在2018年警示“活下去”，2022年初提出“黑铁时代”，万科郁亮一向具有强烈的危机意识。如今寒冬过后，郁亮表现出少有的乐观，判断短期内市场已经触底，并向行业传递信心。
“压力最大的阶段已过”
郁亮分享了一组行业数据——根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升，压力最大的阶段已过。
6月环比上升的四点原因:
①、利好政策的出台带来积极影响；
②、4、5月因疫情延迟的需求释放回补；
③、季节性因素，每年6月房企都会冲量；
④、5月基数比较低。
郁亮认为，短期市场已经触底，市场恢复是一个缓慢温和的过程，仍需要时间。更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同——人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。
“十万亿级市场，常做常新”
不过，郁亮同时表达了对行业的信心：“最近这一年，如果放在社会中去，房地产行业一定不是最艰难的一个，房地产行业也没有理由躺平。更何况房地产仍然是十万亿级的市场，同时也是千年行业，常做常有，常做常新，不管未来的道路多艰难，走下去就会有机会，这个行业仍然会为国家做出应有的贡献。”
新峰数据解读，郁亮总是如何进行思考的：
①、全国14亿人，每人35平，近500亿平住宅，每年更新2%是10亿平，这是城镇化见顶后的纯更新型需求，何况现在城镇化还没见顶。10亿平*10000元/平=10万亿元的市场规模，这就是上文郁亮总算法的推导过程。
②、2021年末全国常住人口城镇化率为64.72%，而世界上发达国家均超过80%。这意味着，作为一个即将跨入高等收入国家行列的发展中国家，中国城镇化水平还会进一步提高，峰值大概率出现在75%至80%。
③、依据新峰数据，观察2000年-2021年，全国新建商品住宅量价走势图：20年里,除2008年量价回落(-15.5%、-1.9%)、2014年销量回落（-9%）外，其余年份全部量价齐升，整体看走出了一条流畅的单边上升趋势线，全国新建商品住宅成交量、价的年均复合增长率（CAGR）分别为：11.27%、8.29%。
我国房地产市场的快速发展，主要得益于80-90刚需、50-60改善的“两代婴儿潮”，叠加全国城镇化（看春运），需求十分稳健。
后续新峰&房谱科技将密切跟踪全国新生人口数据、人口总量数据、人口年龄结构占比数据。
会上，祝九胜在谈及公司未来的行动计划时提到，万科将会继续坚持稳健经营、保持健康的财务状况，继续加强现金流管理；持续优化债务结构与融资成本；坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。其次，公司会通过开发经营本部统筹开发经营业务，发挥开发经营本部的集中管理功能，实现开发业务的止跌企稳。
万科总裁、首席执行官祝九胜:“一是投资标准进一步优化，前5个月万科投了13块地，其中9块今年能够面世，还有6块今年现金流能够回正。二是把在手项目进一步整合，把一些项目做上产值，投资兑现。三是销售方面找到一些方法，主动去找客户，知道客户到底有什么需求。”
在非开发业务方面，万科主要有万物云、物流仓储和长租公寓三大板块。祝九胜表示，万科物流业务今年要实现报表盈利，长租公寓业务今年已经在现金流实现盈利，在明年也会实现报表盈利。
万科租赁住宅业务已布局全国33个城市，总规模20.87万间，累计开业15.95万间。据了解，2021年其全年出租率95.3%，全年管理租赁住宅的收入为28.9亿元，同比增长13.9%。泊寓在2020年已实现了现金流层面的盈利。
“深铁表态：信奉长期主义”
作为万科大股东，深圳地铁集团对万科股价的看法也是关注的焦点。会上，董事会秘书朱旭转达了深铁方面的看法。
她表示，深铁方面注意到万科转型过程中新亮点，例如物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等经营性业务一直保持快速增长，这些业务的增速高于住宅开发业务增速，营业收入规模也接近400亿元。据了解，深铁方面表示信奉长期主义，长期看好万科股价。
值得一提的是，根据此前公布的分红方案，万科分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，预计每股分红0.97元，而在去年为每股分红金额为1.25元。对此，朱旭在会上解释，2021年度由于万科权益净利润下降超过40%，为了能够使股东分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高至50%。
朱旭表示，万科长期以来坚持稳健的现金派息政策，历史的平均分红比例为33%，近年分红比例稳定在35%左右。未来分红政策还是会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间，这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。（本文来源：新峰房谱网）