长宁区域分析一直没动笔，是因为长宁房地产市场太复杂了——即使只有38平方公里。
上海楼市主要的几班人马，长宁都集齐了。
上海本地old money，不少定居在新华路。这里是梧桐树下，新华路、法华镇路、番禺路，是感受上海风情最好的地方。
上海本地工人爷爷，不少定居在天山新村、仙霞、新泾居住区，仙霞与新泾又是不同的帮派。
改革开放后长宁吸收了最多的外国友人，据说长宁有超过10万的外籍，全市第一。这些老外喜欢盘踞在古北一带，甚至外溢至闵行金虹桥。
当然随老外来国内捞金的还有不少华侨，这些老华侨喜欢居住在镇宁路，这里既有法租界的历史情怀，又有现代化的豪宅。
而中山公园又是上海最早的面向本地的高端居住区，2000年前后，上海大量中坚力量购入了圣约翰名邸、凯欣豪园、兆丰嘉园等等。时至今日，中山公园也是典型的中产居住区。
天山这里靠近苏州河一线，原先是化工厂，不少本地人介意，不过新上海人无所谓。这里的仁恒河滨花园、天山河畔花园汇集了不少富裕的新上海人。
当然国内还有更富裕的群体，富裕到发红的那种。他们在五湖四海发迹，赚钱后喜欢住在西郊别墅区。
前段时间帮客户选房，5000万预算在西郊已经买不到特别好的房子了——当然“特别好”的标准看个人。
再到后来，携程、拼多多崛起，长宁的码农租客也多了起来，一些刚毕业的年轻面孔在这里聚集。
除了五大新城工厂里的蓝领工人，长宁汇集了上海楼市所有的活跃群体。
这样的区域，在上海独一份。
这些群体生活需求、审美各不相同，对长宁的评价自然不同，也造成了长宁褒贬不一的名声。
01
上帝最眷顾的地方
长宁是过去40年最幸运的地方之一。
2035规划中，上海最顶级的地段被称为中央活动区（CAZ）。
其实这张图，基本是原租界区+老城厢，我们发展了几十年还是没脱离原来的框架。
不少朋友因为长宁新华路没有划入CAZ而惋惜，其实新华路部分地段与徐家汇成片划入了。
在这张更详细的图上我们看到，新华路文化游憩区、江苏路华山路一带都是中央活动区。
这两片区域是长宁改革开放前就已经成熟的地段。
全市范围，真正的改革开放后成长起来的区域只有陆家嘴、前后滩、徐家汇、徐汇滨江、中山公园、虹桥开发区。
浦东、徐汇、长宁各拿了两个——浦东、徐汇的面积可比长宁大多了。
中山公园这里原先是上海城区的边界，虹桥开发区这里则是彻头彻尾的农村。
1979年虹桥开发区卫星图
由农村发展起来的区域很多，由农村一跃成为中央活动区的区域很少。
长宁能实现这样的巨大反转，是因为抓住了几个主要机遇。
第一个机遇当然是虹桥经济技术开发区。
这是上海第一个开发区，以外资企业为主要引入对象。选址虹桥的原因众说纷纭，其实开车沿延安高架走一遭就明白了——过了静安寺就能看到虹桥开发区的高楼大厦，几乎与市区无缝衔接。
这里位于虹桥机场与市区中间，又有西郊宾馆，不选这选哪里？
所以1992年浦东开发前，上海基本是长宁在唱独角戏。
这里的外企收入很高、这里的房子卖得很贵、这里的超市普通人逛不起。
1997年迎来了亚洲金融风暴，虹桥开发区的不少日韩台企业大伤元气，纷纷撤资回国。
而浦东借助欧美外资企业风头正盛，长宁眼看着就没落下去。
不过很快柳暗花明，长宁又抓住了另外一波机会。
1985-1992年长宁吞并了北新泾、新泾乡，获得了更多的发展空间，临空园区登上历史舞台。
虹桥衰退后，临空园区成为长宁吸收外资/外地企业的主要战场，联合利华、博世、携程等巨头纷纷迁入。
这次机会还有另一个重点区域-中山公园。
中山公园原先是上海城区边界，虽说定西路、武夷路商业还算繁华，刚开始却并没有商业中心的规划。
那个年代西上海的主角是徐家汇、真如。
2000年地铁2、3号线通车后，中山公园地段优势立即被发现。
2005年4号线通车时，上海只有1、2、3、4、5五条地铁线，三条主干线在中山公园交汇。
加上真如的不争气，大量人流涌向中山公园，将这里推向了市级商圈的地位。
2005年龙之梦的开业，中山公园商业面积达到55万方。
2002年中山公园成立了上海多媒体产业园，陆续引入了埃森哲、LG、戴尔、IDMT等高新技术企业，帮长宁顶住了下滑的压力。
与此同时，中山公园也被开发商盯上，陆续开发了圣约翰名邸、兆丰嘉园等品质小区，成为上海最早的商品房集中区域之一。
2003年，莘庄商品房单价3000元/平米，圣约翰名邸已经高达9000元。
第三个机遇是后来的互联网浪潮。长宁孵化了大众点评、拼多多这样的消费互联网企业，尤其是拼多多，已然成为长宁纳税大户。
这三次机会也是上海产业浮沉的缩影，长宁无一例外牢牢地把握住。
所以长宁的居住结构非常复杂，复杂到成为上海住宅市场的缩影。
02
上海最好的居住区之一
每一次机遇，都给长宁带来了新的资源，以至于长宁生活便利度全市居首。
上海夜景卫星图
在这张图上我们看到，只有西上海的繁华一路绵延至外环，这正是长宁的贡献。
东、南、北的内外环间，都有不少的发展空白。
环线统计了大于2万方的商场，发现长宁人均商场面积高达全市第三。
而且长宁商业并未到顶，如果计入在建项目，长宁人均商场面积将超过静安。
长宁的商场不仅体量大，分布也相对均衡。
沿二号线自东向西，长宁的各个角度到商业中心基本都在1公里以内，便捷度可能仅次于老静安、黄浦。
长宁的优质医疗资源以军方医院为主，分布上没有商业这样均衡，不过总体还是具有相当优势。
临近的徐汇、静安都有充沛的医疗资源可以共享，长宁居民从来不会为看病问题发愁。
交通上不用多说，2、3、4、10、11、15号线都经过长宁，尤其是干线2号线，可以说是长宁的生命线。
2号线在浦西共计13站，接近一半都在长宁。
不过长宁西部也有地铁空白，新泾、西郊一带不少小区抵达地铁站1公里以上。
长宁的另一个优势是居住密度比其他市区低。
浦西七区中，长宁的居住密度最低，这得益于古北、西郊等高品质社区容积率低、户型大。
这些优质社区绿化也相对充沛，长宁政府财力也相当富裕，整体社区环境保持较为理想。
环二反复讲过，我们买房时不仅要看物业费，也要看当地政府收入情况。物业费决定了物业服务质量，地方政府收入决定了基层政府服务质量。（《》）
疫情期间，大家已经感受到了基层服务的区别。
当然新泾新村、天山新村这样的工人聚集区，居住密度也非常高。
长宁的学区资源评价不一。在官方层面看，长宁实现了初中全部摇号，学区资源无比均衡。在民间维度看，长宁全区没有学区房，在意教育的家长只能忍痛离开。
只看升学数据，长宁教育资源全市中等。
总体而言，长宁是一个相当宜居的区域。资源分布均衡，产品多样化，各种预算的居民都能在此定居。
03
长宁的好运用完了？
长宁的资源均衡，带来的结果就是房价分布均衡，在中山公园到北新泾，房价差距并不大。
上海房价热力度
呈现的结果就非常吊诡：内环的中山公园，在内环次新片区中垫底；中外环在全市范围，反而是领跑。
当然大家反馈更多的是，长宁的房价涨不动了。
中山公园、天山一线，与大虹桥徐泾的差距越来越小；
古北原先与徐家汇同价，现在同房龄小区明显被徐家汇甩开。
所以在长宁置业的客群，隐隐有种担忧：以后转手时是不是跑输大盘？
即使是纯自住用户，也不得不陷入纠结。
这个问题能不能解决，取决于两个维度。
首先比较重要的是，长宁能不能抓住将来的第四次机遇。
前三次机遇分别是外资企业、房地产黄金时代、互联网企业崛起，长宁都牢牢地把握在手里。
第四次机会，是经济内循环，是战略性新兴产业的发展。
这一次，领导押宝了浦东，选择浦东担任社会主义现代化建设引领区。
其他各个区域都在摩拳擦掌，力争在这场游戏中取得好的位置。 长宁却面临无牌可打的窘境。 前三次太顺利，土地基本开发殆尽。
当然这是市区的通病，黄浦、静安、虹口也好不到哪去。
不过黄浦、静安有自己的独家优势：商业虹吸全市、住宅虹吸全国、产业虹吸全球。
以老静安为例。虽说土地不多，旧改却从未停止，南京西路的恒隆广场、兴业太古汇、嘉里中心依旧是全市顶级的写字楼，牢牢把握住核心第三产业。
这些产业需要的办公面积小，单位产值大。2022年，恒隆广场成为全市第一座纳税百亿楼。
长宁近10年来优质商办项目不多，长宁88项目烂尾多年，虹桥开发区许多办公楼陷入老旧。
一些优质企业老早就开始离开，英特尔十几年前就搬去了闵行紫竹园区。
不过虹桥开发区并不承认自己的衰退，同房龄的办公楼租金不低于南京西路，导致一些中小企业又难以入驻。
不过好在临空经济区还在不断更新，吸收一些2.5类产业，与南京西路相比弱半个层级。
15号线的开通也带来了新的机遇，113街坊E2-03地块将打造大型商办综合体。
该地块建筑面积高达163702.5㎡，将引入互联网＋生活性服务业、时尚创意产业、大健康、人工智能、金融服务业或总部型企业，由美国开发巨头铁狮门具体操刀。
除此之外，长宁几乎都是利空，尤其是规划侧。
与长宁相关的具体规划是北横通道、一江一河。
为了配合北横通道施工，2016年就将中山公园中心湖填平，后来大家发现北横通道基本沿着苏州河，对长宁的江景也产生相当不利影响。
由于沿苏州河是高架，施工前后长宁的江景发生了很大变化。
没有高架的江段
有高架的江段
长宁真是牺牲了自己，方便了大家。
以至于在一江一河规划中，长宁也没有拿到任何利好。
苏州河2035规划，受益最大的是静安，苏州河北岸几乎全面旧改，简直就是“闸北版新天地”。
普陀借助苏州河规划，也做了M50、长风商业中心等重磅项目，受益良多。
长宁大部分江段是居民区，是牺牲的对象。为了规划图纸美观，把中山公园、新虹桥天山商业中心画到上面，中山公园、新虹桥跟苏州河有什么关系？
在这个角度看，长宁不再幸运。
沉舟侧畔，千帆将过。中山公园面对环球港的分流，商业地位已经开始下滑；虹桥开发区巅峰已过，被陆家嘴远远地甩在身后；临空园区目前是长宁发展主力，也面临青浦、闵行越来越强的竞争。
除了这三个片区，长宁就只剩拼多多了。
当然浦西七区同气连枝，长宁继续成为市区居住后花园，也会是一种理想结局。
不过可惜的是，长宁也没有太多次新小区，没有空间承接来自市区的购买力。
2008年后，长宁的新增商品房供应开始中断。2008年，正是商品房更新换代的高峰。
上海绝大多数优质产品都出现于2010-2018年，这段时间古北壹号、云锦东方、绿城黄浦湾、华侨城苏河湾、滨江凯旋门、嘉御庭等等一众豪宅纷纷上市。
古北的小区，瞬间就变得“颜值不够”。
长宁也打造过华山夏都苑这样的豪宅，无奈项目太少，也没有形成明显的规模效应——并没有涌现出新的富人区。
错过了这段时间，长宁在豪宅市场开始走向没落。
中山公园开始沦为中产社区，却因为商业中心地位下滑、区域不宜居，斗不过徐家汇了；古北高端客群离开，中产想接都接不住——户型太大，并不适合中产客户定居。
而且古北作为中产社区都不合格。对于中产社区来讲，优质的学区是刚需。长宁的初中摇号政策得失我们不讨论，至少在中产客群眼里，长宁学区存在很大问题。
都要摇号，摇到长宁整体没有优质学区。
所以购买力充沛的中产客群纷纷抢滩联洋、源深、大宁等等。
其实古北的居住氛围、社区品质、商业能级、出行便捷度都高过联洋，房价却低联洋一头，很重要的原因就是古北学区不如联洋。
古美一些次新小区，单价上开始超过古北——古美好歹也有上海实验学校西校。
在失去了学区优势后，长宁的老破小都打不过隔壁的徐汇、静安。
当然长宁还有两个片区金枪不倒。一个是镇宁路的嘉里华庭，这里推开窗子满眼都是郁郁葱葱的老洋房，这样的视野吸引了不少高端客户留存。
一个是西郊的优质别墅。成熟地段的大面积别墅仅西郊、碧云少数几个区域，限墅令当下郊区都难有独栋别墅，遑论市区。
不过黄浦马上有不少低密度、大户型产品上市，对高端购买力是一次集中分流，届时嘉里华庭、西郊别墅会受到多大影响？
说到底，长宁错在失去了发展空间。
为了发展空间，黄浦合并了南市、静安合并了闸北、浦东合并了南汇，徐汇自身纵深广阔，杨浦拿了新江湾军方土地。
唯独长宁、虹口、普陀，在这场游戏中没有拿到空间。
其实现在青浦就扮演了长宁替补角色，西虹桥、徐泾的爆火，很大程度是长宁的购买力外溢。
古北买不动，北新泾房子太老，大家只能沿2号线一路向西。
合并青浦或许可以避免资源外流，现在又不是那样开放的时代。
当然刨除发展因素，长宁是一个非常宜居的片区，古北二期的社区氛围，放到全上海都鲜有对手。
以上为正文
编辑∣环线咨询
©本文版权归“环线房产咨询”所有