一直在跟大家聊怎么买房，后台也经常收到大家留言，问在哪里买房、什么时候买合适，也都会很认真的给大家分析。
但其实从去年起，房地产调控力度加大，开发商挨个违约，想买到一个合适的房，也越来越难了。
在这里要说一句：朋友们，
从现在开始，千万别乱买房了！
为什么？
因为经历了四次周期后，我们的楼市真的已经见顶了。
相信大家听说过很多人的分析，从政策、出生率、、城镇化、人口结构，或者其他国家的经验，看着都有一定道理，但你是不是觉得，看完都没有太大的感觉？
这就对了，因为这些分析统统都没有说到本质——钱！
不光是现在的钱，更重要的是未来的钱。因为我们都是贷款买房，大家在未来还能不能拿出更多的钱去买房，才是房价还能不能继续坚挺的关键。
未来的钱怎么算？看居民负债率！
根据央行的数据，2008年，我国的居民总负债6万亿元，负债率也就18%。然而到了2021年，居民负债达到了66万亿元，足足增长了11倍，居民负债率也增长到了65%。
增长的这60万亿元负债，就是推动这十多年来房价上涨的最直接因素。
所以，只需要搞清楚居民的杠杆还能不能继续加，基本能看清楚房价的天花板在什么位置。
来看一下，我们当前的居民负债率大概在65%，对比发达国家，美国是80%，韩国、英国、加拿大都超过了90%。
看起来，我们的杠杆好像还能继续加，房价也还能继续上涨。
要是这样想，那你就大错特错了！因为这样的计算存在一个很大的漏洞，那就是居民负债率的计算方法。常规的计算方式是：
居民负债率=居民贷款额度/GDP
2019年时，我国国民收入在GDP占比为42.7%。这样一算，我们的负债率达到了可支配收入100%以上的水平，基本已经不具备继续增加的空间。
即使以全球最高的，澳大利亚120%的负债率来看，房价的极限空间也就还有20%。
但要注意，这20%并不是全面上涨，而是涨少跌多。
我理解很多人想抄底捡漏、然后等着房子涨价想法，因为在过去十年，身边很多人都通过买房实现了身价的暴涨。而没上车的人，除了后悔什么都没有。
但在2022年，已经没有这种的“暴富逻辑”，普通人再也无法像过去一样，随便买房就能暴赚。现在只剩下“中产逻辑”——守住现在的财富。
在经济的高速发展期，整个社会都像打了鸡血一样，各种杠杆拼了命想上车。但在经济增速放缓、政策风向转变的时候，守住生活的下限就变得更加重要。
比如，之前想的是如何节衣缩食先买一套房，而现在首要考虑的就是，如何保证未来的生活质量不受到经济下行的影响。
在时代的洪流中，我们不能左右政策，不能左右国家大势，唯有把钱投在正确的地方，才能保住奋斗了大半辈子的资产。
所以现在要好好想想，你的钱都放在哪里了：
房贷。如果你已经上车，而且持有的是一线城市的强势板块，那么在人口流入的支撑下，房价或许还能继续坚挺，但资产的增值速度再也不会像以前那样。
而且，人生的走向不是由一次正确的选择就能决定的。除了买房，还要重新审视生活里的其他支出。
家庭日常开销、孩子教育支出。这部分在大部分人的规划内，通过开源节流，预先安排尚可掌握。
生病、各种意外的支出。这种事，避无可避，却往往像个无底洞一样，可以瞬间吃掉我们辛苦攒下来的积蓄。
就像前几天一位朋友打电话找我借钱，他在武昌拼搏了好多年，终于在前两年上了车，和新婚的妻子一起买了个小三房。多年努力，幸福生活就在眼前。结果一次熬夜加班中，突发脑溢血，昏迷不醒，幸亏被及时送去医院ICU，人救了回来。
30多天的住院一下子花光了所有积蓄，连带着刚买下没几年的房子，也在折价出售。出院后他心酸感慨说，辛辛苦苦这么些年，赶不上生一场病。
朋友的故事让我叹息，也说明了一个最朴素的道理：对于供房者来说，要保证30多年时间里，一家老小没病没灾，简直比楼市暴跌的概率还低。
而一旦危机到来，存款全部投给了房子，未来还有几十年的房贷要还。这么脆弱的家庭，又怎么护得住两代人平平安安？
我也诧异地发现，很多人对风险的认知，几乎到了一无所知的地步。
问了身边很多人，得了大病怎么办，第一句话就是我有医保，觉得已经后方无忧。每次我都忍不住去戳破真相，因为大病面前，医保根本不够看。
比如，医保可报销的药品有2800多种，在市面上20多万种药物中只占很小一部分；而且在医保起付线以内、封顶线上以上、报销比例外和医保目录外的医疗费用，都是要自己承担。
保险的作用就是在遇到疾病、意外等风险时，帮我们承担风险，把损失降到超低。
假设一场病可能要花费80万，经过社保报销和医疗险报销后，没花一分钱，重疾险的100万赔付用来来补偿看病期间的5年家庭收入损失，生场病也没影响家人正常生活，更不用走投无路去卖房。
但一定要注意，保险不能瞎买。保险本身是有很高的门槛的，涉及金融、医学、法律三方面知识交叉。
因为不懂相关知识，买错保险，最后赔不了钱的，大有人在，大家见过的也不止一个两个了。
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