深圳楼市表面上风淡云轻，实际上暗流涌动，买卖双方都煎熬，二手房指导价不动，大家就不知道该怎么办。
在这种情况下，对价格脱敏的豪宅市场以及“买即是赚”的倒挂新盘，成了突破口。
前段时间，海德园、招商仕林臻邸出现了开盘即售罄的现象，热度不减当年。打新潮来了，整体的市场预期一下子就起来了。
不过深圳的“倒挂盘”有点儿狠，太过吸引关注力，导致普通刚需盘去化困难。
分布在宝安、光明、龙华、龙岗等外围区域，大多属于均价5万元/平左右的刚需盘，行情还是很差劲。
2022年5月，深圳新房住宅成交为1877套，环比跌幅为37.28%，大多数新盘去化率都很低。
核心区都是二手房，二手房还被指导价压着。
目前政策不明晰，大家都怕买亏了，所以还会陷入长期煎熬，基本泛不起水花。
而新房，只要倒挂的肯定会有人抢，地段不好的，人们就不会买，还不如继续等核心区的二手房。
深圳楼市去年被二手房指导价控制之后，已经失去了市场性交易规则。
倒挂新房，能抢即抢，抢不到就继续持币待购。
深圳市场只要政策不变动，就不会出现激烈反弹，买家也有充足的反应时间。
但可以肯定的是，深圳的底部现在已经很扎实了，购买力在蠢蠢欲动。
根据最新数据，5月份二手房住宅成交量2318套，环比涨幅24.62%，接近2021年7月份数据。
改善型更愿意进场、刚需选择观望
目前买房的群体在发生变化，以前以刚需为主导，现在改善型住房和豪宅买家占比在上升。
一手房，刚需盘大多去化在20%~30%徘徊的同时，豪宅却个个卖出不俗的成绩。
二手房，根据乐有家数据显示，总价800万以上、面积90平以上近两个月也呈现上升趋势。
刚需，更多选择观望，可能有产品不合适的原因，但更多的是信心和预期不足，背后还有就业和收入不稳定的原因。
改善，大多吃到过楼市的红利，甚至经历过楼市的牛熊，反应更从容和淡定，当然因为手上有房，至少多了点选择的筹码。
有钱人，很多经历过几次危机时买房，危机后资产暴富，自然更懂得如何抓住危机的机会。
豪宅特立独行
有人还在担心失业，有人却在疯狂扫货。
今年深圳卖得好的一手房基本上都是高总价盘：海德园约1800万起步，平均每90秒卖出一套；招商仕林臻邸约1200万起步，当天去化率约98%； 润玺二期约1500万起步，当天去化88%；中心天元约2800万起步，当天去化92%。
虽然深圳楼市整体异常的冷，但是豪宅走出了相对独立的行情，即使放在全国也不差。根据克尔瑞的数据，今年前5个月，深圳无论是千万起步的豪宅，还是3,000万起步的顶豪，无论是总量还是增量都排在全国前列。
注：北京、上海由于四五月份因疫情的原因交易中断，所以数据略有失真。
豪宅行情，不只是深圳，今年四大一线城市包括一些核心二线城市豪宅行情都不错。
为什么豪宅行情特立独行，与当下经济与楼市有点格格不入？
因为有钱人比普通人更害怕货币贬值，害怕手里的巨量资金不值钱了。
买豪宅更多的是资金避险。优质豪宅，向来都是硬通货，房子只是载体。
今年的楼市比较割裂，城市分化、板块分化、人群分化、产品分化......
同时也是很好的试金石，试着各自成色。
危与机往往是一个事物的两个面，你更看到了哪一面？
无论行情如何变化，四大一线城市依旧是中国楼市的风向标和压舱石，具有带头作用。
到现在为止还未进行全方位的政策刺激，是对房住不炒的最后的坚持。
四大一线城市，在刺激下，也表现出了一定的韧性。目前来看，都完成了房价和成交量的“双筑底工程”。
在放水持续冲击下，疫情全面结束，就是行情反弹的起点。反弹力度，上海>北京>广州>深圳。
当然深圳主要看二手房指导价怎么调，一旦出现较宽松的信息，可能反弹力度要比上海更猛。
毕竟深圳总面积1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3。
1979年深圳建市之前，31.41万的原住民以客家人为主，客家人占深圳原住民的六成以上。也就是说，40年间深圳人口增长近42倍。七普数据：深圳17560061人，
1979年深圳建市并成为经济特区。彼时，深圳GDP仅1.96亿元。深圳经济规模在此之后走上开挂之路，1989年破百亿大关，10年增58倍；1996年破千亿大关，17年增535倍；2010年破万亿大关，2016年破2万亿大关。到2020年底，深圳GDP破2.7万亿大关，41年时间增长14116倍。
深圳楼市修复是需要预期的，那就是大家都认为房价跌无可跌，甚至不降反涨的时候。
这需要时间，先是政策预期修复，然后是买房人预期修复，最后是楼市修复。
按照当下的行情推测，一线城市大概在8-9月份会进入“起势阶段”。
虽然“报复性反弹”还未可知，但行情一旦好起来，房贷利率也会触底反弹，好的房子也会被加速消化。
铁打的楼市，流水的购买力，考验大家洞察力的时候到了。
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