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■中国经济时报记者 周雪松
在多种因素推动下，我国房地产市场进入新阶段。中指研究院近日发布《2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》显示：五大核心城市群经济、人口规模突出，商品房销售额占比超六成。专家在接受中国经济时报记者采访时表示，以特级、一级和二级为主的中国房地产市场价值高等级城市，将是未来中国经济和房地产市场发展的主战场。
高价值城市共有39个
根据建诚晟业对337个城市的房地产市场持续跟踪研究、进行风险评估的结果显示，受宏观经济基本面、人口发展潜力及房地产市场发展影响，特级、一级、二级城市的风险相对较低，风险偏高的城市主要集中在三四线城市，且过半城市的风险得分高于全国均值，对其房地产市场投资应更加谨慎。
“2022年，宏观经济发展挑战日益加大，在鼓励住房合理需求、因城施策的背景下，房地产政策松动明显，不同城市价值将面临结构性机遇。”建诚晟业总经理苑承建在接受本报记者采访时表示。
值得关注的是，2021年，五大核心城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝）以11%的土地，聚集了全国42%的人口，经济规模占全国GDP总额的54%，商品房销售面积占比为48%，是我国经济最活跃和新房市场开发的核心区域。
“对于房地产企业来说，新房市场空间仍较大，但全国普遍性机会已结束。“中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受本报记者采访时表示，未来，聚焦核心城市群与都市圈也将成为房企最有效的投资布局策略。
行业普遍性机会减少
陈文静表示，从中长期来看，长三角城市群经济基本面较好，在产业、交通等优势作用下人口持续导入，整体房地产市场发展潜力突出。短期市场整体处于调整通道，但随着政策进一步优化完善，杭州、苏州、宁波等长三角热点城市市场有望率先企稳恢复，另外，上海随着疫情得到有效控制，经济活动逐渐启动，房地产市场亦将启动恢复。
整体来看，珠三角城市群经济活力旺盛，科技创新能力强，产业基础雄厚，多重利好叠加下人口吸附能力较强，房地产市场未来增量空间仍在。从短期来看，房地产市场整体或将继续调整，市场成交规模保持低位，在政策端逐步显效下，珠三角城市群房地产市场信心也有望逐渐修复。
从中长期来看，京津冀地区城市基本面差异较大，成渝城市群长期潜力突出，长江中游城市群中长期也具有开发投资潜力。
苑承建表示，从城市价值评价得分来看，长三角圈、粤港澳大湾圈、京津冀圈得分及排名依然保持前三领跑全国。
展望未来，苑承建认为，在房地产市场的城市分化趋于稳定的同时，分化差距加大的态势更加明显。人口与城镇化发展红利的退潮，行业普遍性机会的减少以及稳定性住房政策的调整，都导致利润空间逐渐压缩、房企竞争更加激烈，因而对市场的研究与洞察更显得重要。
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