我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，坐标苏州，外地人，已婚无房，孩子在老家上幼儿园，我在平江新城上班，想买一套房子自住兼顾学区，请问平江新城能不能买呢？可否分析一下这个板块？教育怎么样？未来有没有潜力？
苏叔：你好，平江新城位于姑苏区北部，承担着疏散古城人口发展姑苏区经济的作用，是姑苏区新中心，区位优势非常明显。交通上，平江新城路网成熟轨道交通密集，公共出行与自驾都非常便利。教育上，姑苏古城区拥有优质教育资源，平江新城自然受到影响，区域内优质教育资源丰富，还有不少教育规划。但北部有高压线噪音以及部分工厂，是为不利因素。未来的平江新城，空地较多，还有众多高能级规划，计划引入众多企业与人才，发展潜力较大。总体来看，平江新城优势较大，产业交通，商业教育以及规划和配套都比较强，稍微有一些不利因素，但不影响以后发展，机会较大，比较推荐自住购房。
提问：苏叔，你好，请问作为一名房产小白，我应该怎么做才能最快学会房产投资呢？
苏叔：你好，大道至简，房地产的逻辑，本质并不难，关键是找到本质。关键就在于能不能找到那一道小小的认知门槛。
选择什么样的投资赛道，一取决于你的能力，二取决于什么赛道更赚钱？
更赚钱的赛道，一个是行业老大，一个是终点行业，例如母婴，丧葬，养老保健，教育，房地产。做到行业老大，需要很深的专业知识，雷厉风行的执行力，以及各种专业的商业经营能力。
母婴，丧葬，教育等行业，又属于「专科行业」，必须要有相关专业和从业经验，以及大量前期资本的投入能力。
而我们的目的是，找到一条即使是普罗大众也可以获得稳定可观收益的投资道路。而房地产，恰好同时符合这两个条件：
1.适合普通人
2.终点行业，代表着稳定可观的收益
这个世界上，迄今仍然没有「房地产专业」。
如何用房地产赚钱，很难看到公开正确的传授。因为房地产的底层逻辑是经济学，是中国的货币环境和城市进程。大量的行业发展，早期都依靠海外企业和行业的经验，但不适合套用在中国的房地产上。
基础国民科学素养的缺乏，以及体制教育的驯化，以至于很少有人懂得逻辑和基础的经济学原理。一旦你掌握了基础的经济学原理，你就进入到蓝海领域，拥有绝对的认知优势，这是选择房产投资的第三个重要原因。
买家的竞争对手，是另一个买家。理解房地产的经济学原理，是进行房产投资的第一步。
随着中国经济的发展，居民从单位分房进入商品房时代，产生了新的购房需求；
从8亿人口到14亿人口，产生了更多的购买需求和购买力层次；城市化从20%发展到60%，购房需求长期井喷式上涨；凯恩斯的经济政策流行，zf以增发钞票作为核心财务手段，房地产的黄金10年，即是通胀迅猛的10年。
当90%的中国人，都把买房作为「成家立业」的基础和传统时，房产成为了终极商品。任何人赚了钱，最终都要买房；而买房又是绝大多数人一辈子最大的一笔花销。在种种条件下，一二线城市的房产，成为了货币，与这座城市，这个国家的利益挂钩。房产，就是法币的对冲，国家的股份，是「真钱」。
理解这一点，才能打好房产投资的基础；绝大多数的投资者，看的是「个股涨跌」，而房产投资，看的是「国运」。行兵打仗讲究不动如山，投资忌讳左右摇摆，墙头草一定会追涨杀跌，短期频繁操作，绝对不会是高体量的收益领域。
房产，恰恰相反。
只要通胀存在，人口存在，货币将持续贬值，对标的商品持续上涨，年均12%。理解了这一点，我们才敢在房产上投入全部的身家。既然可以稳赚不赔，那为什么不用杠杆呢？所以，每一套房产，我们才会尽力贷足。
12%并不足以作为理想收益，（12%+20%选筹操作）/（30%-40%首付），才是我们的理想收益，也远远超过市场上99%的投资产品，品类本身处于极低风险率。选筹正确，贷足贷款，是房产投资的正确路径。所有的房产操作技术，都在围绕着这两点开展。
如何选筹正确？
需要理解城市的运转逻辑，分析地段的关系，判断整个楼市的价值分布，做到迅速评估每套房产的合理价值，
如何贷足贷款？
征信，流水，每一项贷款的操作，都是其中不可缺少的技术。
如果我选筹没有问题，贷款没有问题，我怎么多买几套呢？——融资是一门庞大的手艺。贷了这么多的款，怎么还上月供，如何形成稳定循环的现金流，让这个项目自行运转产生资金，而不是依靠出卖体力劳动来填补月供？业余买房者与职业房产投资人，以此作为界限。技术无限，大道至简。
一旦理解投资的逻辑，所谓的入门，原本就只在一瞬间。
提问：苏叔，你好，苏州工作，比较看好苏州楼市，打算买房投资，园区和狮山两个核心区的外溢板块房价怎么样？未来有没有上涨潜力？如果投资的话，选择园区外溢还是狮山外溢的板块呢？怎么判断有没有投资价值？
苏叔：你好，园区的外溢板块主要有尹山湖、甪直和吴江运东，新房均价在2-2.8万/平左右。狮山外溢板块在楼市中也不甘落后，主要有木渎、横塘和枫桥等，新房均价在2.5-3.6万/平之间，此外，白马涧遭到了多家房企的疯抢，可见这些外溢板块的火热程度。从这些数据可以看出，园区外溢板块价格是不如狮山的，首先是因为狮山的外溢板块与狮山在一个板块内，而园区的外溢板块则与园区相距较远。其次，狮山的范围比园区小，外溢板块可以享受到更多的配套设施和资源，决定板块地段价值的是板块到主城区的距离。最后，则是外溢板块自身条件的不同，一些发展早的板块，已经有了完善的配套设施，还有一些板块有着良好的生态环境，发展自然会好一些。在这样的情况下，购房者要认识到产业和规划是判断外溢板块价值的重要因素，此外也要考虑到zf红利资源的倾斜。