作者：子非鱼
01 | 银行急了
半年来，面对楼市的冷场，着急的不只有地方城市、开发商，还有银行。
地方城市的着急，表现在费尽心力出台托底政策。开发商的着急表现在，煞费苦心想出各种办法推动民众买房，比如最近闹得沸沸扬扬的“小麦、大蒜换房”、“买房送土猪”等。
银行也着急，着急把贷款放出去，为此也是绞尽脑汁，想出了各种给购房者加杠杆的贷款产品。
银行着急的大背景是大家不愿贷款买房了。
央行公布的4月份数据显示，大家不但不愿贷款买房，还在提前还房贷。到了5月份，情况虽然有所改善，但不愿贷款买房的大局面，并未改变。
央行数据显示，4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元，其中住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，不含住房贷款的消费贷减少1044亿元，同比少增1861亿元。
可以看到，4月份大家不仅不愿贷款买房，也不愿贷款买车买其他类，因为消费贷也减少了。
5月份的数据是，住户贷款增加2888亿元，同比少增3344亿元。
来源：央行
面对如此局面，银行岂能不着急。银行本就是依靠贷款与存款的利差过日子，贷款放不出去，怎么赚钱。
所以，一方面，各银行不断下调房贷利率，吸引购房者贷款，同时加快放款速度。
另一方面，推出五花八门的贷款产品。
早在4月份的时候，21世纪经济报道就爆料，广州部分银行推出了“接力贷”产品，父母还不了，儿女接力还。
如果说接力贷只不过是重出江湖而已，那最近，温州、阜阳、江门等地的部分银行推出的贷款产品，以前听都没听过，让人耳目一新。
02 | 五花八门的贷款产品
最近动静闹得最大的，当属温州的“安居贷”。
近日，温州市与华夏银行合作推出了“安居贷”，按照协议，贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，旨在减轻购房人贷款后前3年的还款压力。
与此类似的是江门近日推出的“乐居贷”，同样是头三年只需还利息，不用还本金。
表面上看，的确能减少购房者不小压力。毕竟前三年比正常的贷款还款，要少还不少钱。
但这不过是一个噱头，总体来看，并未减少购房者的负担，前三年没有偿还的本金，后面不是还得还吗？
而且，按照张大伟的解读，购房者的实际还款成本，还是增加的。中原地产首席市场分析师张大伟的原话是：
这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。
银行只不过利用这个噱头，让购房者自我感觉压力小了，吸引他们购房贷款而已。让自己的贷款放出去，赚利息。
除了“安居贷”、“乐居贷”近日工商银行在安徽阜阳推出的“尾款到期付”房贷和“入住还”两款产品也让人耳目一新。
根据北京商报爆料，近日工行银行发布文件要求，各行可结合属地实际推广“尾款到期付”“入住还”等还款方式，缓解疫情下购房者贷款初期还款压力。。
其中阜阳已经获得通知，推出了这两款产品。
所谓“入住还”很好理解，其实就是和温州的安居贷、江门的乐居贷一样，前期不用还本金只需还利息，等入住后开始还本金。
按照细则来看，开始还本金的起始点是购房合同上的交房日期。按照购房到交房正常两三年的时间来看，其实就是与安居贷、乐居贷一样，换汤不换药而已。
“尾款到期付”是指借款人可按照贷款金额一定比例保留尾款，剩余款项在贷款期限内按“等额本息”或“等额本金”方式还款，尾款利息按月(期)归还，尾款本金在提前还款或贷款到期时结清。
为了表明前期确实减轻了购房者的还款压力，海报还特意举例说明了一下，以贷款100万，20年，利率4.25%为例计算了一下，如下图：
看着的确很有诱惑力，对于有还款压力，但又急需买房的人来说，的确能够推动他们上车购房。
但这些数据，经不起推敲。
比如“入住还”，只不过是将本金延后还款了而已，按照说明已经说到的，长期的还款压力并未减小，由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。
而“尾款到期付”，到最后一期的时候，或者提前还款的时候，会骤然增加还款压力。
简单来说，这些方法，都只是将贷款人的还款金额进行了挪移而已，并未真正减小购房者的还款压力。
这种方式，只不过是银行帮助购房者合法加杠杆，让他们前期能够相对轻松一些上车。但上车容易，后续的还款，会比前期更大，这是事实。前面没还的钱，后面得还啊。
03 | 银行背后的考虑
不要自作多情地以为银行这么做，是为买房者考虑，减轻他们的压力，实则都是为了自己快速放款。
如果真为买房者考虑，就应该真金白银减小购房者整个还款周期内的贷款成本，下调存量贷款的利率。
以噱头吸引购房者上车，才能将贷款放出去，才能赚取利息。每年上市公司公布年报的时候，银行都是利润高企的大头。
2021年，宇宙第一大行工商银行的利润是3502亿元，其次是建行、农行、腾讯、中国银行。利润排名前五中，有四个是国有银行。
根据工商银行发布的2021年财报数据显示，2021年，利息净收入6906.80亿元，比上年增加439.15亿元，增长6.8%，占营业收入的73.3%。其他手续费与佣金、投资等非利息收入占比26.7%。
利息占营业收入7成以上，其他银行的利息收入占比大体也在这个数据上下。
这就意味着，银行想要赚得更多收入，就必须放出更多贷款。而当下的大环境是，很多人不愿贷款，不愿贷款买房，不愿贷款买车。
银行岂能不着急，为了推动大家贷款买房，才有当下各种五花八门的贷款产品问世。