文｜北桥 校对｜北桥
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近日一条“买房11年300名业主搬入烂尾楼自救”的新闻登上了热搜。据悉这300多名来自西安的业主在2011年时购买了“易合坊”的楼盘，这些业主当中有买来做婚房的，也有赡养老人的。原本这个楼盘预计在2015年竣工交付，结果却在2014年因为开发商资不抵债而烂尾。迫于近两年的经济状况不太好，这300多名业主已经搬进没水、没电、没电梯的烂尾楼当中“自救”。有网友呼吁“就算有关部门无法找到新的开发商接盘完成最后的收尾工作，但还是先帮助这300多名业主开水通电，以便达到最基本的生活使用要求”。
其实不难看出，在整件事情当中有一个非常大的问题——商品房预售制。如果这300多名业主没有在预售时购入，那么完全不会造成今天的问题，也不会出现这条新闻。那为什么国内不叫停商品房的预售制呢？今天笔者就帮助大家好好分析一下其中的原因。
什么是商品房预售制？
商品房预售制就是购房者提前交付定金或者部分预售款，而房地产商将在约定的日期里交付楼房。在国内商品房刚刚发展起来的时候，这种预售制确实帮助了不少的人，一方面提前交付预售款减轻了房地产商的资金压力，另一方面预售的商品房价格也比市场价格低，惠及了不少的购房者。
如今购买预售的商品房却成了一个隐患，因为你不知道房地产商会不会突然爆雷或者跑路。那烂尾事件频频发生，为什么商品房预售制却依旧在国内盛行，没有被叫停，这又是为什么呢？
因为他们不用担风险
当你购买了一套预售的商品房，那么房地产开发商将会收到你辛苦攒了多年的首付款，同时银行也将迎来一个新的房贷客户。除了你将背上三十年的房贷，对于房地产开发商和银行来说都是一件好事儿。
房地产开发商为了拿下更多的地皮、开发更多新的楼盘，会疯狂地进行预售，从而在手中保持大量的资金周转。可一旦房地产开发商的业务出现了问题，房地产商顶多就是破产，但是购房者却损失了几十万元的首付款。运气好点的烂尾楼，你还能拿到房产证，运气差点，可以说是一无所有。
就算预售的商品房没有烂尾，但是有一些不良的房地产开发商会在中途偷工减料、提高利润。因此预售的商品房的质量普遍不如现房好。
在银行的这一边，如果房地产开发商突然烂尾跑路了，对于他们却没有一丝的影响，因为是你去贷的款，他们只管找你还贷款就行了。面对一栋烂尾楼，你甚至还不能拒绝还房贷，只能够老老实实的还着，否则将会被银行起诉追加索赔更多的违约金，还会被纳入失信人名单。银行只会是最大的赢家，因为它不光会贷款给你，还会贷款给房地产开发商，可谓是稳赚不赔。
可以说在预售制商品房的整个过程当中，大部分的风险都被购房者承担了，也就没有人站出来要求改变商品房预售制了。不过也有个别不一样的例子，比如景德镇市的恒大楼盘在烂尾后，业主们集体断供房贷，反而给银行和有关部门发去了通知函，获得了不错的效果。
当然，国内也针对预售制的商品房进行了监管，比如要求房地产开发商缴纳一定的保证金，不过对于资金链断裂的房地产开发商的作用还是微乎其微。笔者反而觉得我们该学习日本的一些做法，例如由银行在中途做担保，如果出现了烂尾楼，购房者可以选择不还房贷，让银行直接收掉烂尾楼就行了。这样一来，银行就会更加卖力的监管房地产开发商，降低了购房者的风险。
总的来说，国内在1979年才推出了第一批商品房，截止到现在为止，第一批商品房也还没有到期，还有许多未知的商品房问题我们根本还没有遇上，因此我们在商品房领域其实还是有许多经验不足的地方。其实笔者觉得国内还有许多商品房值得我们学习的地方，比如取消公摊面积、降低房贷利率等等。要知道，咱们是全世界房贷利率最高的国家。
现在的大环境本身就不太好，笔者也不建议各位去购买超出自己能力的房子、尽量购买现房。试问，你对于商品房预售制有什么看法呢？你觉得我们应该取消商品房预售制吗？