接着奏乐接着舞！
随着6月20日央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR3.7%、5年期以上LPR4.45%，2022年上半年的房贷市场暂且告一段落。
自21个月不变的5年期LPR，从2022年4月起接连被打破，房地产货币金融政策的放松始终鼓噪着购房者的神经。
“我站在了年前首套5.95％的高位上。”
“早两年买房的，光是利息就亏掉了一个卧室！”
“真想买房，必须买房，不得不买房的，那现在就是最佳时机了。”
“留给买房人4.25％利率的机会不多了。”
目前市场普遍认为，我国现时货币政策正偏向宽松信用以对冲周期性下行的态势，下半年LPR曲线在保持平稳的前提下，有望进一步下调。
展望2022年下半年，LPR真的还能再降亿点点吗？
今天乐居君就从总体回顾、最新房贷数据和预期变化三个方面，和大家一起讨论，首套房何时出手才是最佳时机？
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2022上半年 总体回顾
全国房贷利率一降再降
回顾近几年的LPR走势，无论是一年期还是五年期的报价，总体均呈下降趋势。
其中，五年期LPR在2020年4月-2021年12月间已连续21个月保持在4.65％的水平不变，直到2022年1月开始动摇，首次下降了5bp。
至2022年5月，五年期LPR再次下降15bp，达4.45％的最新低位。
| 来源：中国货币网
对此，业内专家普遍认为，LPR的下降使得稳增长目标得到强化，是“政策靠前发力”的积极响应。1年期LPR的下降有望提振实体经济，而5年期LPR则显示了房地产金融政策的放松。
而调整房地产的货币金融政策有两方面，一方面是明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，另一方面下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20bp。
与此同时，受LPR下调影响，2022年5月份居民贷款的需求由负转正，居民中长期贷款增加至1047亿元。
贝壳研究院数据显示，今年上半年，全国百城房贷利率指数一直处于加速下行阶段，6月首二套房贷主流利率再创2019年以来的新低位。
首套平均房贷利率为4.42%，环比下降49bp，较去年高点回落132bp；二套为5.09%，环比回落23bp，较去年高点回落91bp。
| 来源：贝壳研究院
下面，一起来看看广州房贷利率的最新情况。
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2022上半年 最新数据
广州房贷利率低至4.4％
再创新低！
早在5月26日，乐居君对现时广州的主流银行进行了房贷利率调查，当时首套房贷利率报价最低的广州银行、汇丰银行和渣打银行，均保持在LPR+0bp的利率水平。
然而时隔1个月，截止发稿时间6月30日，大部分银行都降到了4.45％的基本水平，更有银行在基准水平下浮动下降5个bp，低价至4.4％。
具体情况来看，参与调查的中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、民生银行等共11家银行中，首套房贷利率的报价变化较大，二套房贷利率基本保持在5.05％的水平上。
首套房贷利率方面，仅中国银行维持4.85％的高位，其余银行均在4.4-4.62％的区间，其中报价4.45％的占大多数。
但值得注意的是，四大银行之一的农业银行首套房贷利率再创新低，在LPR4.45％的基准下，再次下调5个bp,到达4.4％的新低。
此前（2022年5月15日），央行、银保监会曾联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
也就是说，广州首套房房贷利率在LPR基础下再次浮动下降也是在政策允许的范围内，但就农业银行报价的4.4％，有部分银行业内人士表示了不同看法。
“我们每周都要向央行汇报我们提供给客户的房贷利率报价，如果部分银行从业人员真的报出低于4.45％的报价的话，一旦利率再次上调，我真的不知道他们该如何向央行解释。”
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2022上半年 预期变化
未来还有下调的弹性空间
究竟低于LPR4.45％的首套房贷利率报价是否可靠？2022年下半年房贷利率是否还有下调的空间？今年下半年是最佳买房时机吗？众说纷纭，还是一起来看看专业人士怎么说吧。
乐居首席研究员姚育宾和中信证券的年中货币政策研报有以下看法：
乐居首席研究员姚育宾
今年以来，中央根据新的市场形势，提出在坚持房住不炒的前提下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求。与广大购房者关系密切的LPR，也从4.65%一路调整为4.45%，创下历史新低，广州部分银行甚至下浮5个BP。此举有利于最大限度降低置业门槛，减轻房贷压力，刺激刚需、改善置业需求释放。
此前，央行发文明确称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。因此，基于“LPR-20个基点”的房贷定价思路，不排除未来还有继续下调的弹性空间。
受各类政策影响，当前不少购房者有入市想法。下半年将迎来金九银十楼市销售旺季，各大房企推盘节奏加快，让利促销幅度加大。因此，对于自住买家来说，可以好好把握机会，特别是核心地段物业，如果有交通、教育、商超等配套加持，值得考虑。
中信证券的年中货币政策研报
随着局部疫情进入扫尾阶段，货币政策重点将从抗疫纾困转向宽信用以对冲周期性下行因素，整体将呈现总量+结构并举的特征。加之房地产货币金融政策转向宽松，预计后续1年期LPR存在5-10bps下调空间，5年期以上LPR存在10-15bps下调空间。
还有两个月“金九银十”就要来临，随着市场回温、房贷利率下调，有需求的购房者们，你们准备好了吗？
*本文实习生陈家健亦有贡献