6月30日，凤岭一块地上架拍卖，引发11家房企竞价，最终被中海收入囊中，楼面价高达12717元/㎡。
这场土拍刷新了今年的楼面价，也给持续低迷的南宁土地市场打入一剂强心剂。
然而，在这块热热闹闹的土地对面，还有一个“沉睡”了16年的“睡美人”——翡翠广场。
在前段时间青秀区发布的《2022年3月份青秀区发展和改革局办理的备案项目》中，它再次出现，不仅让人猜测，这是终于要开建了？
从2006年到2022年，从中房·翡翠国际广场到翡翠广场，经历了合同纠纷、“限高令”出台后，它现在怎么样了？
16年间，规划改了N版
要说起翡翠广场这16年间的故事，那可就太长了：
从2006年第一版总平图审核通过，到2014年奠基要建超高层“双子塔”，再到2019年双子塔取消，今年重出江湖……
据我能查到的资料，翡翠广场前后至少有7版规划（只有3版规划总平图通过官方公示），期间大改了三次：
第一次容积率从6.4变为9.21，首次出现178米双子塔；
第二次双子塔增高至228米，取消住宅；
第三次取消双子塔，加入住宅。
它曾风光无限，被寄予厚望，但又陷入困境，沉寂多年。
▲翡翠广场16年间规划变化（不完全统计，仅供参考）
①开始：容积率6，2栋商务楼+4栋住宅
有据可查的，翡翠广场的第一版规划图可追溯到2006年。
那时翡翠园已经开售4年，和翡翠园共用一个门牌号——民族大道168号的中房翡翠广场第一版总平图通过审批，审批号2006-125。
当时翡翠广场总用地面积66亩（除去城市绿化用地和道路面积之后，实际用地面积44亩），容积率6.0，总建面约21.7万㎡。
2009年，因南侧青林路调整，翡翠广场进行第一次微调，也就是第二次总平公示：实际用地面积减少至41亩，容积率增加至6.4，其他指标不变。
▲翡翠广场2009年调规前后指标
小鱼找到了2009年公示的总平图，可以看到，当时翡翠广场规划2栋27层商务楼、4栋30层住宅楼，高度都在100米左右。
其中包括8.1万㎡住宅、3.6万㎡商务楼、3.6万㎡写字楼、1.7万㎡商场等，住宅建面37—150㎡。
▲2009年版总平图规划2栋27层商务楼、4栋30层住宅楼，高度都在100米左右
②高光：取消住宅，超高层双子塔
到2012年，翡翠广场第三版规划出街，这也是它第一次大改：
项目用地面积变成62.79亩（实际用地41亩不变），总建筑面积增加至38.9万平，容积率增加到9.21（按照现在计容标准，实际为10.53），建筑用途包括居住、办公、商业，分别占比为65.7%、13%、21.3%。
同时，民族大道边立起了围挡，效果图上已经出现了“超高层双子塔”的模样：两栋43层178米双子塔、一栋39层130米公寓式办公楼。
▲2012年项目围挡，图源高楼迷论坛
当年底，翡翠广场的设计方上海五合国际，还凭借着该项目复杂的功能和流线设计获得了建筑领域的“金综奖”。
也正是这一年的9月1日，万象城开业，南宁的中心开始东移至凤岭。
此后过了两年，2014年1月15日，翡翠广场举办了声势浩大的开工仪式，与此同时它宣布了它的第四版，也是最广为人知的一版规划。
▲开工仪式现场，图源南宁轨道公司集团官网
当时的新闻稿显示：“项目总投资25亿元，总建筑面积43万㎡，由3栋超高层办公塔楼及公寓和高层商业裙楼组成。
其中地上建筑面积32.2万㎡，包括两栋228米51层双子办公楼，一栋41层SOHO公寓楼及6层商业裙楼；地下建筑面积10.8万㎡，包括有停车场、大型超市等。”
▲2014年1月公布的效果图，图源南宁高楼迷微博
这是它第二次大改，它抛弃了住宅，准备建两栋228米超高层双子塔的地标建筑，这一举动瞬间引起了整个南宁的注意。
当时南宁建成的最高建筑，还是2005年封顶的276米地王大厦，它的邻居409米金投中心（最终建成330米）开工仪式比它晚一个月，广西第一高楼445米华润大厦A座开工也比它晚3个月。
不过，228米这个数字只是昙花一现，甚至没有在自然资源局网站上公示。
2014年5月，翡翠广场总平图第三次在官网上公示，规划来到第五版。
▲翡翠广场2014年5月批前公示，图源高楼迷
这次调整后，容积率从9.21调至8.87（按照当年的高层优惠政策100米以上200米以下部分50%计容，实际为10.53不变），总建筑面积减少至40.85万平，双子塔降低至46层198米，公寓楼39层144米。
▲翡翠广场2014年8月批后总平公示，图源南宁自然资源局
相比开工仪式时的官宣，这一版明显降高了，同时也提到“建筑用途由原来的居住、办公、商业用途调整为办公、商业用途”，即去掉了“住宅”部分。
去掉住宅，建双子塔高楼，很明显，这里要做的是民族大道上的摩天楼地标。
不过，2014年1月开工仪式后，翡翠广场的进度一直比较缓慢，之后几年更是陷入停工，双子塔直接销声匿迹。
▲2014年11月进度，图源南宁高楼迷微博，网友泸州老赵拍摄
③回归：容积率调回6，住宅重现
翡翠广场重新出现在人们视野中，已经是2019年3月了，轨道公司官网发布招标公告，准备重新设计项目总平。
重新设计方案，也就意味着原来的“双子塔”作废，而且基本指标较2014年也有大幅度改动：
项目占地变成了29112.23㎡（44亩），容积率调回了5.99，总建筑面积24.4万㎡，住宅重现，建面约8.4万㎡，商业1.7万㎡，商务金融7.3万㎡。
这次的翡翠广场6.0版本，删删改改好像又回到了最初的样子。
▲2019年3月采购公告截图
最新消息就是今年4月，青秀区官网发布的翡翠广场备案信息了，这算是翡翠广场第7版规划，基本指标与19年差不多：
用地面积29112.23㎡不变，总建面24.75万㎡略有增加，其中住宅8.4万㎡、办公7.3万㎡、商业1.6万㎡。
▲《2022年3月份青秀区发展和改革局办理的备案项目》
这份表格一出，意味着翡翠广场调回住宅、降低容积率的方案已经通过官方备案了。
这里插播一条小道消息，小鱼去年得到了几张翡翠广场的总平图和效果图，总建面是25万㎡，容积率5.99，不过这一版并没有得到官方验证。
▲去年流出的翡翠广场总平图
据这版“神秘”总平图显示，翡翠广场规划5栋80-98米住宅、1栋80米公寓、1栋187米办公楼，“双子塔”变成了“单塔”。
▲去年流出的效果图
但是，据说这版方案已经被废掉了，现在翡翠广场准备改成“城堡”风格。
难道民族大道边要多一座“城堡”了？不管是什么风格，还是希望它能尽快开工吧，好地段浪费了这么多年也挺可惜的。
故事的B面：主动求变，被迫停工
不过，这么多年的沉寂也不能全怪它。这些年来，翡翠广场有主动求变，也有“被迫改变”。
主动是它抛弃住宅做超高层双子塔地标；被动是合作方资金不到位、企业内部调整、国家政策改变等。
①不靠谱的合作方
先说合作方问题，在2014年翡翠广场开工仪式的新闻满天飞的时候，新闻里赫然写着：
“翡翠广场由中房集团南宁房地产开发公司开发，广西元盛投资发展有限公司投资建设，是南宁市青秀区政府对凤岭片区的重点招商引资建设工程。”
▲新闻的效果图上也可以看到“元盛大厦”几个字，图源南宁高楼迷微博
然而元盛与中房再次一起出现，就是在青秀区人民法院了。
在青秀区人民法院发布的《广西元盛投资发展有限公司与广西中房置业有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书》上，我们可以看到翡翠广场与元盛短暂的“缘分”：
▲裁判文书截图，图源中国裁判文书网
2004年，中房在首先翡翠广场项目上引入的合作方是广西南方置业有限责任公司，后者以资金入伙。
2011年4月，中房与南方置业、元盛签三方协议，南方置业OUT，元盛半只脚入局。
2011年7，市国资委批复同意翡翠广场（那时还叫中房·翡翠国际广场）变更合作方。一周后中房和元盛签约，元盛入局。
2014年8月，翡翠广场基坑支护工程开工，当年12月因工程进度款支付问题停工。
2015年12月，由于资金一直不到位，中房去函元盛要求解除翡翠广场的合作，经元盛2016年起诉后，被法院在2017年6月判决解除合同函有效。
至此，元盛出局。
▲裁判文书截图，图源中国裁判文书网
②企业自身调整
不仅合作方是个“渣男”，翡翠广场的开发商中房自身也经历了一点小变故。
2013年11月，中房集团南宁分公司并入南宁轨道交通集团，2014年12月完成改制并更名广西中房置业有限责任公司。
2019年1月，广西中房置业有限责任公司再次更名为南宁轨道地产集团有限责任公司。
从独立的地产公司到加入轨道集团麾下傍上“大款”，中房置业更名，它开发的项目冠名也发生改变。
期间，2015年，中房·翡翠国际广场更名为中房·翡翠广场，2019年后，又更名为翡翠广场。
▲项目命名从无品牌名到“中房”，再到“轨道”
③国家政策改变
然而，解决好合作方和企业内部问题后，国家政策却变了。
2018年中，住建部发布新版《城市居住区规划设计标准》，当年12月正式实施。
它对住宅居住条件作出各类分级，其中一点是增加建筑高度控制——住宅上限80米、26层。
▲2018新版《城市居住区规划设计标准》截图
2020年4月，国家出台《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，该通知被称为“限高令”，对超高层摩天楼提出了严格限制：
“一般不得新建500米以上建筑、严格限制新建250米以上建筑、新建100米以上建筑应充分论证、集中布局”。
▲《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》截图
这两道“紧箍咒”一发，翡翠广场的“地标梦”瞬间难度加倍，250米以上是不用想了，就连100米都很难申请了。
④市场变化
除了政策外，就市场来说，翡翠广场也错失了成为地标的好时机。
根据政策，新建住宅不得超过80米，想往高建，就只能是商业办公性质。
而近几年的南宁市场，写字楼、公寓早已供过于求，绿港中心等纷纷商改住。
更何况翡翠广场附近金投中心、华丰城两大对手均已封顶入市，现在再大规模建设写字楼，去化是个难题。
这样看来，抛弃“双子塔”、回归住宅确实是目前较好的选择。
现状：荒草垃圾场与高楼邻居
经历了“九九八十一难”后，翡翠广场终于出现在青秀区备案项目中，不少人都猜测：是不是要动工了？
为验证猜测，小鱼来到了翡翠广场地块。
乘坐地铁1号线到凤岭站，从B1或B2出口上来，就能直接到达项目。
▲地铁站后面的围挡就是翡翠广场
不过，小鱼到达现场后发现，现场并没有动工的迹象，甚至围挡上还是轨道其他项目的广告。
▲围挡上是轨道御玺君临湾的广告
绕着围挡转了一圈，小鱼在青林路上发现了工地大门，不过上面并没有写项目名称。
▲南侧工地入口
门没有上锁，里面长满了比人还高的杂草，甚至还有一个垃圾场。现场没有管理人员，只有一只拴在旁边的大黄狗。
▲地块长满杂草
▲垃圾场和大黄狗
从杂草堆里出来，再看看周边的高楼，形成鲜明对比。
只隔一条青林路，翡翠园小区高楼车来车往，小区门口的南宁一幼和翡翠园小学里传出孩子嬉笑的声音。
▲南宁一幼青林分园
除了一母同胞的翡翠园，旁边还有昊然风景、莱茵湖畔、阳光100上东国际等小区，周边的底商都开得热闹，生活气息十足。
▲昊然风景的底商
当然了，其中最显眼的邻居还是330米的金投中心。
金投中心的开工仪式只比翡翠广场晚一个月，期间也经历了不少波折，终于在去年竣工完成验收（点击回顾：建了11年的目前广西第三高楼，见证了多少南宁写字楼的沉浮）。
现在金投中心的招商已经差不多了，等各大公司装修完毕，就可以正式开业了。
▲金投中心
翡翠广场相距大约1公里的另外一个邻居，198米双子塔造型的华丰城也已经竣工，去年底还开业了配套商业华丰城爱琴海城市广场。
▲华丰城
邻居们都已经长出了高楼，而翡翠广场依旧是片荒草地，巨大的落差对比，令人唏嘘。
▲民族大道沿线天际线，图源桂土科技
16年了，邻居们都已经后来居上，组成了民族大道沿线新的天际线，凤岭也由原来的黄土坡变成了南宁新中心。
就连对面空了这么多年的地块都已经名花有主，翡翠广场，你还要让我们等多久？
文 | 秋叨鱼
校对 | 呆头鹅