北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一、
Q:
我总看到网上说买核心区，那北京的核心区是指东西城，还是老西城老东城，不包括宣武崇文？中关村，海淀黄庄，双榆树，算不算核心区呢？还有就是立恒名苑究竟有啥问题？
我看中介说办公的基本都清退了，说是北京有个政策，在住宅楼批公司注册地已经截止很多年了，好像最多2026年就全部清退了，那这类房子以后没办公的，岂不会提升居住品质？我一直想找个明白人问下立恒名苑的弊端是啥，房价一直不高。
A：
1、网上说买核心区，一般指的都是小城市，就一个核心区，放个屁都能臭半城的地方。北京早就是多中心了，非得拿小县城的炒房经验来套用未必合适。
北京没什么明确的核心区了，哪儿的有钱人多哪儿就是核心，一切围着钱转。东西城可以算，但这指的是功能，跟房价的关系不大。其他的也可以算，反正这种观点都是忽悠人的玩意儿。
2、立恒名苑，无所谓什么问题，别人认为有问题是别人的事儿，自己不承认就算没问题。政策是2006年出台的，工商14号令，也叫民宅禁商令。2026年全部清退，这就看自己信不信了，我不好说什么。
没有了办公的，提升居住品质。这就相当于小姐从良，自己相信能转变为贤妻良母就行，但最好别听老鸨子忽悠，还是自己体会吧。北京有的是老公寓，也有从开始就没办公的，品质都不错，就是升值慢。
3、弊端都是明摆着的，自己不承认那找什么明白人都没用，谁也叫不醒装睡的。我不算明白人，帮不上忙。
二、
Q:
看完您的建议也去看了看融景城的有个二改三的还行85平好像608，对比建西苑的房子便宜点，但是毕竟是石景山，会不会5年左右卖出的时候不好出手。
还有建西苑是不是这个价位维持一年多了，涨不了太多到顶了？那我费劲买了到头过5年卖，贷款的利息能不能赚回来心里没着没落的。今天有人说我现在租房的西山枫林紧邻禧悦学府，涨价空间大，但是感觉没学区没交通，新问题又来了您能帮忙捋捋吗，拜托了。
A：
1、石景山的不好出手？我没觉得。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。这看自己到时候想卖多少钱了，不太贵的话都好出手。反正在我看来融景城挺好的，石景山也没那么惨。这看自己判断吧，强扭的瓜不甜。
2、建西苑是典型的学区房，溢价率跟东西海平均值一致。是不是涨到顶了我不知道，这得问中介跟炒房客。反正在这两年入学高峰期是应该没问题的，再涨的可能性也有，毕竟没办法的家长们不得不抢房。过了高峰期说不好，到时候看政策和供需关系吧。
3、我不敢说肯定能赚回来，万一赚不回来呢，你这费劲买了的不会找我索赔吧？这种问题还是问别人吧，我犯不上瞎忽悠。
4、西山枫林，跟建西苑的性质一样，所差的就是海淀学籍而已。真要觉得经适房能受追捧就买呗，我觉得那么回事儿，普通小区而已。而且禧悦学府有这么牛叉吗，能让隔着河的老经适房涨价空间大？人家是真敢忽悠，但最好别真的当事儿琢磨，我觉得没什么意思。
5、我没法捋什么，这问题问的哪儿都不挨哪儿，纯属瞎琢磨。我能理解花这么多钱的纠结，但最好还是自己理清头绪吧，想清楚自己究竟想要什么。别什么都想要，还必须是确定性的，那就属于钻牛角尖了。而且这么胡乱瞎想会影响心态的，投资需谨慎。
仅供参考。
三、
Q:
我在花乡桥南华润城有套南北的小三居，111平米，客厅主卧都很大，北面两个小卧室太小。当年的地王，现在很多二期业主还是亏本呢，房价8.5-9万。小区内部管理和居住都很好，算是高档点儿的社区。困扰我的是我家房子临街，噪音关上窗户还可以，但自住真的影响。出租的话大约1.2万每月，卖的话940万。周边的丰台科技园什么的产业在起来。
我想搬走了，房子肯定要出售，想请教是现在就挂还是先出租，再等等这次的政策效果（我是一期买的，算了算总成本，勉强不亏本）？我五十三岁，孩子未婚。之前一直住在北面，亚运村、天通苑、西二旗北路金域华府，西三旗。
A：
1、华润城，940/1.2=780，租售比还行吧，基本在合理价格之内。但这跟丰科园的关系不是很大，小区自身的问题。这几年东西区的纠纷闹了好几次了吧，我印象中2020年在新发地口罩期间还动手了呢。前几天听说又有投诉的了，还是隔离栅栏和阳台的事儿，还有大门吧，都挺麻烦的。
2、等这次的政策，那谁说的好啊，看丰台区是否强硬了。上次的答复是“逐户入户测量阳台”，看这次怎么执行吧。反正栅栏什么的肯定是早晚得拆，其他的我也不知道怎么处理。但不管怎么着，政策是不太可能公开支持违建的，很难说有什么好结果。
3、反正要是我的话，在不自住的情况下就给卖了。犯不上老这么耗着，已经受挺大影响了，逆转不容易。北京几乎所有这种带配建保障房的小区都受影响了，这本身就是“房住不炒”的手段。开发商又弄出个面积偷手，早晚都是麻烦事儿。
仅供参考。
四、
Q:
目前手里有现金六七百，首套首贷，复兴门上班。Q1：经济大环境不好，经济内外环境处于水深火热之中，请问章哥是否应该用满杠杠，贷款300买1000的，还是全款只买个700的呢？Q2：目前单身没学区要求，考虑上班近30～40分钟地铁和居住体验的话，是否要买东西城2000年后的次新比如崇文，宣武板块；还是买丰台，朝阳2008后的地铁次新盘。
目前比较纠结，因为东西城有学区溢价，但感觉保值角度两者应该和朝阳丰台次新改善盘差不多？主要怕房价下跌，真跌个10～20%也在预计之中，但贷款就跌没了。
A：
1、经济的事儿我说不好，这得问专家。是否贷款看还款能力了，如果能控制风险的话一般建议用上，要不然首贷资格就相当于浪费了。就算以后能用也未必达到现在的效果。这看自己，没标准方案。
2、没学区需求买学区房，而且还知道有溢价，图什么呢？那就看自己的判断了，我是觉得没必要，赌赢了又能怎样？居住的性价比还是偏低，犯不上为了赌学区而放弃居住体验吧，毕竟房子是用来住的。
感觉应该和朝阳丰台的差不多，我是一般看数据不凭感觉。可以上网查查历年出生人口，数据都是现成吧。再查查结婚数字，反正去年已经跌到38年来的最低点了。明年京籍孩子入学的就17万，而去年的结婚人数才9万多，按这数的话除非他们都生双胞胎，否则很难维持高峰期的供需关系。
3、没建议，既然什么都想到了那就是赌一把了，跟着感觉走，走到哪儿是哪儿。
仅供参考。
五、
Q:
家庭现状，一套近郊三居，估值450，一套三环一居，估值300。二套贷款可忽略，目前现金200。但因为21年8月后离婚，所以现在似乎没有购房资格。希望换房，尽量满足孩子上学与自住，总价1000-1200，少贷款。
问题：1. 如果希望尽快换房，通过卖掉一套后复婚，是否可行？2. 如果根据政策离婚满三年后买房，预计24年9月后，首付预计增加200，但担心跑不赢房价增长。关于买房时间是否有建议？3. 以上预算在朝阳区是否有推荐的小区，首城国际可以吗，增值，保值好吗？
A：
1、卖掉一套后复婚，可以。先复婚后复婚都行，只要是家庭名下只有一套房的话就有资格。
2、2024年9月后，我不敢预测，先说今年吧，反正全国都在鼓励买房，财政手段和金融手段一起上了，北京大概率是不会跟其他城市似的动用行政手段，可前几次也没用过啊，房价还是领涨。这看自己的判断，确定北京会逆潮流而动再等着，可能性不太大，之前的20多年里没出现过。反正有需求就买，不着急就等着呗，从疫情到现在不少板块都涨了。
3、首城国际，之前这些年都挺好的，之后也至少不落后吧。但这里是北工大学区，学校不错却算不上学区房，当然也没什么溢价，以自住和保值为主的。
4、另外这是要卖两套房换一套是吗？那注意换房的节奏，尽量选定了置换目标再卖，尽量缩短空白期，小心踏空。这会儿的行情谁也说不好，谨慎。
仅供参考。
六、
Q:
我首套首贷，首付140，总价能看350左右。目前带孩子与父母住，自己攒的钱，担心房价涨又错过，不考虑学区和自住，想买一套能保值升值的房出租，未来再换。看了安华里新源里的老破小和新龙城的一居，总价都330左右。不知道选的对不对，当下时机是否合适，还有没有更好的方案？
A：
1、谈不上对不对，就是上车不被甩下而已。注重学区就买新源里的老破小，清朝的学校挺好，也没什么溢价。劣势就是居住体验一般，流动性也弱，行情时传导的排序靠后，一般长期持有的买了才合适。注重流动性和居住环境再看新龙城，就是价格贵点儿了。
2、时机是否合适，这怎么说呢，口罩都第三年了，肯定是没两年前合适呗，各板块都涨了不少了，新龙城每平涨了1万左右。这会儿问时机那也只能说是别错过吧，有需求就买，不着急再继续等着。
或者这么说吧，反正现在又是一次明显的国家救市，用房地产来救经济。之前几次什么行情谁心里都知道，现在不太可能跟以前似的大涨，但至少在信贷增发的情况下没有下跌的可能。这看自己的判断，每次行情都这样儿，有人看涨就有人看跌。要我说就看自己有没有需求，甭太纠结时机了。
3、没什么更好的方案，先看看老小区贷款年限什么的受不受限制吧，如果受限或过几年还想置换的话就以房龄新的为主。
仅供参考。
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