来源：深圳乐居综合自深圳中原研究中心、丁祖昱评楼市、中房网等
据乐居监控，上周全市共有5个新房项目取得预售许可，其中含住宅产品的有2个，分别是伴山伴海广场和天健天骄西筑，共带来295套住宅，一手住宅供应速度有所减缓。
上周深圳入市开盘的住宅项目共有7个，从开盘情况来看，福田岗厦天元花园、龙华中海学仕里和龙岗坂田信义君御山居开盘当天均取得不错的成绩，去化率相对较高。
新房市场持续向改善型需求转变，据CRIC数据显示，2022年上半年，194个重点监测城市普通住宅三房和四房的成交比例达80%，面积段也出现了上升，其中140-180平方米成交上升最为明显。
这一方面是受多胎政策影响，改善型需求提升，另一方面也是因为地价的上涨，不少开发商也开始倾向于选择改善型产品。
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上周深圳7盘共3376套新房入市
福田、龙华新盘去化突破近8成
上周宝安、光明、坪山、福田、龙岗和龙华均有项目入市，推出3376套住宅，分别是宝安深铁璟城一期、光明中海寰宇时代、坪山新城燕澜和鸣、龙岗和成金竹家园、 福田中心·天元、龙华中海学仕里和龙岗信义君御山居。
6月20日至6月26日，开盘去化率不错的新盘有哪些？
福田中心·天元本次备案住宅159套，住宅建面约313-660㎡，均价约11.67万/㎡，6月24日正式选房，共有267批入围，据透露仅剩533大平层。
中心·天元位于福田区深南大道与金田路交汇处，位于深圳福田中心区核心地段，周围设施配套丰富，附近商圈较多，生活便捷。
周围分布地铁1号线、2号线、4号线等多条线路，2大综合交通枢纽（福田高铁站、岗厦北交通枢纽），轨道出行便捷；深南中路、彩田路、滨河大道等分布于项目周围，道路交通便捷。
项目自身配套双语小学和国际幼儿园，周围分布有文天祥学校、福田小学、福民小学、岗厦中学等。
龙华中海学仕里本次备案住宅637套，推售462套住宅建面约83-116㎡，均价约8.2万/㎡，6月25日正式选房，入围批次共520批，据数据显示去化率约86%。
中海学仕里项目位于龙华区新区大道与白松路（规划）交汇处，处于北站商务中心辐射范围。
周围分布4 / 5 / 6 / 27（规划中）号线多条地铁线路，距离深圳北站约700米，轨道交通便捷，项目自带幼儿园，义务教育阶段处于深高北学区范围内，学位质量较好。
龙岗信义君御山居本次备案378套现房住宅，推售370套住宅建面约87-112㎡，8套作为展示储备，均价约6.99万/㎡，6月25日正式选房，据透露当天去化率近8成左右。
信义君御山居位于龙岗区坂田街道三号路与石背路交汇处，属于准现楼，交房时间快，项目绿化率40%，容积率3.3，占地面积约2.6万平米，总建面约12万平米。
项目以住宅为主导，共规划4栋7座高层住宅(建筑高度为24-31层)，住宅建面仅7.6万㎡，属于低密住宅社区。内部配套规划有一所幼儿园、底层商业2580平方米。
周围分布地铁10号线贝尔路和5号线坂田站，周围小学分布有深实验坂田校区、扬美实验学校等、初中分布有深实验坂田校区、扬美实验学校和坂田实验学校。
02
改善需求占新房主导
上周深圳改善盘去化成绩优异，除了深圳外，其他城市也逐渐显现出改善盘成交占比上升的现状，2020年至今，新房市场三房稳居成交主力位置，四房成交比重也在持续增长。
据CRIC数据显示，194个重点监测城市普通住宅成交户型分布中，三房的成交占比皆是最高的，其次是四房，二房户型成交占目前已经跌至14.05%。
分城市能及来看，截止至2022年上半年，4个一线城市三房、四房和五房及以上户型成交套数都出现上涨，其中四房的成交套数上升幅度最大从2020年的13.58%上升至2022年上半年的18.94%。
与此同时，二房的户型成交面积出现明显下滑，从2022年的26.17%下降至17.07%。
31个二线城市四房成交套数上升幅度是各能级中最高的，从2020年的18.75%上升至2022年上半年的25.50%。
整体来看，无论是一二线城市，还是三四线城市，三房户型占比都超5成以上，同时四房户型成交套数占比上升幅度最大。
整个市场朝改善型需求转变明显。
一方面是购房者对改善型需求的提升，另一方面是开发商在地价上升的同时希望可以保持一定的利润。
从供应端来看，对很多开发商而言，部分地块当被拍下的那一刻，基本上就注定了是往改善型方向走的。
CRIC数据显示，2020年以来一二线城市的平均地价出现了明显抬升，其中一线城市2022年上半年经营性土地成交均价19733元/平方米，同比增长29%，二线城市2022年上半年经营性土地成交均价6176元/平方米，同比增长11%，三四线城市成交均价1696元/平方米，同、环比皆下降。
03
短期市场已触底！ 万科再谈行业形势
虽然部分改善新盘的去化率较高，而其余楼盘去化率相对较低，形成较大反差。
例如，宝安深铁璟城一期本次备案住宅1243套，住宅建面约75-151㎡，均价约4.8万/㎡，共有235批客户选房；光明中海寰宇时代备案住宅110套，住宅建面约126-143㎡，均价约7.92万/㎡，仅有18批客户入围。
深圳新房市场的热冷不均较为明显。
近日，万科董事会主席郁亮在谈及房地产市场形势时表示，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程，恢复仍然需要时间。
6月28日，万科在深圳举行了2021年度股东大会。房地产市场已经受了一年的寒冬，郁亮表现出少有的乐观，并向行业传递信心。
郁亮表示，从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。原因在于，一方面，一些政策的出台带来积极影响，另一方面，4月、5月因疫情而延迟的需求释放带来了回补。还有季节性因素，每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰。同时，也是因为5月份的基数比较低，所以使得6月环比增速比较快。
此外，郁亮认为，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。
不过，郁亮同时表达了对行业的信心：“最近这一年，如果放在社会中去，房地产行业一定不是最艰难的一个，房地产行业也没有理由躺平。更何况房地产仍然是十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会，这个行业仍然会为国家做出应有的贡献。”