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楼市是否还有明天?中国房地产的未来在哪里?

我爱吃美食呀

2022-07-02 11:09河北

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中国的房地产走出了一条独特的具有自己特色的道路,它贡献了中国2000年以后到2020年前绝大对数的GDP增长,拉动了各地的城市升级和发展,做出了突出的贡献;但这条路是否还能继续走下去呢?我觉得一直发展一二线城市的路线很难。

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英国建筑平均寿命可达132年,居世界首位。在英国,“百年老屋”随处可见。法国建筑的平均寿命是102年;美国的建筑平均寿命74年,新加坡的建筑使用寿命60年,中国和日本的房屋使用寿命30年(2007年日本也提出建筑200年建筑构想);

中国用的钢筋混凝土,为什么建筑只有30年那?

时间证明房屋建筑中自然界中的石头和木头建筑年限更久,且容易更换;日本20到60层的公寓和写字楼,基本都采用了预制构件,其中约80%的建筑更是由全预制构件建造,也就是说,包括梁柱、楼板、墙壁、立柱等都为预制构件。美国、欧洲房子之所以住得久是因为房子不光要住,还要保养维修;

欧美房屋都以独立建筑为主,美国房屋的年维护成本全国平均水平1.6万美元;欧洲年维修费用在1500欧元-2000欧元之间;而中国30层不计人工费用,一年大约6万人民币左右。居住年限越久,维修成本就越高;超高层建筑的维护成本就越高,上海金茂大厦一天“杂七杂八”的费用就高达100万。除了电费、保洁费、安保费以外,平时的设备维修、维护也都是不菲的开支。

中国楼市无法继续炒作下去大家都觉得是人口问题,而我却觉得是建筑本身的问题;2022年人口负增长,影响到2022年的房地产销量,这个本身就是不可接受的;刚出生的小孩又不会买房,当今的购房主力人群都是二三十岁的年轻人,他们仍有购房需求;那为什么不买了呢?是因为中国楼市永远都涨的谎言编不下去了。新加坡因国小人多,普遍30层建筑,新加坡银行对超过30年的房屋实行停贷;而中国武汉2021年出台一项政策对20年楼龄以上房屋进行停贷,是不是很惊喜?这证明房子是有寿命的,是有衰弱期的;这种超高层建筑做不到父传子,子传孙,子子孙孙无穷尽也;价值只在你我心中,并非建筑本质就具有这些价值;所以当现代人觉得楼市不值这么多钱,它也就卖不动了;

超高层的维修成本过高,所以中国楼市出现产权70年,居住设计50年,实际使用寿命30年;银行贷款20年的怪现象;而就建筑本身而言,它像人一样,在二三十年后,需要像车一样,年年保养保修,才能确保居住品质和生活的安全;

欧美是每一家对自己的房屋进行修缮;而新加坡则是由承建商收购重建,无人收购的将整体拍卖,房屋拆除,土地重建,将拍卖款分到每个住户,进行重新购房;

中国以后的楼市会面临哪些问题呢?当前老楼改建的费用,由中央政府和地方政府共同出资完成;将来土地拍卖费用越来减少,政府无力承担修缮费用;那么将面临3种解决方式:1.加收房产税,由部分房产税维修老楼(不要问我为什么不用房屋维修基金);2.提高物业费,由居委会和物业公司出面维修老楼;3.与新加坡一样,进行重新作价土拍,进行重建;

中国的楼市真的没有发展空间了吗?

我觉得有,就是走欧美路线;将三四线城市及农村升级改装,当然这个利润肯定无法与当前的楼市可比,但确是利国利民一桩长久稳定的生意;将农屋升级为独栋,建立单独的新能源供热系统及地下卫生循环系统,降低建筑维修成本;中国三四线城市与农村的焕然一新,才能代表中国摆脱发展中国家,全面进入发达国家;

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