很难用一个词来形容天津，因为天津的市场并不统一。
大行情里套着小行情，新房和二手房也不相同。
二手房要更复杂些，完全属于房主“个体”行为，真的是“一房一价”。
正常来说，高层的边户会比中户贵4-10%。
顶楼会比标准层便宜15%左右。
还有学校、楼栋、朝向、装修等，乃至房主卖房的迫切程度，也是影响价格的重要因素。
当然也有共性。
更重要一点，它是市场的“温度计”。
春江水暖二手房先知。当下的市场怎么样？情绪到底没有？……
今天就以贝壳找房新发布的5月份数据为依据，来透析下近期天津二手房市场的一些新变化。
学区房热度，下来了。
在贝壳二手房成交结构中，和平区前几个月都能排前三。
反观5月份数据，和平已经掉到了第8名。
成交占比也出现下滑。
3月份还在两位数以上，4月份下滑到了8.6%。最新的5月份，又低了一层。
为6.58%！
回归到了淡季水平。
带看量环比少了四成多，成交量少了近一半。
其实这也很正常。
现在距离8月31日越来越近了，该买的已经买了。
毕竟孩子教育为大，谁也不会等到最后一刻才出手，万一有个闪失呢。
而2026年及之后入学的，也不用“急于一时”。
非赶在高点凑这个热闹。
现在和平普小私产的门槛都在230万以上。
振河里5月份卖出的两套40平米左右一室，一套总价245万，一套总价249万。
折合单价6万多。
只是因为能上西康路小学。
重小价格更贵。现在吉利花园50来平一室，卖到了408万。
小学为属于和平第一梯队的中心小学。
眼下，势头最猛的当属河西区。
全市的成交“小霸王”，成交量比南开多一半，是和平的近三倍。
约占贝壳二手房成交约18.6%的市场份额。
原因很简单，有学区优势，承接了和平挤压利好。
且能兼顾居住，关键是门槛低。
和平重小私产门槛得330万+，而河西才不到200万。
上海道门槛190万左右，闽侯路160万左右。
普小还要便宜。
景兴西里，170来万能买个两室。
一片普小东楼小学片，初中可以摇新华中学、海河中学等。
性价比很不错。
它也是5月份全市卖得最好的小区。
河西热搜榜第一。
此外，华江里、元兴新里、桂江里也卖得不错，都挤进了全市前十。
现在河西区的热度还在持续。
6月份日成交量几乎都在两位数，比和平、南开高出一大截。
包括新房也很热，稳坐市区“头把交椅”。
这就是共识！
新房市场中，改善很活跃，但在二手房成交中，刚需的份额，明显增多了。
贝壳找房数据显示，5月份，150万（含）以内二手房成交占比约达62.37%。
比4月份提高了3.4个百分点。
50平米（含）以下的小户型占比约达23.63%！
比4月份提高了6.7个百分点。
可见，政策效应已经显现。
天津公积金首套贷款最高限度由60万上调至80万元，以及商业贷款利率的“两连降”，累计下调65个基点。
调动了刚需入市的积极性。
这对于改善来说，也是一个好现象。
买房都是阶梯消费。比如先买个100万的房子，完成上车；然后卖掉100万，置换200万……层层递进。
之前很多人空有改善的心，却改善不了，主要原因就在于二手房卖不出去。
现在刚需“活”了，改善也就可以换房了。
刚需买二手房，改善买新房。没毛病。
若是150万、200万的预算，还可以在新房里挑挑。
100来万，就不用费那个劲，市区二手房就是最好的选择。
配套成熟不说，单学籍这一条就完胜环城。
环城的中考录取率一般在50%左右，而市区中考录取率高达68%，全市居首。
改善买新房，因为新房产品好。
现在大多都是蓝灰色、落地窗、玻璃幕墙……颜值超高。
比老房子强出好几倍。
改善，要的就是“吃好”。
贝壳二手房挂牌量已经出现“抬头”趋势。目前已超16.3万套。
这也说明，改善需求旺盛。
现在，市场已经回归理性。
无论刚需还是改善，都是被支持的。
窗口期已打开。
满足居住需求，最重要。