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随着5月份信用工具的推出，房企融资发债的速度明显开始加快。

日前，保利发展、厦门国贸、滨江集团、招商蛇口均披露了相关融资信息。其中，保利发展发行20亿公司债，厦门国贸发行3.4亿中期票据，滨江集团拟发行9.7亿元短期融资券，招商蛇口拟发行12.9亿元超短期融资券。

此前不久，碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉、新城等5家民营房企被监管机构选定为示范房企，并先后完成示范性融资发债，一度被认为是民营房企发债“破冰”。

随着7月份即将到来的第二个偿债高峰期，房企融资端并未全面得到改善。

01

民企发债依然受限

6月29日，保利发展公告称，公司2022年面向专业投资者公开发行的公司债券（第三期）在6月28日发行结束，最终发行规模为20亿元。其中，品种一发行规模为10亿元，票面利率3%；品种二发行规模为10亿元，票面利率为3.4%。

同一日，厦门国贸在上海清算所发布的公告显示，公司在6月24日~6月27日发行了2022年度第一期绿色中期票据“22 厦国贸控GN001”，发行总额为3.4亿元，发行利率3.59%，发行期限为3年。

凑巧的是，6月29日，滨江集团和招商蛇口也分别发布了融资计划。

从企业融资成本来看，克而瑞数据显示，2022上半年的新增债券类融资成本4.31%，较2021年全年下降1.04个百分点，其中境外债券融资成本高达8%，较2021年全年抬升0.88个百分点，境内债券融资成本3.31%，较2021年全年下降0.76个百分点。

不过，在业内人士看来，造成这一现状的原因并不是整体融资环境的优化，而是许多民企“丧失”了发债权。

观点指数研究院报告显示，以发行规模为权重，约60%的企业境内融资成本集中在3%~4%之间；少数央企国企，诸如保利发展、招商蛇口与华润置地的票面利率在3%以下。相对而言，民营企业的发债空间受限，且成本较高，例如新城控股、金科股份上半年融资成本超过6%。

克而瑞分析指出，一方面由于2022上半年境内发债占比从2021年的58%上升至79%，而企业境内发债成本一般低于境外发债，故结构性变化导致融资成本下降；另外，由于融资环境收紧，企业发债持续分化，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业的发债成本。融资成本看似降低，实则是融资优势在向优质企业集中，大多数民营房企融资难、融资贵的问题仍未解决。

02

多家房企主动撤销评级

融资市场的分化表现带来的是房企评级的变化。资金压力加大、债务违约频发，不少企业被各大评级机构下调了债务评级。部分不满足评级机构下调操作的企业甚至主动宣布撤销评级。

6月20日，穆迪宣布将海伦堡中国的发行人评级从B2下调至Caa1，展望为负面。

就此，海伦堡中国当日就发布声明反击。海伦堡中国表示，自2021年以来，穆迪多次对房地产进行无差别的评级下调，令市场风声鹤唳。公司认为，穆迪的评级决定主要基于其对中国房地产市场的市场评价和预期过于悲观的负面看法。

对于穆迪在新闻稿中的表示，海伦堡并不认同，“公司认为穆迪的预测非常悲观，不符合实际，穆迪并没有充分了解公司的实际运营情况。公司正在申请撤销评级及不会对穆迪进一步的数据索取作出响应”。

像海伦堡一样“硬刚”的企业不在少数。另一家有代表性的房企就是复星国际。6月22日，复星国际发出更新公告，将对正在要约回购的两笔年内到期的境外债券进行全额回购。而此前在6月20日，复星国际曾宣布对该两笔债券进行要约回购，总金额不超过2亿美元。

复星国际突然对两笔境外债券进行全额要约源于穆迪的一则评级报告。6月15日，穆迪宣布已将复星国际Ba3的公司家族评级列入下调观察名单。

据不完全统计，截至目前已有新力、祥生、佳兆业、融创、金科、中南、绿地、华夏幸福、禹州、世茂、融信、中梁、新湖中宝、泰禾、海伦堡、建业等多家房企，主动申请取消评级。

一位长期关注房地产行业的业内人士向地产圆周率表示，不参与评级也意味着房企放弃公开市场的融资渠道，“评级对融资很重要，是参考依据，评级高容易发，而且利率低。没有评级的话，难了”。

03

​7月即将迎来偿债高峰


一方面是融资渠道的持续分化，一方面是评级机构的悲观预测，加上市场下行销售不力，房企面临的偿债压力持续加大。

克而瑞数据显示，2022上半年房企债券到期规模为3417亿元，而发行规模仅为2068亿元，到期规模高出发行规模39%，这也意味着房企无法通过发行新债的方式覆盖到期旧债。

在此背景下，房企纷纷选择债务展期，以时间换空间增强现金流动性。6月27日，融创旗下债券“PR融创01”拟再次调整债券本息兑付安排，其中将今年6月、9月本金兑付额各减少5%，将明年9月兑付额增加10%。

此外，6月22日，富力地产公告称，拟对旗下10支美元优先票据进行同意征求，内容包括延长票据到期日等。此外，绿地控股完成其5亿美元高级无抵押债券展期一年。

值得注意的是，2022年下半年仍旧有两波到期高峰，尤其是7月到期规模高达830亿元。

Wind数据显示，2022年下半年，房企境内债务到期规模约2328亿元，约占下半年行业整体债务到期量的57%。

另据观点指数不完全统计，2022年6~7月份，有73只境外地产债券面临到期与付息。其中，佳兆业、中梁控股、中南建设等企业有超3只美元债面临付息。

综合当前的融资政策风向，克而瑞建议，有能力的企业可以多尝试并购贷款、并购票据、并购债券等。2022年监管部门多次强调金融机构要稳妥有序开展并购贷款，且当前并购机会较多，财务有优势的房企可以通过并购融资获得更多扩张机会。

此外，随着央行和银保监会多次提出要对绿色低碳的经济活动进行金融支持，房企可以尝试向绿色健康地产转型，把握绿色融资风口。而在国家对保障性租赁住房支持的大背景下，与业务相匹配的房企还能够通过设立保障性租赁住房REITs从而实现资产的盘活。

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