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苏州楼市:哪里的房子还值得买?看清形势,别乱买

苏叔说房哈

2022-06-26 18:30江苏

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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容,来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,坐标苏州,外地人,已婚无房,孩子在老家上幼儿园,我在平江新城上班,想买一套房子自住兼顾学区,请问平江新城能不能买呢?可否分析一下这个板块?教育怎么样?未来有没有潜力?

苏叔:你好,平江新城位于姑苏区北部,承担着疏散古城人口发展姑苏区经济的作用,是姑苏区新中心,区位优势非常明显。交通上,平江新城路网成熟轨道交通密集,公共出行与自驾都非常便利。教育上,姑苏古城区拥有优质教育资源,平江新城自然受到影响,区域内优质教育资源丰富,还有不少教育规划。但北部有高压线噪音以及部分工厂,是为不利因素。未来的平江新城,空地较多,还有众多高能级规划,计划引入众多企业与人才,发展潜力较大。总体来看,平江新城优势较大,产业交通,商业教育以及规划和配套都比较强,稍微有一些不利因素,但不影响以后发展,机会较大,比较推荐自住购房。

提问:苏叔,你好,请问作为一名房产小白,我应该怎么做才能最快学会房产投资呢?

苏叔:你好,大道至简,房地产的逻辑,本质并不难,关键是找到本质。关键就在于能不能找到那一道小小的认知门槛。

选择什么样的投资赛道,一取决于你的能力,二取决于什么赛道更赚钱?

更赚钱的赛道,一个是行业老大,一个是终点行业,例如母婴,丧葬,养老保健,教育,房地产。做到行业老大,需要很深的专业知识,雷厉风行的执行力,以及各种专业的商业经营能力。

母婴,丧葬,教育等行业,又属于「专科行业」,必须要有相关专业和从业经验,以及大量前期资本的投入能力。

而我们的目的是,找到一条即使是普罗大众也可以获得稳定可观收益的投资道路。而房地产,恰好同时符合这两个条件:

1.适合普通人

2.终点行业,代表着稳定可观的收益

这个世界上,迄今仍然没有「房地产专业」。

如何用房地产赚钱,很难看到公开正确的传授。因为房地产的底层逻辑是经济学,是中国的货币环境和城市进程。大量的行业发展,早期都依靠海外企业和行业的经验,但不适合套用在中国的房地产上。

基础国民科学素养的缺乏,以及体制教育的驯化,以至于很少有人懂得逻辑和基础的经济学原理。一旦你掌握了基础的经济学原理,你就进入到蓝海领域,拥有绝对的认知优势,这是选择房产投资的第三个重要原因。

买家的竞争对手,是另一个买家。理解房地产的经济学原理,是进行房产投资的第一步。

随着中国经济的发展,居民从单位分房进入商品房时代,产生了新的购房需求;

从8亿人口到14亿人口,产生了更多的购买需求和购买力层次;城市化从20%发展到60%,购房需求长期井喷式上涨;凯恩斯的经济政策流行,zf以增发钞票作为核心财务手段,房地产的黄金10年,即是通胀迅猛的10年。

当90%的中国人,都把买房作为「成家立业」的基础和传统时,房产成为了终极商品。任何人赚了钱,最终都要买房;而买房又是绝大多数人一辈子最大的一笔花销。在种种条件下,一二线城市的房产,成为了货币,与这座城市,这个国家的利益挂钩。房产,就是法币的对冲,国家的股份,是「真钱」。

理解这一点,才能打好房产投资的基础;绝大多数的投资者,看的是「个股涨跌」,而房产投资,看的是「国运」。行兵打仗讲究不动如山,投资忌讳左右摇摆,墙头草一定会追涨杀跌,短期频繁操作,绝对不会是高体量的收益领域。

房产,恰恰相反。

只要通胀存在,人口存在,货币将持续贬值,对标的商品持续上涨,年均12%。理解了这一点,我们才敢在房产上投入全部的身家。既然可以稳赚不赔,那为什么不用杠杆呢?所以,每一套房产,我们才会尽力贷足。

12%并不足以作为理想收益,(12%+20%选筹操作)/(30%-40%首付),才是我们的理想收益,也远远超过市场上99%的投资产品,品类本身处于极低风险率。选筹正确,贷足贷款,是房产投资的正确路径。所有的房产操作技术,都在围绕着这两点开展。

如何选筹正确?

需要理解城市的运转逻辑,分析地段的关系,判断整个楼市的价值分布,做到迅速评估每套房产的合理价值,

如何贷足贷款?

征信,流水,每一项贷款的操作,都是其中不可缺少的技术。

如果我选筹没有问题,贷款没有问题,我怎么多买几套呢?——融资是一门庞大的手艺。贷了这么多的款,怎么还上月供,如何形成稳定循环的现金流,让这个项目自行运转产生资金,而不是依靠出卖体力劳动来填补月供?业余买房者与职业房产投资人,以此作为界限。技术无限,大道至简。

一旦理解投资的逻辑,所谓的入门,原本就只在一瞬间。

提问:苏叔,你好,苏州工作,比较看好苏州楼市,打算买房投资,园区和狮山两个核心区的外溢板块房价怎么样?未来有没有上涨潜力?如果投资的话,选择园区外溢还是狮山外溢的板块呢?怎么判断有没有投资价值?

苏叔:你好,园区的外溢板块主要有尹山湖、甪直和吴江运东,新房均价在2-2.8万/平左右。狮山外溢板块在楼市中也不甘落后,主要有木渎、横塘和枫桥等,新房均价在2.5-3.6万/平之间,此外,白马涧遭到了多家房企的疯抢,可见这些外溢板块的火热程度。从这些数据可以看出,园区外溢板块价格是不如狮山的,首先是因为狮山的外溢板块与狮山在一个板块内,而园区的外溢板块则与园区相距较远。其次,狮山的范围比园区小,外溢板块可以享受到更多的配套设施和资源,决定板块地段价值的是板块到主城区的距离。最后,则是外溢板块自身条件的不同,一些发展早的板块,已经有了完善的配套设施,还有一些板块有着良好的生态环境,发展自然会好一些。在这样的情况下,购房者要认识到产业和规划是判断外溢板块价值的重要因素,此外也要考虑到zf红利资源的倾斜。

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