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房地产市场的积极信号越来越多!

蔚财地产播报

2022-07-05 09:45上海

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今年以来,各地积极因城施策,全面松绑房地产市场调控政策,支持合理住房需求。

进入5月之后,一系列稳楼市政策的效果逐渐显现,房地产销售、融资、土拍市场等各项指标持续改善,表明当前房地产市场回暖势头向好。

业内人士称,随着房地产市场政策松绑力度加大,对应的政策效果将会更加明显,房地产行业的信心也将持续复苏,对于经济复苏的推动作用也会进一步显现。

当下,房地产市场销售怎么样?

根据中指研究院、克而瑞研究中心、易居研究院等研究机构的统计数据显示,在5月明显改善的基础上,6月,全国重点城市的房地产销售进一步好转。

克而瑞研究中心统计的数据显示,6月前20日,80个重点城市的新建商品住宅累计成交量达1416万平方米,环比增长18%。

易居研究院统计的数据显示,6月,全国100个城市新建商品住宅成交面积为2837万平方米,环比增长37%,同比下降34%。

克而瑞研究中心称,6月,百强房企实现操盘金额7329.8亿元,同比减少42.96%,环比增长61.23%;实现全口径销售金额8310.7亿 元,同比减少42.99%,环比增长60.06%。

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(图源:克而瑞、上海证券研究所)

另外,根据中信证券、信达证券等券商研报公布的数据也显示,自5月以来,房地产销售逐步改善。

中信证券在研报中称,2022年上半年,受多地疫情反复等超预期因素影响,全国房地产市场经历了前所未有的挑战,商品房销售规模大幅下降。

在稳地产主基调之下,随着疫情影响逐渐减弱以及政策效果持续显现,房地产市场整体开始复苏,5月重点城市销售面积环比转增,6月环比增幅继续扩大。

数据显示,6月,全国30个大中城市商品房成交面积同比降幅较5月收窄40.9个百分点,市场显著修复。6月,一、二线城市商品房成交面积同比、环比回暖均比较明显。

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(图源:中信证券研究部、Wind)

分别来看,6月,一线城市商品房成交面积同比下降8.54%,降幅显著收窄,二线城市商品房成交面积同比增长1.76%,市场复苏情况良好。

二手房市场方面,5月中下旬起,市场情绪有所修复,6月主要城市二手房成交面积显著回升。数据显示,6月,8个重点城市二手房成交量为583.6万平方米,环比上涨33.2%,同比上涨0.6%。

(图源:中信证券研究部、Wind)

分别来看,除厦门环比下降外,6月,其余一、二线城市二手房成交面积环比均显著增长。

其中,杭州和青岛二手房成交面积分别环比增长80.6%和36.4%,苏州环比上涨84.6%。

中信证券称,经过长达半年以上的市场震荡期和数月的政策救市,今年年中,主要城市二手房市场展现出较强的韧性和逐渐恢复的市场信心,市场成交规模也逐渐趋近于2019年的水平。

对于销售的回暖,房企的感受更为明显。万科董事会主席郁亮日前在万科2021年年度股东大会上表示,进入6月后,房地产销售数据环比明显上升。

当下,房地产市场融资怎么样?

在房地产销售积极好转的同时,房地产行业的融资也持续改善,助力缓解房企的现金流压力。

多家优质民营房企被监管机构选为示范房企,陆续发行人民币债券。

同时,监管部门持续推动商业银行合理发放房地产开发贷款,重点支持优质房地产企业通过并购贷款和发行债券并购困难房地产企业优质项目。

Wind数据显示,6月境内债券市场上发行的房地产行业债券(不含资产支持证券)合计471亿元,实现净融资161亿元,净融资已经连续5个月为正值,并创出过去12个月的新高。

《中国证券报》称,截至6月29日,房地产行业信用债发行数量为58只,较5月同期的43只明显增加。

此外,随着房地产市场的逐渐回暖,更多海外资金开始关注中资房地产债券的投资机会。

据悉,美国对冲基金Gramercy Funds已购入2亿美元中资房地产债券,并将继续增持。

业内人士表示,在政策支持下,房地产市场融资环境将持续改善,流动性紧张态势有望趋于缓和。

另外,融资环境的回暖,也让房企更有底气应对本轮偿债高峰。多家房企也在真金白银回购美元债,提振市场信心。

《中国证券报》称,面对即将到来的新一轮偿债高峰,一些房企选择协商债务展期,避免直接违约,用时间换空间。

不少房企努力通过处置资产,引入战略投资者等方式“补血”,以应对阶段性流动性问题。

据《中国证券报》记者不完全统计,仅6月以来,就有10余家房企宣布出售资产、转让股权或引入战略投资者。

据不完全统计,近20家房企选择提前偿还或者回购债券。

在业内人士看来,此举意在传递积极信号、维护市场形象、提振市场信心,从而保证持续融资的能力。

当下,土地市场表现如何?

销售、融资持续改善,土地市场加速回暖的迹象更加明显。

日前,易居研究院智库中心发布了《百城土地成交报告》。

《报告》显示,6月前20日,百城土地成交金额为1661亿元,较5月前20日增长53%。

(图源:易居研究院智库中心、CRIC)

6月前20日,37个一二线城市土地成交金额为1331亿元,环比5月前20日增速为94%。

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(图源:易居研究院智库中心、CRIC)

《报告》称,从今年上半年各月前20日成交数据看,土地市场总体上呈现筑底复苏态势,尤其是6月的土地成交数据拉升较快,这和重点城市集中供地的安排有关,当然也和5月份以来房地产市场销售和融资环境改善有关。

克而瑞地产研究称,6月,全国300城经营性土地总成交建筑面积为8834万平方米,环比5月上升7%,土地成交总金额3446亿元,环比上月增加30%。

(图源:CRIC中国房地产决策咨询系统)

据统计,截至6月底,重点22城今年首轮土拍已经全部收官,接近一半的城市进行了第二轮土拍。

整体来看,得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低,土地流拍现象有所好转。

另外,房企拿地情况,也在一定程度上体现土地市场的热度回升。

中指研究院数据显示,今年1-6月,50家代表房企在二线城市的投资面积占比最高,为63.6%。

从布局区域来看,企业热衷于在长三角拿地,占比达到46.9%。

具体到城市,杭州、宁波和北京位列房企拿地面积前三城市。

其中,杭州卖出382.7万平方米土地,位列第一,宁波以171.4万平方米位列第二。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示,在“房住不炒”的大方针下,诸多地方优化了相应政策,意在盘活市场与提升购房积极性。

市场预期的改善叠加集中供地城市土拍规则优化,在一定程度上提振了房企拿地的信心。

结 语

5月以来,随着一系列纾困政策的密集出台,房地产市场销售、融资、土拍等各项指标持续改善。

4月29日的中央政治局会议重磅定调,5-6月,地方政府的纾困政策密集出台,传统的政策松绑和创新型政策层出不穷。

据中信证券统计,5月以来,各级政府共出台了138项稳定房地产的政策,涉及放松限购、限贷、限售、公积金贷款、降低贷款利率、减免税费、实行购房补贴等。

另外,房贷利率在央行的政策引导下加速下行。多地落实房贷利率优惠政策,并参照全国房贷利率下限(首套4.25%、二套5.05%)执行。

(图源:中国人民银行、中信证券研究院)

中信证券认为,在中央支持地方政府因城施策,松绑楼市的背景下,叠加央行鼓励房贷利率降低,预计下半年的房地产销售将继续回暖,进而有效缓解房企短期资金压力,届时房企购地、投资、销售等行为均有望逐步回归常态。

一方面,经营性现金流是企业最重要的资金来源之一,销售回款的增加有望缓解房企资金压力,提振市场信心。

另一方面,市场信心的回升有助于房企获得更多融资机会,形成良性循环。

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