近日，一则水系生态修复的新闻，让人备受关注。
就是津门湖水系，已经启动生态修复工程。
该项工程包括，北湖、西湖内源治理工程，以及排水工程的建设。
要知道，此前富力津门湖已经爆出水质恶化严重，产生了黑臭水体的新闻了。
而今启动治理，这不仅利好生态环境，同时也是沿线二手房小区的一项大利好。
众所周知，津门湖沿岸有一个天津最大的二手房小区——富力津门湖。
占地面积达427万平米，共有14个地块开发。
产品丰富，置业总价跨度也很大。
下到70万的高层一室，上到8千万的独栋，全部都有。
今天，小编就富力津门湖为范本，一起来聊聊大盘的优势与弊端。
富力津门湖，最早于2004年入市，至今已开发小二十年。
目前，已成长为独立的片区，居住氛围也不错。
作为天津最大的二手房小区，富力津门湖的14个小区，主要在北湖和西湖的沿岸。
北湖周边的小区，分别为柏溪花园、观鹭花园、红树花园、棕榈花园、鸣泉花园以及江湾广场。
其中，柏溪花园与观鹭花园、红树花园与棕榈花园，共用一个出入口。
简单点说，富力津门湖北湖片，也就有4个小区。
西湖周边的小区，分别为云舒花园、清溪花园、芳堤花园、嘉郡花园、芳堤花园、橘墅花园、澄澜花园、西子花园、湖黛花园。
整个富力津门湖，基本是由北向南，逐步开发的。
最晚交付的西子花园和黛湖花园，分别于2017年、2019年交付入住。
到现在来看，都是妥妥的次新房。
分区来看，富力津门湖的两大片区，各有优劣势。
北湖片区开发早，房龄大，但位置好，出行便利，周边配套齐全。
而西湖片区，开发晚，房龄新，但位置稍差，缺少大型商业。
价格方面，北湖片区没有别墅产品，片区的高层、小高层和洋房享有不错的湖景景观，二手房价格要贵一些。
目前，北湖片区高层二手房价格，基本在2.5-3万/平米。
小高层二手房价格在2.8-3万/平米。
洋房二手房价格在3-3.2万/平米。
而西湖片区，湖岸沿线基本是别墅，住宅产品几乎没啥景观资源。
虽然西湖片区的住宅房龄新，但价格都不贵。
二手房高层的价格，差不多在2.4-2.8万/平米；
也就小高层、洋房二手房价格，能到3万以上。
目前，富力津门湖，有两个热点成交的小区。
一个是江湾广场，另一个是嘉郡花园。
江湾广场，是北湖片区的一个例外。
这个小区不临湖， 8栋高层由东向西依次排开，社区感很差。
并且外围有底商，居住环境嘈杂。
其中，6、7、8号楼，长得很像公寓，梯户比最高达4梯10户。
不过，这三栋高层有最小40平米的一室，置业总价很低，仅70万左右。
并且楼下就在建地铁10号线江湾二支路站，未来出行便利。
由此导致，这个小区二手房成交，很有热度。
据贝壳成交显示，仅今年就成交了28套。
嘉郡花园，也是靠价格，带动了成交热度。
这个小区是一个全高层的社区。
部分楼栋是两梯五户设计，最小86平米两室，仅180万就能入手。
它是富力津门湖仅有的200万以内，能入手的二手房小区。
据中介介绍，富力津门湖目前二手房价格，内卷很严重。
从2018年的高点，已经掉了4000、5000元。
导致这种情况，主要有以下两点原因：
一是，自身产品同质化严重，而且小区所在梅江板块，还有很多同类型的二手房小区。
二是，小区所在的西青区，学区优势不强。
要知道梅江板块，还有一部分小区属于河西区，这比富力津门湖所在西青区，优势更强。
另外，当下富力津门湖二手房状况，对选择新房，也有几个参考点。
首先，入手大盘的新房后，如果后期想转手，的确很大的难度。
因为小区出售的房源特别多，买二手房的客户会有很多个选择。
其次，户型越小，总价越低的二手房，更有竞争力。
三是，大盘新房在售时，各个地块的价格，也许价差不大。
但进入二手房之后，各地块随着品质不同、位置不同以及享有的资源不同，各地块的二手房价格，会产生明显的价差。
不一定房龄新，价格就会更高。
具体到二手房的价格，还得要看品质、位置、配套以及学区等各项配置。