芒果，资深房产投资人，调研了上百个城市，成功穿越过多轮楼市牛熊，数次成功预测房价的上涨，信奉知识的魔法撬动人生！
以下为“芒果一线”微信公众号精选提问
01#
央妈大放水不止，这些城市即将迎来上涨！
提问：芒果老师，一直关注您，请问您是如何坚定看好中国楼市，现在手里670万左右，坐标杭州，之前19年在杭州买了2套，之后迎来大涨，现在收益可能1000万左右，手里还有500万左右，现在央妈放水厉害，之前又放了3000亿，现在买房利率也低
目前家里抵押截断都还没有做，并且信用卡也没有动，所以还是比较踏实安稳，所以还想买房，毕竟家里有2个孩子，想将来以房换房，孩子压力也小一些，作为父母也算对他们有交待，我十分爱他们，虽然不能给他们大富大贵也希望他们将来有个好的前途，房子将来他们要住就住，如果他们将来要做点事，房子也可以作为启动资金，所以我们心态也很平和，能遇到芒果老师，也十分感激
所以请问买哪里的房产比较好？今年有哪些投资机会，麻烦详细解答一下，再次感谢了
回答：可怜天下父母心，真的有被你们温暖到，现在劝人买房会被人骂，不过对你们还是想说点真心话。
长期来看，中国的城镇化并未结束，房地产依然是重要支柱，纵观世界，美国建国246年，楼市上涨246年，加拿大建国155年，楼市上涨155年，发达国家几百年的历史，至今也没有把房地产抛下。而我国98年房改后仅仅才24年的时间，房地产就要一蹶不振呢？
这一轮周期中，房地产的回暖将是“U”型回暖，而不是像以往快速以“V”型反弹
我国历史上的几次救市回暖，分别发生在2004年、2009年、2013年、2015年
当时没有疫情，2008年的非典也不像新冠持续几年影响大家出行和预期。并且处于城市化早期，所以政府一出手救市、房价在3个月内就会快速反弹大涨。
不过在连续大半年的利好刺激下，6月数据显示，部分城市数据回暖趋势明显！
6月28日万科董事长郁亮在股东大会上也表示：“从短期来看，市场已经触底，但是恢复是个缓慢温和的过程”。
所以毋庸置疑，目前是买房的好时机
至于今年哪些城市还有机会
像深圳、上海、广州、合肥、宁波、东莞、杭州、西安、海口、厦门等城市，房价已经大涨了一波，并且调控已经落地，现在利率下调，刚需可以入场，投资短期就不要去追高了。
北京、武汉、重庆、成都、苏州icon、郑州这种调整充分，去年行情有的刚启动就被中断，有的是还完全没启动的，利好之下都会反弹。
现在上海，成都、苏州、广州等都已开始回暖之势，大家可以自行根据情况入场
不过今年不仅是城市之间的分化，城市内部也会是分化的行情。今年一些城市即使能涨，也一定是核心地段的优质房源涨，绝不会是整个城市。
02#
高潮被粗暴打断的深圳，最佳购买时间已到，请务必上车！
提问：芒果老师，一直关注您，楼市的确如您所推测的那般有所回暖，我心仪的深圳，近期成交量有复苏，到处传闻放松限购的消息，去市场上看房只要稍微一点性价比的房子很快就卖掉了(非豪宅)，中介和卖方都很有信心的样子。
请问下
今年深圳普宅真的会有大涨的行情吗?
因为自己要买房，苦于资金等未到位没有准备好所以还没有下手，也考虑时间节点还不是多成熟还是有些犹豫，到年底再买会不会错过行情呢?感谢老师了
回答：深圳确实很不错，可以说当前的深圳圳已经是世界一线城市，深圳的的资产是世界级资产，所以大家有信心是必然的，长期来看深圳也必然迎来上涨，并且回暖也是必然的，现在性价比高的房子的确很快就卖掉了
只是要有普涨的大行情需要天时地利人和深圳20年才经历大涨然后调控到现在，政策也并未松动，所以深圳今年不会有大行情，不过当下的深圳也非常适合买房
楼市有周期分为四步：
1. 启动期：交易量上升，价格停止下跌，逐渐夯实，这个阶段适合买入。
2. 爆发期：量价齐升，交易量达到高点，价格快速上涨，各种洼地板块一个一个被填平，此时适合右侧交易，购买补涨区域。
3. 赶顶期：成交量下降，价格增速下降，并逐渐达到价格顶峰，流动性快速下降，这个时候适合卖出。
4.盘整期：量价齐跌，楼市冰封，不打骨折很难卖出，这时适合观望和等待，等下一轮启动期拐点的出现。这个周期是头尾相衔，连续发生的，只要政策不再加码，经过一段时间的静淡市，楼市自然会随着真实需求的累积而重新回到供需两旺的市场。即从盘整期到启动期，标志是成交量放大，价格止跌回稳。
对于深圳来说现在是盘整期，由低往上升的过程！
所以是上车以及置换的好时期，可以坚定上车，请务必抓住！
03#
不出所料，成都楼市爆了
提问：芒果老师，坐标成都，一直关注您的号，您从4月就开始叫大家买成都，说成都会上涨，但是当时我不信，身边朋友也说不可能，结果5月两个新政，成都现在已经爆了，一下不知道哪里来的购买力，纷纷开始买房，现在上车还得及吗？买哪里比较合适，麻烦芒果老师指导一下，十分感激
回答：来得及，只是真的不能再拖了，我们在4月和5月份已经反复强调了，成都刚需和改善不要犹豫，赶快上车
楼市的上涨是量在价先，先拉量拉到三到五个月，价格就会往上升
之前的成都对于改善压得很死，这一次放松会就彻底激活了，并且成都富裕人口比较多，孩子要读书，要生二胎，要结婚该买房照样得买，所以市场一放松，利率一下调，市场就好这是正常现象
至于买哪里？众所周知成都大的发展方向，是向南向东发展，现在最大的共识
潜力排第一：高新区，板块金融，大源和新川都是不错的选择
潜力排第二：天府新区，板块中央商务区、南湖，麓湖，秦皇寺、天府前湾，科学城、锦江生态带都可以，主要围着天府大道两边；
潜力排第三：锦江区，板块攀成钢，三圣乡；成华区，二八版块、东客站；其他主城区的几个新城，包括武侯新城，金牛区国宾版块，青羊新城，北部新城；攀成钢、三圣乡都很成熟了，新地也少，二手房可以买。
这些板块都是都是跑赢大势的领涨板块，只要注意选开发商房龄，小区物业朝向户型就会有不错的收益
04#
广州南沙又被点名送“礼包”，南沙房价会一飞冲天吗？
提问：芒果老师，最近老婆发了一个新闻说是南沙又被再度点名送“礼包”，《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，南沙定位再度升级，成为粤港澳大湾区三大自贸区里，唯一面向世界的粤港澳全面合作区。里面高端人才引进政策、税收政策的倾斜都非常又吸引力，一些朋友也十分心动，房产群群里也讨论纷纷，我们一家人都在广州，手里也有300万左右，南沙现在均价3万左右，对比起天河10万的均价，感觉也十分划算，并且刚好300万也能上车，现在现金似乎有些贬值，我们也不想手握太多现金，宁愿握有潜力的资产，请问现在南沙值得下手吗？感谢芒果老师了
回答：如果按照政府的定位执行到底，我们都一致非常南沙的前景，潜力无限！但一个副中心新板块的长期发展有个循序渐进的过程，不能一蹴而就。
南沙的房价已经在上一轮的行情上涨中，已经透支了未来三五年的发展空间。
因为一个板块是否有潜力主要是看人口，产业、资金增长
目前南沙的人口和产业需要更进一步，南沙区政府计划2025年引进到270万常住人口，2015年南沙的常住人口大约50万，2017到了72万，2020年到了84.9万，2021年人口96万人口增幅还不错，距离270万的目标还有一些远。
现在政策也是如此，送大礼包提升格局更是一剂强心剂，凝聚了共识力，现在看好南沙的比以往更加多，共识就是力量就是价值
所以南沙将来一定大有可为，刚需可以坚定上车，投资的话，短期可以稍微缓一缓再行入场更加有利
05#
这类房子更有潜力，紧跟银行眼里的优质房
提问：芒果老师，一直关注您，我刚大学毕业，在大学和女朋友做生意，存了可能30万左右，现在出来上班两人加起来一共也有60来万，感觉女朋友很温柔贤惠，能成事也能存得起钱，长得也挺小漂亮，也挺上进，我们也能长期沟通,精神上也能满足，算是旧处不腻那种。
现在双方父母已见面，双方家庭也十分满意。老妈也催生孩子，我女朋友也喜欢小孩，现在卡在房子打算和女朋友买房自住，只是因为家里也是做生意，对房子的金融属性是有要求，之前老妈的别墅拿去抵押，抵押出来的金额不像大平层高，我想请问一下芒果老师，银行是什么标准来看标的物，十分感谢了
回答：挺好的，有爱的地方就是家。买房和结婚都不是目的，爱才是，人的一生找到一人志趣相投，携手前进是大幸事，恭喜你们
说到房子吧，银行有个风控部门，他们要考虑坏账率，所以也要考虑从产品的流通性，进行拍卖时是不是好拍，所以通常银行拿以下6个指标来卡抵押物：
1.房龄。有限20年以内、25年以内、30年以内、不限制房龄等各种情况。
2.面积。有限40平以上、50平以上、60平以上、不限制面积等各种情况。
3.地段。不少银行不受理远郊区的房产。
4.物业类型。比如部分银行不接受独栋别墅、办公楼、商铺、酒店式公寓。
5.物业状态。比如部分银行不接受处于限售状态的房产。
6.产权人。例如年龄过大、未成年、公司产权。
与此同时，银行更偏爱以下几类优质房产
第一，高新产业扎堆的板块的房子，具有人口的虹吸效应和财富沉淀积累，这类房子不管自己住还是未来出租转手或升值都有保障。
第二，距离地铁800米以内，步行时间15分钟以内的优质次新地铁盘。
第三，优质学区以及商业扎堆附近的1公里内物业管理非常好的房子，这类房子能给大家好的颜值视觉享受以及便利舒适的生活体验
这几类房子不管是升值还是银行抵押都非常受欢迎，现在国家大力呵护房地产，利率又低，好好把握住机会吧！
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未来20年楼市持续分化，只有20%的人能从楼市赚到超额利润，你是其中之一！