问题，也可以调节企业资产负债率较高等自身现象，有利于房地产开发企业实现可持续发展，创造更大的企业价值。
01市场竞争加剧
任何一个行业的发展都离不开国家政策的支持，同时也受制于政策的规定。关于房地产行业的调控，一直是我们国家重点关注的问题。
随着相关地产调控政策的出台，越来越多的企业开始寻求新的发展方向，轻资产转型也随之成为房地产开发企业的一个较优选择。
在2015-2019年，房地产开发企业数量从2015年的93426个到2019年114729个，增长速度更者在2019年达到61.50%。国家历年来追求平稳的经济发展节奏，因此通过不同力度的政策平衡行业发展，致使地产行业利润开始下滑。
对于地产市场供求不平衡的现状，是由于房地产行业具有利润较大的特点，不仅吸引了国内的其他企业开始涉足地产业务，想要占据一定的市场份额。同时，国外资本也看中我国地产行业的发展前景和机会，通过合资或者合作进入国内地产市场。
随着越来越多的房地产开发企业同时运用类似模式获取利润，致使整个行业的利润逐渐被稀释和占据，扰乱我国的地产市场发展秩序。
02土地成本上升
在房地产开发企业的原有重资产模式中，土地储备是其重要环节。
由于国内经济的增长和房地产开发企业的不断发展，我国房价逐渐攀升，导致房地产开发企业土地存储需求波动增长，助推企业成本的提高。
土地储备成本的上升和融资成本的提高，两者的双重作用在一定程度上增加了企业的成本支出，这也意味着如果房地产开发企业需要扩大土地储备，必须要具备更充足的资金才能保障正常的经营发展。
由于我国土地的所有权由国家管控，企业不能任意购买和出售土地，所以企业的土地储备数量不仅受自身条件的限制，还会受国家土地政策的影响。土地成本上升给企业带来资金压力，因此，若企业想要满足自身的开发需求，必须在土地储备方面耗费大量资金，同时导致项目前期投入巨大。
自2015年至2019年，从行业来看，我国房地产开发企业的土地储备增速平稳，2017-2019年全国TOP10的房企也在逐渐降低土地的储备，但成交价款却高居不下。
2017年之后，房地产开发企业受土地成本过高和企业轻资产转型的影响，土地储备已不再处于高峰期，但为了稳定市场和维护人民的正常生活，国家继续出台限购政策，加大监管力度，严厉打击投机性的消费滋长，房地产开发企业的开发经营业务陷入发展困境。
03整体负债率偏高
我国房地产行业的资产负债率处于60%-70%的高水平，我国房地产开发企业的资产负债率自2015年的77.7%上升至2019年的81.1%，这意味房地产行业杠杆率较高，这会导致企业如果经营失误，容易陷入财务危机当中。
同时，房地产开发企业经营投入大，资金回收期较长，这就要求企业拥有较强的资金保障能力，如果企业内部的资金不能维系正常支出，企业就会通过其他手段筹集资金。
根据国家统计局资料显示，我国房地产开发企业可以通过银行借款、外资入股、发行权益债券等方式获得资金，我国房地产开发企业资金来源渠道广泛，实现了企业内外融资相互结合。
另外，自筹资金在融资渠道中的地位逐渐下降，2019年最高达到32.56%。
由于房地产开发企业普遍面临着产能供过于求、存货积压和滞销的问题，企业仅销售收入不能满足发展需求，外部融资渠道对企业发展非常重要。
2011年，金融机构基于国家发布的地产行业调控政策开始改变贷款利率。2016年房地产行业调控力度进一步加大，政策明确界定贷款用途，企业所获贷款的自由支配权受到限制，资金链面临随时断裂的威胁。
除了基础的融资手段外，房地产开发企业也会将自身物业进行抵押，这给企业传达了扩大物业比例从而增加资金来源的导向。
我国房地产开发企业曾依靠重资产模式迎来行业发展的黄金时代和白银时代，更多的是由于国家政策的支持和行业发展初期存在更多的机遇。但随着融资环境的改变和社会经济发展的放缓，重资产模式已不能适应融资成本大幅升高的局面。
在行业发展形势严峻的情况下，国内的一些大型房地产开发企业开始寻找新的融资渠道，试图借助海外融资缓解资金紧张，但由于支付给中介机构的费用过高和自身运营能力受限等影响，未能顺利开拓海外融资市场。
04市场供需结构失衡
由于住房体制改革，我国房地产行业经历了快速发展的阶段，在快速发展的同时面临着产能过剩的问题。
2015年，房地产行业的投资热情冷却，涉及的开发投资额、新建楼房增长指标等甚微。
尤其在“330新政”之后，各级政府放松土地监管，导致企业土地购置激增，房价上涨也在刺激土地存储行为，由于一二线城市土地价格过高，大多数企业纷纷把土地储备的目光投入到三四线城市。
但是，国家出台分类调控和因城施策的方针，中小城市也成为了地产企业的开发目标对象，不仅导致地价增高，而且因销售困难遗留了大量的存货。
在国家严厉打击地产企业过度开发扰乱市场经济后，地产销售困难重重、销售面积骤减、存货滞销的现象。
受市场波动的影响，我国房地产开发企业自2015年至2019年的开发投资额分别为95978亿元、102580亿元、109789亿元、120164亿元、132194亿元，增速开始下降，说明市场供需结构的变化已经在很大程度上影响了房地产行业的整体投资布局。
由于企业每年建造投资数额的增加和限购限贷力度的加大，我国房地产行业出现商品房新开工面积上升、待售面积不断增加的现象，形成了供需严重不平衡的状态。
尽管我国每年的商品房销售面积都在扩大，但由于价格、政策等原因，至2019年末，我国的商品房待售面积达到4.98亿平方米，给房地产开发企业形成了巨大的投资和发展压力。