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曾经领涨全国,如今跌入谷底!北方唐山楼市坍塌,南方东莞取消28镇限购,背后何解?

拾初集团

2022-07-06 17:04上海

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编辑丨拾初集团

许多曾经的唐山投资客,都在出售手中房产。

因煤而建、因钢而兴、因震而名,这是河北省唐山市为人所知的三个标签。今年较早时间,唐山曾发布了一揽子楼市刺激政策,包括取消商品住房限购限售、调整购房商业贷款政策、调整公积金贷款政策等,而当地楼市已持续阴跌数月。

即便将时间轴拉长,唐山的楼市发展史也极具戏剧性。十年前,唐山刚经历了一场轰轰烈烈的“造城”运动,随后楼市下行库存积压,直到2016年一批炒房团大举涌入,市场价格才被猛然推高。2020年,唐山房价涨幅还一度领涨全国。

反观南方城市,上半年轰轰烈烈的取消限购行动,在下半年继续上演。东莞又一次放松楼市调控,直接取消了部分区域的楼市限购,市场人士认为此举明显是抄佛山的作业。佛山在6月初就大幅放开了限购,将原先限购的11个区域缩减至3个区域之后。两座珠三角第二层级城市相同的步伐背后,当然是楼市成交量出现下滑,需要复苏。

这些迹象,意味着什么?唐山楼市跌入谷底,是否是黑社会事件刺破泡沫?东莞大幅放开限购,和中央稳住不炒的基调是否相悖,央地博弈进入新阶段?

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No.1

唐山房价泡沫

是被黑社会刺破的吗?

黑社会事件,只是引发我们关注到唐山房价暴跌的引线,真正的原因只是经济环境使然,只不过房价爆降的时点凑巧而已。在河北省,GDP第一的城市不是省会石家庄,而是地理位置更靠北的唐山。早在2005年,唐山的GDP便超过石家庄,成为河北GDP第一城。全国第一座机械化采煤矿井、第一台蒸汽机车、第一桶机制水泥……丰富的矿产资源、便利的交通枢纽位置、雄厚的工业实力,曾为这座城市带来源源不断的财富。

没曾想,一波炒房团涌入,改变了唐山的楼市底色。唐山房价从十年前便开始逐渐升温,涨势最猛是在16、17年,这波房价主要是炒房者哄抬上去的。2016年北京930调控政策后,北京及环京地产调控措施出台,大量北京及环京中介开始向外拓展资源,当时市面上传言,北京到唐山修高铁,从唐山到北京只需半小时,吸引了大波投资客。

到了2020年,房子开始不好卖了,隔壁的天津房价开始遇冷。而宇宙最强“三线城市”唐山却是全国最耀眼的,新房销售价格同比上涨15.4%,二手房同比上涨14.6%。房价大幅上涨被住建部“约谈”后,唐山火速拿出了调控政策。当时,全国楼市已从高热转入降温,唐山仍在强力调控。没想到,楼市降温势头过于迅猛、加上许多房企陷入资金危机,唐山楼市迅速从火热转入降温。当年末,有楼盘推盘房源直接降价5000元/平方米,一度引发购房者围堵售楼处维权。

2021年8月份,距离房价领涨全国过去一年,唐山却因为房企争相降价,约谈了华润、中海、万科等10家房企相关负责人,要求其不要恶意降价,否则不予网签。但是,市场下行的势头,没有就此打住。中指研究院数据显示,2022年5月份,唐山新建商品住宅均价8606元/平米,环比下跌0.42%;二手住宅成交均价11027元/平米,环比下降0.84%,同比下降6.65%,已累计15个月环比下跌。

唐山,这个曾被地震夷为平地的城市,它在改革开放后四十年重新崛起,但它并未步履矫健地走出一条市场化之路。某种程度上说,这是一座新的城市,但也是一座老之又老的城市。

No.2

9个热点城市限购大门敞开

央地博弈进入新阶段

7月4日,东莞市四部门联合发布了《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》,明确提出:除东城、南城、莞城、万江、松山湖外,其他28个镇全部取消限购!

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东莞与此前佛山取消限购的思维相同点在于,只保留最最核心的几个板块,其余限购全部放开,东莞的临深地区,佛山的临广大部分地区,全部放开。两座珠三角第二层级城市相同的步伐背后,当然是楼市成交量出现下滑,需要复苏。

如果站在更高的维度来看东莞的取消限购,其实是央地博弈进入了一个全新的阶段。这个阶段的转折,以福州、沈阳、大连、厦门、南京、合肥、武汉、佛山、东莞等9个主要城市的限购大幅放开。后续必然还会有更多城市梭哈,从中心城市相继加入到放开乃至取消限购的行列中来,可以明显看到在这轮央地博弈中,地方城市已经明显占据了上风。

过往中国楼市的政策包中,充满二元博弈。自中国有楼市以来,二元博弈就充斥着所有的政策包:比如,高层喊出“稳房价,要限购”,地方城市憋了一年就搞出来个“抢人大战”,落户就能买房,一举击溃所有限购政策;比如,高层喊出“加大供应,把地价打下来”,地方城市下有对策,装模作样的搞出个年度供地计划,计划里动辄上万亩的土地供应,但在实际操作中,核心城区的土地捂着不卖,嗷嗷叫的卖远郊的垃圾土地。趁着高层一个不注意,就在核心区拍出来一块地王;再比如,高层喊出“严控房地产信贷规模”,结果几乎所有银行都还把房贷作为核心业务,最高峰时期涉房贷款比例能占贷款规模的一半以上,更有甚者还挪用经营贷规模违规填入房贷的坑里,不仅表内杠杆加足了,还狠狠加了一波表外杠杆。

在央地博弈中,管理层要的是“房住不炒,稳地价稳房价”,而地方城市和房企是在一条战线上。地方城市需要房子大卖,不断推动土地大卖,赚取更丰厚的卖地收入,来还债,来推动城建。杭州、南京,一个个化身捂地惜售的端水大师,哪个都不是省油的灯。你限购,我人才落户能买房;你限贷,我经营贷流入楼市;你号召加大供应,我列着计划捂着地……再严厉的楼市调控,在自上而下的二元博弈过程中,化为了八个大字——因城施策,事缓则圆。

2022年地方政府占据上风,是因为成交量和房价不断探底,土地难卖,整个市场的信心也在探底,整个消费、融资大环境都出现了改变。财政部的数据显示,今年前五个月全国卖地收入1.85万亿元,较去年同期下降了28.7%。面对民企在土地拍卖市场上的躺平,面对卖地收入缩水,在这种背景下,高层态度转变为友好,才给了地方城市不断试探的底气。

在央地博弈局面反转之下,也即地方城市不断打开楼市桎梏的大背景下,市场会迎来反转吗?

成交量方面,中心城市的成交量已经触底,正在缓慢爬坡,但难回巅峰时代。成交量在6月份全国流动性基本释放的背景下,已经触底,环比开始上涨。无论是贝壳研究院披露的成交量数据,还是央行披露的房贷数据,都在佐证这一点。

房价方面,大多数城市仍没有调整到位,会继续调整,少部分城市会保持稳定。但回不到过去,主要因素在于人口拐点已经到来,城市化进入了后半程,再加上住户部门的贷款杠杆率已经很高,这些因素共同决定了房地产“春风得意马蹄急”的时代已经一去不复返。

成交量回转之下,大多数中心城市的房价还会继续调整。逻辑在于,当下除了北京、上海、深圳等少数几个城市外,大多数中心城市库存高企,新房与空置的二手房加在一起,市场整体是供大于求。下半年,去库存仍是各城市的头等大事,房企打折促销、市场调整价格的大局面,仍会延续一段时间。

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