滨海湾片区产业基础扎实。图为滨海湾青创广场。
黄江与深圳交界处，交通繁忙。
水乡新城成长价值可期。图为水乡科创中心。
近年来，为优化统筹发展，东莞将全市划分为六大片区，并推动各大片区联动协调发展。通过强化统筹，东莞的区域发展步调更加协调，城市多中心的功能性空间结构更加清晰明确，这将为东莞的新动能赢得更广阔的腹地。
对于东莞购房者来说，各片区关注点有哪些？本期《东莞观察》做了盘点。
撰文：艾帅唐卓摄影：孙俊杰
城区片区
资源集聚，综合素质高
近几年，在“强心”战略下，中心城区已发展为全市综合质素最高的片区。公共交通、公园绿化、休闲娱乐、商业商务、医疗教育、治安等各方面都发生了巨大提升，人口与优质产业已初具聚集效应。中心城区可供住宅开发的土地较稀缺，而住房需求较大，供需矛盾突出，房价向上预期较强，新房供不应求的趋势或将长期存在。
东莞某知名房企投拓人员称，虽然2022年东莞第二轮集中土拍中的南城广发大厦南地块、龙湾滨江地块被众多房企看好，但仍难改变供应紧缺的现状，而且这两块地预估将被打造为高品质豪宅产品，对于改善型客户而言，可以继续等待。但是对于普通刚需客户来说，或者只能退而求其次，考虑城区一些楼龄较大的二手房，或者外溢到同属城区片区的高埗镇、石碣镇购房。
东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐称，在中心城区置业需要重点关注“一心两轴三片区”的城市规划和发展，以及对中心城区楼市的影响。另外，由于东城、南城多年供应的持续不足，很多二手房楼龄都超过了10年，所以会出现新房、次新房价格高，而老旧二手房小区价格相对低的局面，购房者可以根据自己喜好选择。
滨海湾片区
购房消费力较强，未来可期
滨海湾片区的虎门、长安、厚街、沙田4镇作为东莞早年的产业园区，已经形成极富竞争力的产业集群，1区4镇协调发展的日趋完善，将为片区带来更多经济活力，也为滨海湾新区的后续发展打下了坚实基础。
“以厚街为例，其实近年来开发在售项目并不算多，此外，本地企业主、个体户较多，购房消费力较高，所以去化速度较好。当然这和镇街的价格定位也是有关系的，毕竟价格只有城区、虎门、长安的1/2左右。”厚街时代天韵销售员曹先生称。
房价分化的背后，是片区各镇经济、人才、环境、政策等要素的比拼。滨海湾片区中长安、虎门均长期位于东莞镇街GDP排名前列，未来楼市支撑更稳。沙田近年来建设明显加速，尤其是随着交通路网的逐步完善，沙田的城市地位与日俱增，未来成长潜力较大；厚街虽然属于滨海湾片区，但实际上跟城区的联系会更加紧密。
值得一提的是，该片区的房价差异明显、产品从刚需到豪宅都有涉及，在未来供应趋向饱和、竞争激烈的市场中，好出手的房源价格也会相对较高，配套差的则短期生活不便。因此，购房者还是需要结合自身实际考虑。
松山湖片区
热度不减，临湖板块可重点关注
2022年，东莞聚焦“科技创新+先进制造”的城市特色，力争未来掀起制造业“科技浪潮”，其中松山湖走在前列。随着片区产业升级和创新成果的不断转化，打造创新驱动发展新高地的愿景，正不断变成现实。
除深业松湖云诚花园项目还有剩余少量房源外，松山湖目前供应主要集中在万科松悦花园项目，产品紧缺。合富研究院高级分析师李兴旺表示，松山湖的楼市供求关系与中心城区很相似，未来较长时间都将持续这种供不应求的状况。像大朗、寮步、大岭山等镇街中的临松山湖板块，将承接松山湖的外溢客户。
据合富大数据显示，松山湖片区北部供应量大幅超越需求量，出现供应过剩现象，不少楼盘“以价换量”。像茶山、石龙、石排等镇区就有不少“2字头”性价比较高的项目，城区的外溢客户亦可以考虑。
东南临深片区
供应集中，选择多样
临深片区库存高、去化慢是其显著特点，其中塘厦、凤岗尤为严重。但随着深莞融城的步伐不断加速，临深片区产业不断升级，更多高质量人才将随之涌入，加上塘厦、凤岗等镇区自身强大的发展潜力，未来成交有望复苏。
“目前，塘厦、凤岗中心区的部分楼盘已经出现了价格回调，随着年中来临，这将带动片区价格调整。此外，片区各镇区产业基础面较好，拥有较大的人口基数，对房屋的刚性需求是不缺的。在接近客户心理价位或者政策适度放松的时候，本地一大波刚性需求或将被释放。”东莞房地产分析师龙兴华称。
值得关注的是，赣深高铁已通车，东莞南站开始逐步发挥片区交通枢纽作用。伴随深莞惠一体化的推进，东莞跟深圳“一小时通勤圈”逐步变成现实，相信随着与深圳融合的日趋紧密，临深片区将更好地承接深圳产业的转移，片区价值将不断提升。
水乡新城片区
价格优势凸显，加速蝶变
水乡新城片区是东莞片区中唯一以“新城”命名的片区，其中水乡新城更是片区发展核心。根据水乡发展总规划，水乡新城定位是粤港澳大湾区及广深港澳科技创新走廊的创新节点、对接穗深港台国际发展的合作门户、东莞城市副中心和水乡经济区核心区，是承接下一个东莞发展的核心载体。可以预见的是，水乡新城正在加速蝶变。
“随着城区客户被石碣、厚街等环城镇街稀释，城区客户到水乡置业的数量在减少，水乡房地产市场竞争也愈加激烈。片区新房、二手房市场价格正在回调，比如麻涌多个项目均对外输出‘1字头起’的价格。随着整体价格区域稳定，本地居民将迎来置业换房的好机会。”水乡片区某项目营销经理称。
就买房来说，随着片区轨道、产业等配套价值不断兑现，水乡新城未来成长价值巨大。同时，片区教育资源、生活配套、交通等资源较丰富，自住也是不错的选择。此外，像紧邻南城的道滘等镇街，是城区的外溢刚需客户可以重点考虑的区域。
东部产业园片区
价格洼地，适宜自住
在城市界面更新和经济发展速度上，东部产业园片区近些年相比其他片区而言整体较弱，但却是东莞楼市难得的价格洼地。除南部临深的黄江镇外，片区内项目价格“1字头”仍为主力，非常适合刚需自住客户。
依托松山湖“1+9”功能区的统筹发展，松山湖东部工业园致力打造成为东部次发达片区的“超级发动机”，带动企石及周边区域共同发展。
同时，东莞充分发挥黄江镇作为联系深圳的纽带作用，加快推动“一区一园一镇”的发展，将东北组团建设成为广东省产城融合发展示范区、深莞惠一体化发展合作区、东莞重要的现代制造基地。
“除东部快速干线外，东莞东西走向的快速、高速路较少，这成为片区发展的一大瓶颈。抓住莞惠城际、从莞高速、番莞高速等区域交通建设的机遇，东部产业园片区后发优势明显，发展也将会提速。”车德锐表示。
值得一提的是，片区内拥有的东莞东站是常平铁路枢纽的重要组成部分，可便利通往全国各地。未来随着轨道建设的不断完善和旧改以及新型产业的升级，东部产业园片区城市品质有望大幅提升。