今年一半的时间已经走过，回看上半年的楼市行情，杭州的表现还是很不错，相比其它城市救市政策频出但效果平平的情况，杭州仍然走出了独立行情。
2022年上半年楼市概况
①杭州上半年卖地金额1384亿，数字依然亮眼
②新房成交量约为5.2万套，同比下降58.4%
③二手房成交量约2.5万套，同比腰斩
④5.17楼市新政，松绑二手房限购
⑤毕业2年内的本科生、硕士可以“先落户，后就业”
⑥公积金最高可贷120万
⑦不少板块限价上涨
⑧房贷利率一降再降
杭州土拍成绩亮眼，滨江撑起半边天
上半年，杭州完成了两次土拍，这两次土拍对于杭州楼市来说意义不同。
4月25日杭州迎来第一次土拍，这是开年的首次土拍，它的冷热和好坏直接影响杭州楼市的走向，重要且关键。因此在正式土拍之前，杭州做了很多的准备工作，比如土拍政策的改变，让举步维艰的房企获得更多的利润；推出多宗优质地块，吸引房企积极拿地......
60宗地块，1宗流拍，23宗地块溢价率拼至顶峰转为线下报价和摇号，热度高涨，最终827亿元的土地出让总金额，成为了全国首批集中拍地城市中佼佼者。这在大多数城市首次土拍趋冷的普遍现状下，杭州的独放异彩让它成为了独特的存在。
第一批地块风头已起，势头也比较猛，而第二次土拍则顺势而为，目的也只不过就是求得平稳过关，因此推出的地块少一点，优质的地块少一点，热度也相对弱一点，结果也比较喜人。
45宗地块全部成交，12宗地块的拼至线下报价，热度其实比预期高，557.1亿元的出让金也很出色。
两次土拍杭州成功出让104宗地块，揽金1384亿元，总建筑面积908万方，按户型100方的建筑面积算，杭州新房将新增了9.08万套。
可以说，杭州上半年土拍的成绩在全国仍然是数一数二的存在。
去年，杭州共进行了3次土拍，上半年的首次土拍推出了51宗涉宅地块，引起了房企之间疯狂角逐，竞争相当激烈，不是满溢价就是高自持，最终，第一批土地出让金总额高达1178亿元，收获颇丰。
今年上半年，杭州出让的地块同比去年多了一倍，但出让金总额也只高出了206亿元，超出的金额并不算多，这主要还是源于土拍政策的调整，降低了房企拿地的成本。
这两次土拍有两点特别突出：第一，土拍市场冷热分化明显，确定性高去化快的板块的热度普遍高，周边边缘地区的地块趋冷明显；第二，杭州本土房企强势崛起，尤其是滨江。
滨江地产在第一批集中出让地块中斩获11宗地块，出让金额达184.35亿元，第二批集中出让地块中又拿下12宗地块，出让金额达225亿元。整个上半年，滨江光杭州市场就豪掷409.35亿元，占了杭州上半年土地出让金的近三分之一，可谓是拿地之王，其次是绿城，拿下了9宗地块，拿地金额达185.4亿元。
滨江疯狂崛起，源于其良好的口碑和高周转模式下的资金支持。根据数据显示，滨江上半年（1-6月）累计销售额约为620亿元，在销售top200中排名第12名，其中，滨江集团上半年在杭州的销售额约252亿，在所有房企里面排名第一。
滨江的势头正猛，在杭州市场的布局也是全面开花，未来可能想不买滨江的房子反而变得很难。
今年下半年预计还有2次土拍，热度能否继续走高还得看推出的地块和杭州土拍政策是否再次调整，如果一以贯之，那么，杭州下半年的土拍还是会比较稳，今年的土拍成绩依旧会名列前茅。
新房市场冷热分化，成交量同比腰斩
杭州的新房市场一直保持着高热度和高关注度，尽管楼市下行，整个环境比较低迷，但杭州的新房市场还是比其它城市的表现要好，但相比去年上半年，今年上半年的“成绩”则是下滑不少。
今年上半年新房市场的供应量短缺，1-6月，杭州推出了36584套新房；而去年前6月，杭州新房的供应量高达69310套，供应量上今年上半年同比去年就减少了近一半，与此同时，摇号人数也在减少，去年上半年新房摇号人数高达43.9万人次，而今年上半年摇号人数只有10.5万人次。
供应量、人气双减，成交量同样也降低了不少。今年上半年杭州新房的成交量为5.2万套，同比去年上半年的12.5万套，少了一半不止，降幅高达58.4%。
与此同时，红盘的数量和热度也在下滑。
前6个月，杭州中签率低于10%的楼盘只有9个，而去年光1月份中签率低于10%的红盘就有近20个，时隔一年楼市的变化就这么大，而上半年杭州楼盘的中签率也普遍提高。这些数据的变化最关键的一点还是由于21年8.5新政实行的“拼社保入围机制”，它提高了楼盘的中签率，减少了红盘限售的几率。
另外，今年上半年新房市场冷热分化也特别明显，红盘拼至顶格社保、限售的项目有，周边郊区流摇、0登记、去化艰难的项目也有不少。比如1月份推出的30个楼盘中，中签率100%和流摇的楼盘就有20盘，占了三分之二。
下半年的情况应该会好转，一方面是由于市场整体环境开始慢慢转好；另一方面，下半年的供应量会提升，去年12月份出让的地块以及今年首批出让的地块都将陆续入市，其中就有不少好项目，新房市场的热度还将持续，但冷热分化依旧明显。
松绑二手房限购，但回暖缓慢
二手房市场自去年下半年以来，成交一直比较低迷，每个月几千套的成交量，让这个庞大的市场犹如一潭死水。
前6个月，杭州二手房成交量只有2.55万套，与去年下半年的2.57万套相差不大，但对比去年上半年的5.42万套，则少了一半多，确实比较惨淡。
从每月的成交量上来看，5.17新政的发布对二手房的成交量起到了刺激作用。新政之前的几个月成交量徘徊在2000-4500之间，而新政发布的当月二手房的成交量就逼近了5000套，6月的成交量更是直冲7000套，创下近一年每月成交量高峰，回暖趋势越发明显。
即便成交量开始上升，但二手房的市场的压力依然不小。
据透明售房网数据显示，目前杭州二手房的挂牌量已高达17万套，而今年上半年交付的楼盘就有50盘，交付的房源有4.68万套。这也意味着二手房市场这个蓄水池的进水的速度可能快于流水的速度，水位将越来越高。
就目前的情况看，二手房已有回暖的趋势，只是速度比较缓慢，但随着杭州对二手房调控的放松，下半年二手房市场大概率会好很多，就像最近杭州又放松了落户门槛，毕业2年内的本科生、硕士来了就可以直接落户，这些人一旦落户是可以直接购买二手房，这在一定程度上又增加了不少购买二手房的房票。
下半年，杭州的楼市行情整体会向好，新房二手房即便达不到每月上万的成交量，但数量预计会持续增长。
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