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“去年觉得那是最难的一年，没想到今年更难，而且一个月比一个月更难。”地产中介朱珏说。
入行将近6年，但唯独今年，时间过了一大半，他连一单二手单都没开过。
“新房也难，上半年只做成了2单。看看接下来几个月有没有起色。”
朱珏说，认识的好几个同行都转行了，他想撑完今年再看情况。
乐有家研究中心数据显示，今年上半年，深圳住宅成交总套数达2.6万套，同比2021年上半年少了2.8万套。
二手房交易更是诞生了史上最低的半年度成交量，只有9965套，同比跌幅65%，被业内称为“史上最惨”。
透过乐有家研究中心发布的报告，上半年深圳楼市的3个变化，清晰可见。
变化一
深圳房价跌回2年前
二手房议价空间收窄
“上半年（二手房市场表现），是2007年以来最差的一个上半年，出现了16年以来的最低谷，比历史上的楼市寒冬2008年上半年还要少52%。”乐有家营销总裁孟凡振说。
通常情况下，月度成交量5000套以下属于行情冷淡，是业内普遍认同的红线。
上半年深圳二手房市场表现最好的5月，过户量只有2318套，网签量也只有2801套。
历史最低谷在今年2月，仅过户了872套。
整体价格也坚挺不起来。
据乐有家研究中心监测，深圳二手房价从去年7月开始出现明显下跌，到2022年6月，二手房整体价格已经回到2020年末2021年初的水平，个别区域甚至回到2019年。
“价格在分化，像深圳湾、后海这些片区，价格很坚挺，甚至还涨了。但受参考价的影响，没几单能成交的。”深耕深圳湾片区的中介李丹说。
有意思的是，二手房成交不活跃，但议价空间却在缩窄。
对于去年下半年，深圳二手房议价幅度在10-15%区间的占比达43%，并在去年底今年初达到最高值，今年二季度，占比有所回落，缩小到37%。
对此，乐有家研究中心分析：
1、当前价格已经触底，降价空间不大。
2、市场调整一年多之后，业主的报价渐趋理性。
“我们近期接触到的例子，会大降价的业主，要么急着换房，要么急着用钱。”
孟凡振举了一个例子，某小区40㎡的小户型，上一套的成交价超过1000万，但最近一套以不到800万的价格成交。“这就是我们平常所说的‘笋盘’。”
这一套房源之所以能成交，一来业主有一定的债务，再加上买家能一次性付款，所以业主也会抓住机会，愿意降价200多万。
对于下半年的表现，他认为，市场会处于一个温和的修复期，二手房参考价预期下半年会更新出台，但影响不会特别大，新房市场还是主战场。
变化二
全款买房比例翻倍
华强北的芯片老板开始扫货
一二手房市场冷淡，并不妨碍有钱人扫货。
5月底，均价12.6万/㎡的海德园推售239套房，6小时售罄，平均每90秒卖1套豪宅，成为今年深圳首个“日光盘”。
跟海德园同批入市的蛇口豪宅盘招商仕林臻邸，187套住宅开盘即售罄。
6月，套均4248万的福田豪宅中心·天元推出159套住宅，去化超过9成。
“豪宅有一定的稀缺性，抗风险能力更强，因此购买力强的买家会趁时机入手。”中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦说。
据了解，豪宅项目走出独立行情的同时，深圳一次性付款的比例也翻倍上涨。
乐有家研究中心数据显示，从2020年到今年上半年，一次性付款的比例从10%增长至21%，说明资金实力强的富人阶级看到楼市底部区间的机会，决策速度在加快。
其中，总价超过1000万元的房源占比由半年前的12%提升至18.1%。
“今年部分购房群体很有意思，华强北的芯片老板们比较活跃，以往都是零星成交，但最近成交非常多，买的都是豪宅，深圳湾的、华侨城的、香蜜湖的，基本都是一次性付款。”
孟凡振分析，这个群体的加快进场，一方面得益于上半年芯片行情好，手上资金比较充裕，另一方面，通胀严重，他们也想通过实体资产来对抗贬值，豪宅是比较好的选择。
变化三
平均购房年龄推后
从35.9岁延长到36.1岁
2021年下半年，深圳平均购房年龄为35.9岁。
到了2022年上半年，这一数值变成了36.1岁。
购房决策时间延长了。
在购房者年龄段上，31-40岁的购房者是目前深圳楼市的主力，达到59.9%，其次是21-30岁，占比19.1%，41-50岁占比17.9%。
与2021年相比，2022年上半年高年龄段的购房者占比有明显提升。
31-40岁的占比由59%提升为59.9%，41-50岁的由17.3%提升至17.9%。
“（平均年龄延长）主要还是跟购买实力有关。”
孟凡振称，经济的大环境以及外部诸多不确定性，波及的面比较广，购房者在做决策时也会更加谨慎。
“例如大厂的购房群体就是一个典型，他们即使没有降薪，但基于对未来风险的判断，决策上也会变得比较保守，可能上车时间延长，也可能把购房预算放得低一些。”