关于上交所发布“保障性租赁住房公募基础设施REITs规则适用指引”的政策解读 ◀然观点
原创 赵然 住房租赁智库百科 2022-07-19 16:04 发表于北京
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为加快发展保障性租赁住房，进一步盘活存量资产、扩大有效投资，规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金有关工作，近日上海证券交易所制定了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》。
对此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然解读评述如下：
依据行业特性，灵活确定运营年限，促进行业可持续发展。
《规则》原则上要求运营期限达到3年，但对于风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，可灵活确定运营年限要求。
ICCRA
→ 运营年限要求看似放宽，但实则对于项目的出租率、平均租约期限、租户结构等指标提出了更为严格的要求，以确保项目满足风险可控且具备实现长期稳定收益的要求。
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促进保障性租赁住房行业向机构化、专业化发展。
《规则》要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率；强化保障性租赁住房认定依据以及历史运营数据等有针对性的信息的详细披露。
ICCRA
→ 保障性租赁住房REITs作为主动管理型工具，将通过不断优化运营管理，提高项目收益率。对于项目的运营管理机构也提出了更高的要求，即稳步提升运营净现金流、平衡资本性支出、提升租户满意度。
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坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，强调回收资金的专项使用与管理。
《规则》明确原始权益人独立法人主体要求，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。进一步明确原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。
ICCRA
→通过回收资金的专项管理，确保保障性租赁住房规模的稳步扩大。促进原始权益人不仅可以通过常规的新建、改建等渠道进行保障性租赁住房的房源筹集，而且可以探索通过收并购等方式有效扩张规模。