万科郁亮，可以说是地产圈最大的“空头”。
“白银时代”、“黑铁时代”、“活下去”......全出自他的口。
不过，这一次，郁亮终于改口了。
昨天，万科在深圳大梅沙开了今年首场股东会，郁亮的发言，让今早的地产股迎来短暂的欢呼。
今早股市开盘后，上证指数走出深V行情，地产股却坚挺，一度涨2.01%，港股地产板块同样走高。
其中，滨江集团、深深房A、信达地产涨停，金地涨超7%，万科、招商蛇口涨超5%；港股方面，物业股表现较优，此外佳源国际、富力、宝龙商业、时代中国涨超6%。
所以，郁亮到底说了什么？
总结只有一句话，这个男人，改口了。
郁亮称，短期市场已经触底了，但恢复是一个缓慢和温和的过程。
之前很多人都不敢说，今年经济、房地产的底在哪里，只有看清这个底部，才不用担心下一次的走低。
这个信号很关键。这下有了定心丸，是不是可以在看多一点楼市？
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上半年，我们经历了怎样的底？
想不到，日子还是过得很快，尽管很艰难，但是2022上半年，只剩一天了。
郁亮在股东会上直言，“今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”
图源视觉中国，已授权
依旧是先来一段“苦情”发言，万科去年的情况大家也是有目共睹的。
所以从青铜过渡到黑铁时代，郁亮认为，那都是一眨眼、一瞬间的事情。
万科的确经历了一次“业绩底”。
但是相比企业，经济大环境的底部来得更加惨烈。
回顾一下，上半年，我们到底经历了怎样的底？
房地产销售已经是跌到底了，6月还会不会再跌？猫崽和大佬保持一致看法，偏乐观，因为大佬都说了，短期已经触底了。
如果6月商品房销售增速环比没有走v反弹一点点，猫公子说他倒立吃榴莲。
金融方面，会比其他经济指数更为灵敏，比如房贷数据，4月基本也差不多底了，所以5月率先来了个反弹。
央行广义货币供应量M2同比增长11.1%，触碰到近5年来的最高记录，这意味着，水龙头已经拧到最大了。
目前仍比较不乐观的，是失业率。
房地产牵涉上下游无数行业，地产不行，往往意味着就业岗位的减少，不仅是房企，还包括家装、电器等各种行业，
所以稳就业和稳楼市，是一体的。
下面这张图，倒过来看，也是一个底部了。16-24岁的失业率达到最高。
猫崽这几张数据图，能感受到经济下滑的压迫感。企业作为经济体的“排头兵”，感受也更深，所以房企大佬都在感叹不易。
但是万科在股东会上说得很严谨，短期触底是触底了，但是不意味着反弹会很猛。
不可过分乐观
去年开始，从万科领导层的发言，乃至万科的做法，无不让人觉得，房地产的未来是悲观的。
郁亮说，要打造战时氛围；他还说，不坐头等舱。他还说，黑铁时代。
于是今年发布万科史上最差业绩时，郁亮主动降薪千万，并向52万人道歉。
在昨天的股东大会上，郁亮还是阐述了一下自己的判断。
他预测6月份房地产销售会有明显的提升，从短期来看市场已经触底，但并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程，疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。
尤其是，每年6月都是房企冲业绩的时候，因为房企马上又要开始挠头，琢磨着半年报交出一份什么样的业绩。
所以郁亮称，6月会出现销售成交量的小高峰。6月份会有起色，体现在环比上，同比来看降幅虽然在收窄，但预计还是会有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时间。
郁亮敢说出这番话，还在于他去各地考察了。他去了惠州、江门、珠海等城市，得出的结论是，做好产品和服务，在行业很艰难的阶段，还是可以熬过去的。
最重要的是，疫情影响正在慢慢褪去。
3个月前，在业绩发布会时，郁亮还一直强调现在是房企最艰难的时候，但不能躺平。
3个月后，他又开始唱红脸了。
郁亮乐观发言后，万科A今早走势也很强劲，一度涨超7%，上午收盘时报19.64元/股，涨幅维持在6.45%。
但仍不可过分乐观，看回万科一季度的业绩，表现还算平稳。
营收和净利润都有小幅增长，但扣非净利润同比下降了5.58%；
此外，值得留意万科的现金流表现，一季度经营性现金流为-132.59亿元，同比减少了178%，万科这么大幅现金流出，还是比较少见。
截图自万科一季度报告
销售方面，万科去年没有完成7900亿的目标，所以今年也没有定具体的销售指标，仅就前五月的销售业绩来看，很难乐观起来。
2022年1至5月，万科累计实现合同销售面积981.1万平方米，同比下降46.13%，合同销售金额1681.1亿元，同比下降41.38%。
不管是想要建立市场信心，还是修复估值，万科都在底部开始往上爬，但距离山顶有多远，谁也不知道。
房企想要重回巅峰，可能性还能有多大？
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