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楼市“左右互搏”,2022年房子“下跌”?国家2份报告给出答案

卢卡斯玩摩托

2022-06-30 10:37四川

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每逢年底,亲戚朋友们相聚一堂,总免不了探讨一番来年的规划,买房理所当然成为了热门话题。在过去的10多年里,尽快买房,成为了多数人的共识,然而今年的情况似乎与往年不太一样,楼市开始“左右互搏”,让购房者们摇摆不定,既想买房、又担心损失,拿捏不定。

一、楼市向右前进:遇冷,成为了主流趋势。

根据中指研究院在2022年1月4日发布的《百城价格指数报告(2021年12月)》数据,在2021年最后一个月,全国百城房产新建房的均价为16180元/平方米,环比下滑接近0.02个百分点。全国百城二手房的销售价格平均为15999元/平方米,环比上个月同样下滑了0.09个百分点。

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从涨跌的城市数来看,新房有39个城市上浮,有58个城市下滑,价格下滑的城市数环比增加5个。不仅同比新房的销售价格下滑了,而且同比上一年当月也出现了较大的收窄。新房境况不佳的状态下,必然会传导至二手房市场,12月份二手房只有27个城市上浮,71个城市下滑,出现下滑的城市数增加了3个,同比价格也出现了进一步收窄。

其实,房市下滑,并不是没有原因,楼市“3+2”两道红线,直接锁定了房地产前进的速度。2020年央行和住建部组织多家龙头房企进行座谈会,提出了“收缩房产融资的三道红线”,要求房企们在期限内完成负债等三项指标的转绿,同时进一步压缩房企的融资增幅;2021年之后,央行再度加码“双上限”,为各类金融机构制定向房企和个体购房者的贷款融资上限比例。在“3+2”双重举措下,金融机构流向房市的资金开始被快速压缩。

而我们周知,房产市场是一个高度依赖资金运转的行业,高周转、高负债是大多数房企的生存法则,一旦资金失去了,那么整个运行速度都将减缓。所以21年全年,房产市场上的开发商们都陷入到了“打折内卷”的浪潮当中无法自拔。

价格战愈演愈烈?这是大概率事情。

二、楼市向左,多重积极的信号袭来,翘尾出现。

正当大家都认为2022年楼市会持续下行的时候,市场上又飘来了一些“积极热情”的新情况,似乎让整个行业人看到了“房产起底走高”的新希望。一方面住建部多次提出,要保障有住房需求的人“住有所居”的基本需求,另一方面继续推进一城一策的差异化调控机制,同时对于过冷的城市房产予以适当的支持。这是调控层面近期的信息。

金融政策方面,近几个月也开始有了松动的趋势,特别是在大型房企触雷之后,央行对房地产的融资贷款定位开始有了转变。8-12月份,恒大先后陷入到了“债务违约”的风波,面对高达2万亿的债务,无力偿还已经成为了板上钉钉的事情,12月3日恒大宣布2.6亿美元债务违约,这意味着更多的债务违约或纷至沓来。

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面对恒大债台高筑的情况,央行总结为“个性问题,不是普遍情况”,新华社评价,恒大所处的困境,主因是经营管理不善、盲目多元化扩张导致,其他的房地产企业运行稳健。不过话虽如此,但这件事儿确实也对调整房地产金融政策带来了启发,高层多次提出,要重新匹配房产信贷关系,2022年推进稳健的信贷策略。

随后的一系列举措,就像给了房市“一颗糖”,例如全面降准释放1.2万亿的资金量,LPR在新的报价中短期利率出现了下行情况,各大城市的房贷利率开始从高位下滑,据不完全统计到2022年1月初,超过10个城市首套房和二手房的执行房贷利率出现了回落。

这一系列信息,似乎正在向人们彰显:楼市又要热了?

结论:面对上述“左冷右热”的局面,如果你是一个购房者、是一个无房人,你知道2022年该买房吗?至少对于指闻君而言,简单从上述这些信号中,难以做出抉择。

不过,笔者倒是认为,

2022年该“快买房”还是“卖房”

这个话题,咱们还是应该从高层方面的声音和各项报告中寻找答案。

2022年房子“下跌”?国家2份报告给答案。

第一份报告:社科院对2022年楼市的预测。

在2021年12月,社科院财经战略研究院发布对22年的房产预测报告《中国住房发展报告(2021-2022)》,在这份报告中,社科院详细回顾了2021年房地产走势,然后对22年的房市走向做出了推测。社科院的看法有3个方面:

①全年范围内,商品房的平均价格上浮比例大约为-3%至3%。房产销售面积增幅在-1%至-5%,开发投资速度在2%-5%。②价格涨跌分化明显,主要体现在月度方面,22年楼市会呈现出先降温后拉高的情况。在年度上半场,房产可能延续21年低温的走势,然后在下半场会迎来一波小热度。③楼市分化将起到关键作用,核心城市、核心地段的房子还有潜力,但是也不排除人口流出的城市房子价格下滑。

第二份报告:央行发布的2021年四季度储户调查报告。

在每一个季度末的时候,央行都会公布一次储户对下季度的各项信心指数,在各项调查内容中,人们似乎对房产的信心和预期格外关注。2万名储户对于2021年第一季度的房产价格,认为上涨的只有16.8%,15.2%的比例认为会下降。对比上一次的调查结果,看跌的比重进一步提升,看涨的比重进一步下滑。

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而我们知道,房地产其实是很依赖“信心”的行业,信心指数的高低,直接决定了人们是否愿意买房的问题,意愿决定着行为方向,随着房产价格信心指数的降低,意味着下季度购房人比例同样会减少。

对下季F价,16.8%的居民预期“上涨”,56.7%的居民预期“基本不变”,15.2%的居民预期“下降”,11.3%的居民“看不准”。

从上述两个相对“权威”的报告中,相信作为吃瓜群众的你,已经能基本读懂房产的走势和方向了。该买房或者该卖房呢?在指闻君看来,都不可以一概而论,毕竟我们国家地大物博,城市数量就超过600个,有的城市房产收缩、有的城市房产预热,前者应该停止买房,后者应该抓紧上车。

最后,结合当前的房产实际,指闻君给出2022年购房(售房)的3点建议:

1、对于准备购房的人来说。

社科院其实告诉了我们选房子的新方向,要抓住“20%”的基本原则,买房首选那些人口净流入的城市、选择那些产业结构充裕的城市,这样的城市就业岗位充足,房地产才具备强力的升值潜力。而对于那些偏远城市、人口净输出城市,则建议尽早避开。

房产学者马光远说,今后炒房将成为越来越专业的事情,普通人不要抱着炒房的念头去购房,可能得不偿失,这是必然的事情。马光远之所以这么说,是因为普通人无法辨别什么样的房子具备潜力,什么样的房子没有潜力,所以要想保住钱袋子,存款比买房更关键。

2、对手上房子多的人来说。

是时候决定该不该卖出一些了,尤其是房地产税正在到来,房产增幅归零的背景下。社科院首次认为2022年房产增幅可能为负数,同时房产税试点开始,5年后全面开启。这就意味着,房子越多,如果城市区位不对,可能损失越大,所以售房也该早打算。

3、对于买房的心理预期来说。

保持一颗平常心,无论买房还是卖房,不能心急,房产的上行或者下滑,总会持续相当长的时间,会给足人们充裕的时间做出安排。

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