2022年过去的半年内，各地的楼市救市政策一波比一波更猛，从松绑限售、限购、降低首付比例到通过发放购房补贴、契税补贴、首付5%、延期供楼等等方式刺激楼市消费，越来越多的城市加入楼市松绑阵营后，但房地产多项指标仍在继续下探，2022年前5个月，商品房销售额和销售面积分别同比下降31.5%和23.6%。同环比来看，今年5月房价也延续了一贯以来的下跌趋势，为何接二连三的救市政策也无法挽救楼市？根本原因可以用4个字来概括——那就是“预期下滑”，而造成楼市预期下滑的主要是以下4点：
第一，人口负增长时代或将来临
人口是支撑房地产行业发展的重要因素，虽然国家陆续放开了二胎三胎政策，但就目前的形势来看，在高房价和高育儿成本的压力下，女性必须赚钱养家，没有时间和精力养育更多孩子，从2017年以来，我国的新生儿数量连续五年下降。根据凤凰网财经报道，中国人口学会副会长、南开大学人口与发展研究所教授、南开大学老龄发展战略研究中心主任原新直言，我国在十四五期间进入人口负增长基本上没有悬念，十四五的截止时间是2025年。整体来看，我国的房屋库存已经逐渐步入结构性过剩阶段，人口进入负增长时代后，楼市没有了接盘侠，房价将失去上涨支撑。
第二，暴雷的房企名单还在拉长
5月12日，融创主动官宣暴雷，7亿利息难以在规定时间内支付；6月13日，金科地产宣布暴雷，4407万元商票逾期未兑付。对于销售规模上千亿的房企，如今连区区4407万元都拿不出来，房企“外强中干”的本质暴露无遗，如今的房企可谓是三面夹击，其一，中欧国际工商学院经济学与金融学教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，7月房企再迎偿债高峰，市场风险依然存在；其二，房企债务违约的负面新闻不断传出，资本市场对房企的信心几乎降至历史冰点，房企的资金输血渠道受阻；其三，如今刚需对期房烂尾预期越来越强烈，即使房企愿意牺牲利润卖房，购房者害怕全家的积蓄付诸东流也不敢轻易买房。
第三，房价收入比超过警戒线
根据诸葛找房数据研究中心公布的数据，从监测的重点100城来看，2021年百城房价收入比为12.0，社科院曾经给出过一份报告明确显示，当房价收入比超过9.3的临界值之后，房地产对经济的贡献作用由正转负，因为房价过高会挤压实体经济的消费，降低实体企业的创造力，挤压我国生育率和结婚率，对国民经济发展造成不可逆的打击。为了保证经济的长期健康持续发展，国家也不允许房价再次大涨，未来房价横盘或者阴跌成为大趋势，房子投资致富的属性被淡化甚至消失，老百姓的买房热情逐渐消失。
第四，住房选择逐渐多元化
为了响应国家的号召，各大城市都在积极筹建保障性租赁住房，相较于普通商品房，保障性租赁租房的面积小，居住成本低，安全性有保证。按计划，国家预计在“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可解决1300万人的住房困难。这一轮保障性住房的申请门槛低，不受户籍限制，还能享受买房同等的福利，将会惠及大多数无房族，住房选择多样化之后，民众对于买房的热衷度逐渐下降，基于此，即使楼市政策猛药不断，房地产市场也不可能再现过去的火爆景象。