编辑丨拾初集团
许多曾经的唐山投资客，都在出售手中房产。
因煤而建、因钢而兴、因震而名，这是河北省唐山市为人所知的三个标签。今年较早时间，唐山曾发布了一揽子楼市刺激政策，包括取消商品住房限购限售、调整购房商业贷款政策、调整公积金贷款政策等，而当地楼市已持续阴跌数月。
即便将时间轴拉长，唐山的楼市发展史也极具戏剧性。十年前，唐山刚经历了一场轰轰烈烈的“造城”运动，随后楼市下行库存积压，直到2016年一批炒房团大举涌入，市场价格才被猛然推高。2020年，唐山房价涨幅还一度领涨全国。
反观南方城市，上半年轰轰烈烈的取消限购行动，在下半年继续上演。东莞又一次放松楼市调控，直接取消了部分区域的楼市限购，市场人士认为此举明显是抄佛山的作业。佛山在6月初就大幅放开了限购，将原先限购的11个区域缩减至3个区域之后。两座珠三角第二层级城市相同的步伐背后，当然是楼市成交量出现下滑，需要复苏。
这些迹象，意味着什么？唐山楼市跌入谷底，是否是黑社会事件刺破泡沫？东莞大幅放开限购，和中央稳住不炒的基调是否相悖，央地博弈进入新阶段？
No.1
唐山房价泡沫
是被黑社会刺破的吗？
黑社会事件，只是引发我们关注到唐山房价暴跌的引线，真正的原因只是经济环境使然，只不过房价爆降的时点凑巧而已。在河北省，GDP第一的城市不是省会石家庄，而是地理位置更靠北的唐山。早在2005年，唐山的GDP便超过石家庄，成为河北GDP第一城。全国第一座机械化采煤矿井、第一台蒸汽机车、第一桶机制水泥……丰富的矿产资源、便利的交通枢纽位置、雄厚的工业实力，曾为这座城市带来源源不断的财富。
没曾想，一波炒房团涌入，改变了唐山的楼市底色。唐山房价从十年前便开始逐渐升温，涨势最猛是在16、17年，这波房价主要是炒房者哄抬上去的。2016年北京930调控政策后，北京及环京地产调控措施出台，大量北京及环京中介开始向外拓展资源，当时市面上传言，北京到唐山修高铁，从唐山到北京只需半小时，吸引了大波投资客。
到了2020年，房子开始不好卖了，隔壁的天津房价开始遇冷。而宇宙最强“三线城市”唐山却是全国最耀眼的，新房销售价格同比上涨15.4%，二手房同比上涨14.6%。房价大幅上涨被住建部“约谈”后，唐山火速拿出了调控政策。当时，全国楼市已从高热转入降温，唐山仍在强力调控。没想到，楼市降温势头过于迅猛、加上许多房企陷入资金危机，唐山楼市迅速从火热转入降温。当年末，有楼盘推盘房源直接降价5000元/平方米，一度引发购房者围堵售楼处维权。
2021年8月份，距离房价领涨全国过去一年，唐山却因为房企争相降价，约谈了华润、中海、万科等10家房企相关负责人，要求其不要恶意降价，否则不予网签。但是，市场下行的势头，没有就此打住。中指研究院数据显示，2022年5月份，唐山新建商品住宅均价8606元/平米，环比下跌0.42%；二手住宅成交均价11027元/平米，环比下降0.84%，同比下降6.65%，已累计15个月环比下跌。
唐山，这个曾被地震夷为平地的城市，它在改革开放后四十年重新崛起，但它并未步履矫健地走出一条市场化之路。某种程度上说，这是一座新的城市，但也是一座老之又老的城市。
No.2
9个热点城市限购大门敞开
央地博弈进入新阶段
7月4日，东莞市四部门联合发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，明确提出：除东城、南城、莞城、万江、松山湖外，其他28个镇全部取消限购！
东莞与此前佛山取消限购的思维相同点在于，只保留最最核心的几个板块，其余限购全部放开，东莞的临深地区，佛山的临广大部分地区，全部放开。两座珠三角第二层级城市相同的步伐背后，当然是楼市成交量出现下滑，需要复苏。
如果站在更高的维度来看东莞的取消限购，其实是央地博弈进入了一个全新的阶段。这个阶段的转折，以福州、沈阳、大连、厦门、南京、合肥、武汉、佛山、东莞等9个主要城市的限购大幅放开。后续必然还会有更多城市梭哈，从中心城市相继加入到放开乃至取消限购的行列中来，可以明显看到在这轮央地博弈中，地方城市已经明显占据了上风。
过往中国楼市的政策包中，充满二元博弈。自中国有楼市以来，二元博弈就充斥着所有的政策包：比如，高层喊出“稳房价，要限购”，地方城市憋了一年就搞出来个“抢人大战”，落户就能买房，一举击溃所有限购政策；比如，高层喊出“加大供应，把地价打下来”，地方城市下有对策，装模作样的搞出个年度供地计划，计划里动辄上万亩的土地供应，但在实际操作中，核心城区的土地捂着不卖，嗷嗷叫的卖远郊的垃圾土地。趁着高层一个不注意，就在核心区拍出来一块地王；再比如，高层喊出“严控房地产信贷规模”，结果几乎所有银行都还把房贷作为核心业务，最高峰时期涉房贷款比例能占贷款规模的一半以上，更有甚者还挪用经营贷规模违规填入房贷的坑里，不仅表内杠杆加足了，还狠狠加了一波表外杠杆。
在央地博弈中，管理层要的是“房住不炒，稳地价稳房价”，而地方城市和房企是在一条战线上。地方城市需要房子大卖，不断推动土地大卖，赚取更丰厚的卖地收入，来还债，来推动城建。杭州、南京，一个个化身捂地惜售的端水大师，哪个都不是省油的灯。你限购，我人才落户能买房；你限贷，我经营贷流入楼市；你号召加大供应，我列着计划捂着地……再严厉的楼市调控，在自上而下的二元博弈过程中，化为了八个大字——因城施策，事缓则圆。
2022年地方政府占据上风，是因为成交量和房价不断探底，土地难卖，整个市场的信心也在探底，整个消费、融资大环境都出现了改变。财政部的数据显示，今年前五个月全国卖地收入1.85万亿元，较去年同期下降了28.7%。面对民企在土地拍卖市场上的躺平，面对卖地收入缩水，在这种背景下，高层态度转变为友好，才给了地方城市不断试探的底气。
在央地博弈局面反转之下，也即地方城市不断打开楼市桎梏的大背景下，市场会迎来反转吗？
成交量方面，中心城市的成交量已经触底，正在缓慢爬坡，但难回巅峰时代。成交量在6月份全国流动性基本释放的背景下，已经触底，环比开始上涨。无论是贝壳研究院披露的成交量数据，还是央行披露的房贷数据，都在佐证这一点。
房价方面，大多数城市仍没有调整到位，会继续调整，少部分城市会保持稳定。但回不到过去，主要因素在于人口拐点已经到来，城市化进入了后半程，再加上住户部门的贷款杠杆率已经很高，这些因素共同决定了房地产“春风得意马蹄急”的时代已经一去不复返。
成交量回转之下，大多数中心城市的房价还会继续调整。逻辑在于，当下除了北京、上海、深圳等少数几个城市外，大多数中心城市库存高企，新房与空置的二手房加在一起，市场整体是供大于求。下半年，去库存仍是各城市的头等大事，房企打折促销、市场调整价格的大局面，仍会延续一段时间。