为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房，有效增加保障性租赁住房供给，成都市保障性租赁住房工作领导小组办公室印发了《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》（以下简称《操作指南》）。
证券时报·e公司记者了解到，《操作指南》对居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房的房源条件、认定程序、租赁对象、租金标准等一系列操作规范进行了明确，自2022年7月11日起施行，有效期5年。此次《操作指南》最为重磅的内容为，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。
需要提醒的是，5月中旬，成都曾发布楼市购房新政，主要涉及到优化预售办理、预售资金监管、购房人家庭总套数、无房家庭认定等四条核心内容。据百度房产不完全统计，2022年6月成都全市商品住宅总成交29419套，环比增长24.9%，同比增长50.6%。其中，6月成都二手房成交16699套，成交量创了7年新高。
被纳入后5年内不得上市交易
首先，民众极为关注的是，什么样的住房可以申请纳入保障性租赁住房？
在房源条件方面，《操作指南》明确指出，申请纳入保障性租赁住房的居民自有住房，必须符合安全要求，同时还须符合以下3个条件：第一，已取得权属证书；第二，无权属纠纷且无查封登记、限制信息；第三，具备基本入住条件。
在认定程序方面，第一步是房源入库申请，居民应登录成都市保障性租赁住房管理服务平台，从服务平台的企业库中自愿选择一家运营服务企业，填写本人及住房相关信息，提交申请并上传本人身份证明，以及自有住房权属证书；第二步是房源审核认定，服务平台对居民和房源信息等数据进行比对核实后，运营服务企业对住房情况进行实地核查，与居民签订《保障性租赁住房运营服务协议》，拍摄上传影像资料，居民签署《居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房承诺书》，经区（市）县住房保障部门审核通过后，住房纳入保障性租赁住房房源库并在服务平台发布。
在纳入保障性租赁住房房源库后，运营服务企业负责保障性租赁住房日常运营管理，承担房源核查、房源发布、房源带看、签约备案、日常巡查、隐患排查、使用监管等工作。
值得注意的是，住房纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等），通过房屋交易和不动产登记系统进行限制，期限以房源纳入保障性租赁住房房源库之日起计算。因法院判决、继承等情形造成住房所有权转移的，该套住房仍须作为保障性租赁住房直至5年期满。存在违规违约行为的，将延长纳管期限。
成都相关部门表示，此举目的是切实让新市民、青年人等群体“租得到、租得近、租得起、租得稳、租得好”，促进实现职住平衡；此外，成都市住建局正在进行成都市保障性租赁住房管理服务平台（以下简称服务平台）的开发，该系统将于近日即将开通。
租金标准不超过市场租金的90%
谁来租？怎么租？
《操作指南》明确，申请保障性租赁住房的租赁对象，为在成都创业就业的新市民、青年人等群体。同时，租赁对象必须符合3个条件：第一，年满十八周岁且具有完全民事行为能力；第二，在租住的保障性租赁住房所在区（市）县无自有住房；第三，在成都市未享受其他方式住房保障。
在操作流程方面，租赁对象可登录服务平台提出资格申请，审核通过后取得“保障性租赁住房天府租赁码”，进入保障性租赁住房房源库选择房源。在合同方面，出租人、承租人、运营服务企业三方协商达成一致后，通过成都市保障性租赁住房管理服务平台签订三方租赁合同、办理房屋租赁登记备案。
纳入保障性租赁住房管理后，每次合同租赁期限最低不少于1年，最长不超过5年。承租人因工作、生活需要，经与出租人、运营服务企业协商一致后，可提前解除租赁合同。
接下来，还有两个重要问题，即租金怎么收、标准是多少？
申请入库的居民自有住房应符合保障性租赁住房小户型、低租金的要求。房源入库后，应通过成都市保障性租赁住房管理服务平台统一发布房源信息，其中144平方米以上的住房应按间展示房源信息并对外出租。
《操作指南》指出，租金收取方面，租金由出租人直接向承租人按月或按季度收取，不得一次性收取超过3个月的租金，押金不得超过1个月租金，租赁双方应在收缴租金后3日内将收缴凭证上传至服务平台。此外，出租人应按合同约定在完成合同登记备案后，向运营服务企业缴纳运营服务费。除服务费外，运营服务企业不得向出租人或承租人收取其他任何未经约定的费用。
在租金标准方面，保障性租赁住房租金接受政府指导，租金标准不超过市场租金的90%，且租金年涨幅不超过5%。市场租金标准按照市房屋租赁服务中心定期发布的《成都市租赁住房平均租金水平信息》执行。服务费标准方面，运营服务企业应在服务平台公示服务费收费标准，服务费应低于行业平均标准，鼓励运营服务企业降低服务费标准。
按照合同约定规范租住保障性租赁住房，不得在保障性租赁住房内从事违法违规活动，承租人不得将承租的住房转租、转借、分租，合理使用住房及室内设施设备，不得有违法改建、擅自改变用途等其他违规行为，如违反相关规定将依法依规处理。
出租旧房可申请获新购住房资格
此次，居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房政策最具有吸引力的地方是，出租旧房可申请获新购住房资格。
《操作指南》明确，住房纳入保障性租赁住房房源库后，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。购买新建商品住房的，通过登录“商品住房购房登记系统”申请购房资格预审码；购买存量住房的，通过登录“成都住房租赁交易服务平台”线上进行存量住房网签备案。
例如，居民将名下位于成都武侯区的住房申请纳入保障性租赁住房房源库后，可取得除高新南区外全市所有区域新增购买1套住房资格。
证券时报·e公司记者注意到，居民一次或多次，将一套或多套自有住房用于保障性租赁住房，均只能新增一次性购买一套住房的资格。居民将名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。
在房源退出方面，有到期退出和提前退出两种情况：纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制；纳入保障性租赁住房管理后，住房未出租，居民也未申请新增购房资格或已经申请购房资格但未购房的，可申请提前退出保障性租赁住房房源库，经审核后可解除上市交易限制，同时取消该政策所支持的购房资格。
在落实党中央国务院决策部署，大力发展保障性租赁住房时，四川省开展青年人保障性租赁住房需求调研。结果显示，在房价收入比高、创新创业意愿强的前提下，有高达42%的受调查对象处于租房居住状态，他们最关心、最担心的租房问题，依次是租金贵、租期不稳定、职住不平衡。
对此，有关负责人表示，基于四川省一户多房和多户无房的现实，开展打通市场通道筹集保障性租赁住房，有利于进一步盘活市场存量房源，提高住房资源利用效率，拓宽保障性租赁住房房源筹集渠道，培育和发展住房租赁企业，也可以缓解住房租赁市场结构性供给不足，促进住房租赁市场平稳健康发展。
新政出炉后二手房成交量创7年新高
5月16日晚间，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布当地楼市购房最新政策，出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》（以下简称《通知》），主要涉及到优化预售办理、预售资金监管、购房人家庭总套数、无房家庭认定等四条核心内容。
具体来看，首先，成都市将优化预售办理条件，允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售；第二，优化预售资金监管，支持各区（市）县落实属地监管责任，在《成都市商品房预售款监管办法实施细则》明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度。
成都住建局官微指出，为贯彻落实中央“有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”精神，统筹疫情防控与经济社会发展需要，进一步推动“放管服”改革，优化营商环境，提升企业体验感和获得感，适当调整预售规模，既有利于优化区域住房供应节奏，也有利于企业缓解资金压力尽快复工复产。其次，适当降低预售资金监管额度，提高预售资金利用效率，落实属地监管和风险化解责任。
对购房者而言，接下来两点要求极为重要，根据最新《通知》显示：成都将优化家庭住房总套数认定标准，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算；优化无房居民家庭认定标准，购房人及其家庭成员在成都市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。
成都住建局认为，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区（青白江区除外）购房时家庭名下住房总套数计算，此举意在支持人口有序纾解。不过，也有部分市民担心，此举可能会让成都中心城区无房资格的购房者增加，而真正的无房刚需购房或将更加困难。
从成都楼市的现状来看，呈现出“冰火两重天”的局面，一边是网红盘三倍熔断火爆抢购，一边是部分顺销盘门可罗雀，两极分化严重。近年来，成都多次出现万人抢购同一小区的“网红新盘”，购房者竞争异常激烈，无房刚需也难以中签。尽管“房住不炒”深入人心，但成都楼市仍常常被当地资金火热追捧，很多人将“摇号购房”作为改变命运的赚钱捷径。
本着买到就赚到的心理，造成一些性价比高的热盘仍然一房难求，真正的无房刚需购房者难“安家”。
近期，成都天府新区麓湖观澜于4月21日取得预售证，此次推出418套房源，均价从27000元/㎡到38000元/㎡左右。进一步来看，该楼盘最新批次房源总价从450万元~1300多万元，这个价格在成都市场属于妥妥的豪宅级别。但该这并未打消成都人的买房激情，报名麓湖观澜通过复审参与摇号的购房者达到1256人，中签率为33.28%。
据百度房产不完全统计，2022年6月成都全市商品住宅总成交29419套，环比增长24.9%，同比增长50.6%。其中，成都二手住宅成交16699套，环比增长34.1%，同比增长355.8%。自新政出台以后，成都二手房市场回暖明显。6月，成都二手房成交16699套，对比新政前的4、5月份多了4000余套，成交量创了7年新高；同时，二手房成交量已连续4月反超新房。
（责编：张骞爻；供图：唐强）