商业大平层开始卖不动了。
位于奥体核心区的潮悦上个月300方以上大平层成交了0套；EIC连续两个月成交量为0；由商业写字楼改成大平层的钱江新城凯迪金座上个月只卖了1套；one53在5月份也只成交了2套......
目前,杭州很多商业大平层项目成交惨淡，去化越来越困难。这种情况其实在今年上半年就已经开始显现。
今年1月和2月，杭州商业大平层的总成交量不超过100套，其中2月份只成交了38套；3、4月份成交虽有上升，但两个月加在一起也就只有160多套，对比去年同期还是有一定差距。
▲数据来源：行致盛
即便是钱江新城和奥体这样的城市中心的大平层热度和成交量也在下降。在成交量最低的2月，钱江新城和钱江世纪城300方以上的大平层也只成交了8套，同比去年同期的30多套，降幅达73.3%。
中介也告诉我们：“目前，钱江世纪城的十几个商业大平层卖得都不是很好，去化都一般。”
然而，热度和成交量在下滑，供应量却迎来了井喷期。
据克而瑞数据显示，今年在售的商业大平层多达80个，接下来还有不少商业大平层要入市，商业大平层的储备量将超7000套。4月份杭州市区商业大平层就新增供应438套，为2020年以来供应量最大的一个月，环比上升655.2%。
据悉，大平层的推盘速度在下半年会达到顶点。这也意味着，大平层也将进入越来越“内卷”的时刻，去化的压力也越来越大。
身处网红时代，似乎每天都能接触到不同的网红产品，各行各业时不时就会有网红诞生，比如当下爆火的董宇辉以及之前带操出圈的刘耕宏......楼市也不例外，杭州的大平层也是时代风口下的网红产品。
2020年就是杭州大平层热销元年。
根据中指研究院的数据统计，2019年杭州商业大平层的成交量仅为64套；但2020年达到了692套，翻了近11倍；而到了2021年，杭州300方以上大平层的成交套数达到了1127套，同比增长78%。
从2021年的成交面积和总价来看，面积在300方以上、总价1000万元以上的大平层是2021年商业大平层成交的主力，且成交占比增长最大。
▲数据来源：中指研究院
大平层的热销源于杭州楼市政策的调整和市场行情的变化。
第一，双限政策让住宅品质受限，大平层满足了富豪们的居住需求
双限政策实行后，开发商在利润有限的情况下难以保障住宅的品质，户型也是越做越小，尤其是高端住宅无论是户型还是品质都难以满足富豪们的居住需求。而大平层在打造上更能突破瓶颈，可以满足富豪们居住或是办公需求，因此大平层顺势而起，迎来热销。
第二，限购政策让房票稀缺，促成大平层热销
大平层热销的背后很关键的一点还是由于杭州的限购，房票有限，很多人只能买不用房票的商业大平层，这也促成了大平层的成交。
第三，城市中心宅地稀缺，大平层也是优质资产
杭州城市中心板块的高端住宅不仅供应量少而且竞争也十分激烈，即便有钱也很难买到，而无需房票的大平层刚好是另一种选择，像之前的杭州壹号院、江河鸣翠、滨江万潮星汇等大平层卖得都很不错，这些稀缺地段的大平层在高端客户眼中很具有投资价值。
第四，杭州电商行业兴起，也促进了大平层的热销
大平层也是网红青睐的产品，而杭州电商行业的兴起，诞生了很多城市新贵，商业大平层能居住也能办公的属性深受欢迎，因此网红也成了购买大平层的主力。
那么，为什么前两年大平层还十分火热，如今去化速度下降，越来越卖不动了？
第一，杭州城市中心的高端项目也有大面积户型可供选择
今年上半年，杭州入市改善项目相对而言多了很多，而且很多项目做大了户型。比如江河汇的IFC、新世界的江明月朗园、海潮望月城等都有300方以上的户型，而且地段都十分出色，这些高端的大面积项目入市，冲击了大平层的去化。
第二，大平层供应量暴增，供大于求
前几年因为大平层的爆火，很多开发商不断跟风，有些是把商业写字楼改成了大平层，有些是把面积较小的公寓打通成大面积的大平层，还有些新项目也在不断做大平层......导致杭州的大平层数量激增，选择也变得很多，品质也参差不齐，这也导致了大平层去化的速度。
第三，二手房限购政策放宽，释放了一部分房票
本市户籍可以直接购买二手房，无社保要求；非本市户籍，只需1年社保就可购买二手房。二手房限购政策的放松，释放出了一些房票。在杭州前期的产品中也有很多大面积的豪宅，像南星桥那片豪宅区就有不少大面积户型可供选择，这对大平层也是一个冲击。
第四，楼市下行，富豪对产品更为挑剔
行情不好，很多行业也面临着艰难处境，网红的购买力也在下降，富豪的数量也在减少，这种情况下，买房就更为谨慎，大平层也会冷热分化，好的地段、好的产品去化比较快，而又是不突出的产品的去化也会越来越难。
自2022年开年以来，从御滨府·御映、滨融府，建杭江与河，到近期的建发缦云、钱潮鸣翠，这样的商业大平层销售情况都不错，然而优势不凸显的大平层去化就不容乐观。
下半年，大平层市场的竞争将进入白热化，一方面是供应量将达到顶峰，另一方面冷热分化也比较明显，如果地段、产品或是价格没有优势，那么去化也将变得日益艰难。
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