作者丨柯谈
来源 | 柯谈地产观
从年初3月份开始，我反复呼吁两句话：一、2022年是楼市大宽松之年；二、2022年是强二线城市投资的最佳窗口期。
今年即将过半，以上两句忠告的价值正逐步兑现。也许到明年上半年，再回过头来看这两句话时，你们才会大彻大悟。
目前，在全国的救市潮之下，有几个强二线城市迎来了最佳买入窗口期，它们分别是南京、苏州、成都、佛山、东莞、重庆。下面我逐个分析：
1
在这轮救市潮中，最激进的城市就是南京，至今已经大尺度的放松了4次。目前除中心四区外，南京郊区已经取消限购；非户籍买房只需要6个月社保；户籍和非户籍家庭全部额外赠送一张房票。甚至于5月20日，南京竟然毫无下限的试图取消二手房限购，外地人随便买，套数不限，最后虽然一日游了，但是根本无法阻挡南京救市的冲动和脚步。作为强二线的一梯队，南京接下来还会继续放松、继续刺激，因为楼市依然没热。
南京网上房地产统计数据显示：2022年5月南京新房成交4900套，环比4月小涨10%，同比去年红五月12200套的量，则大跌60%。二手房成交6111套，环比4月微涨1.18%，同比去年下跌47.26%。
完全可以看出，现在南京的新房、二手房成交量依旧处于低位，且没有起色。南京的城市基本面和需求量不用怀疑，随着前4次救市的叠加和后续政策的加码，下半年成交量和价格必定会有所反弹。目前，房票到手、资金到手的朋友，可以开始看房了。
2
过去两个月之内，苏州调控放松了4次。目前，非户籍买房6个月社保，新房限售是产证2年，二手房限售彻底取消。
2022年5月，苏州新房成交5579套，环比4月涨幅50.82%，同比去年跌幅47.4%。二手住宅成交3323套，环比4月上涨9.96%，同比去年跌幅48.92%。
苏州从2019年中遭遇调控打压后，阴跌至今整三年，去年上半年跟随一线有一股波动，但是很快平息。苏州这三年，除了园区和高新的豪宅抗跌微涨外，其它板块都半死不活。
今年上半年苏州遭遇两波疫情反扑的情况下，新房5月成交量大涨，是政策利好的直接结果。
苏州在2020-2021这波小牛市中是缺席的，目前的量和价都是处于底部的底部，随着政策的继续宽松，苏州启动毫无悬念。刚需、改善、投资时刻准备吧。
3
成都的报复性回暖完全是自发的。
去年年中“三道红线”、“两道红线”持续发力，全国楼市行情直转直下，成都也不例外。到了2021年10月，信贷开始纠偏180度转弯放松，成都楼市在没有任何调控放松的情况下从11月就开始强劲反弹，年底严重翘尾。2022年3月二手房成交量高达13858套，随后的4月、5月份分别为12443套、12453套，虽略微下降但仍高位运行。
与二手房的持续高热不同，成都新房热度不如去年且持续降温。2022年5月成都新建商品住宅总成交11096套，环比减少6.12%，同比减少45%。
因为新房去化不理想，所以成都政府不顾二手房的高热，还是跟随全国宽松大潮开启了救市。5月之内，成都2次放松调控，目前，落户即可买房，非户籍买房12个月社保；二孩及以上增加一张房票，自有住房用于租赁住房5年，增加一张房票；新房、二手房限售产证3年减少为产证2年或网签3年；卖掉唯一住房增值税免征年限5年改2年；公积金首付降低额度提高。
成都的这次调控放松非常全面，虽然力度一般，不如南京、苏州、东莞。但由于成都二手房热度本来就很高，所以，这次放松会给成都楼市火上浇油，继续推高二手房和新房的量价。这几天我有几个成都粉丝正在看房，他们都反映金融城和大源的次新房房东严重惜售，且已经开始跳涨抢房了。
成都可以说是从去年全国打压楼市后不靠放松调控完全靠自己内生动力自发回暖的唯一一个二线城市，潜力可期。但是外地人投资的资金和房票门槛不低，本地刚需和改善建议尽快入场，不要再等。
4
佛山
佛山目前为止有2次救市，每次力度都非常大，而且是直接针对最核心的限购政策下手。4月26日：满5年的房子不限购，满5年的房子不占用房票；6月2日，佛山限购范围大幅缩小，只有祖庙、桂城、大良三个街道限购，其余全部不限购。
4月26日佛山限购放松后，效果并不好。根据克而瑞数据统计，5月1-30日，佛山一手住宅总成交套数5729套，环比4月涨幅60%，但同比去年下跌46%；二手住宅成交3590套，环比3、4月微涨，同比去年下跌32%。
5月佛山新房成交量环比大涨，其实都是各楼盘打折促销让利的结果。3、4、5月二手房成交量平稳且毫无起色，大家仍处于观望状态。
正是由于4月26日调控放松效果不好，所以6月2日佛山再次急吼吼的大尺度放松限购。但是大家一定要知道，每轮房地产牛市佛山都没有落下，而且会跟随广州同起同落。广佛可以说是全国两地同城化做的最好的典范，佛山潜力不容忽视。
佛山有价值的板块不多，目前千灯湖、三山新城仍然限购，但是北滘、陈村、禅城部分区域已经彻底不限购。以上这些板块可以开始逐步建仓。接下来如果广州开始启动，佛山就要赶紧入手了。
5
东莞
目前，东莞调控放松了2次：4月28日是落户即可买房，非户籍人才买房6个月社保。5月14日是增值税免征年限5年改2年，新房限售产证3年减为2年。
东莞年初疫情解F后的需求释放再叠加2次调控松绑，对楼市的反弹助力非常显著。
2022年5月东莞新房网签1735套，环比4月微涨2%，二手房成交1460套，环比4月上涨20%。从3月份开始，东莞二手房成交量连涨了3个月，触底反弹明显，但相比前两年仍然处在低位。
目前，东莞松山湖、南城、东城比较热，标杆楼盘房价跳涨明显，而临深板块依旧很冷。东莞分化非常严重，临深高度依赖深圳市场，而市中心核心板块可以走出独立行情。东莞接下来还会继续松绑，计划置业热点板块的朋友，建议及早入手。
6
重庆的概况和潜力我在5月23日的原创《》里已经写的很完整清晰了。
重庆的优势很明显：房价基数低、上升空间大、上车门槛低、城市能级高、放松力度大、热点板块明确。
重庆的高库存早已是过去式，重庆的购买力一旦引爆，后果不堪设想，建议提早布局。
7
其它城市
目前，这轮调控放松，西安和武汉是强二线里力度最小的：西安落户1年才能买房，非户籍买房要2年社保；武汉非户籍买房1年社保，四个郊区限购取消后又恢复。这两个城市刚需改善投资可以继续观望，等待进一步松绑。不得不感慨，中西部城市刺激楼市的胆量明显不如长三角和珠三角。
5月17日杭州给二手房限购松绑：落户即可买二手房，12个月社保可以买二手房。杭州的聪明之处就是新房卡死不动，却单独放松二手房，因为新房限价房价低，二手房价奇高且库存大。杭州接下来会发现这次松绑没用，还会继续放松的。杭州新房可入，二手谨慎。
郑州是第一个大力度刺激楼市的二线城市，3月1日政策发布后楼市热度不错，后来又重归平静。救楼市现在已经关系到国计民生，郑州在底部趴的太久了，无论花多大代价，也一定会把楼市救起来的。优质板块，现在可以考虑逐步建仓。
近期，福州、大连、沈阳都取消了外地人限购。本来这三个城市落户已经零门槛，取消限购毫无用处，刚需改善也不必着急，等待更优惠的政策吧，越往后买房成本越低。
济南、太原、石家庄、贵阳都出台了一系列的救市政策，尺度不小。但这种弱二线城市，不可能走出独立行情，一定要等到一线和强二线都明显上涨后，才有回暖的可能性。目前刚需改善观望不要买，纯投资请绕道。
8
一线城市行情
6月1日上海解F第一天，憋了两个月的民众终于可以自由进出小区，与此同时，上海还干了一件大事：解封第一天就拍地20块，揽金495.8亿。这一天超市里货架还是空的，很多菜场还没开门，上海就急不可待的赶紧卖地，可见有多缺钱。5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》50条政策，明确了首套刚需、二套改善、人才落户门槛和人才购房政策都会有所放松。大家耐心等待细则出台。我从3月份开始，每一篇原创都会警示大家，上海疫情后一定会放松楼市调控，一定会报复性回暖。现在即将兑现。大家时刻准备吧。
2022年5月，北京新房住宅网签4420套， 环比下降 35.41 %，同比下降 15.55 %；二手住宅网签8600套，环比下降39.60%，同比下降54.35%。北京今年3月小阳春明显，4月开始成交量走低，5月遭遇疫情，新房二手房成交量大幅下跌。目前北京盛传将取消“认房认贷”的小道消息，不知真假。如果属实那将是天大利好，赶紧买房，房价必涨。如果不出宽松政策，可以不着急入手。
深圳目前为止依然没有放松调控，仅有按揭利率随着LPR略微下降。但深圳二手房开始明显回暖：5月深圳新房住宅过户量为1877套，环比下降34.2%；二手住宅过户量为2318套，环比上升24.6%。从3月开始，深圳二手房成交量实现了三连涨。虽然二手房回暖了，但是距离深圳正常交易水平还差的很远。目前深圳只有限价倒挂新房和二手笋盘值得买，其它一律观望后续政策。
5月广州新房网签6177宗，环比增加13%，同比去年下跌40%；二手住宅网签宗数和面积分别为7325宗和73.94万平方米，环比分别增长0.70%和0.51%，同比分别下降30.40%和25.44%。目前，广州新房二手房行情毫无起色，也就是核心地段豪宅成交还不错，但是对于大势没有任何帮助。广州放松的概率比较大，比如先从南沙、黄埔还有其它郊区开始。
9
最佳窗口期
南京、苏州、成都、佛山、东莞、重庆，是截至目前放松尺度较大，城市潜力优越，需要尽快入场的6个强二线城市，接下来随着进一步的放松，成交量和房价都会开始上涨。当然，其余的强二线城市如果放松力度足够大，也会迎来好的入场时机。
总之，2022年的操作指南就是：一线放松，马上入手，同时，务必紧紧抓住强二线千载难逢的投资窗口期。
今年楼市放松有一个显著特点，就是很多城市，都不通过当地住建部门正式发文，而是口头传达、窗口指导。这样做的目的就是避免舆论压力，随时可以收紧取消，然后矢口否认。其实，即使是正式发文，短期内放松再收紧也不稀奇，杭州就是最好的例子：2021年8月5日，杭州刚刚针对新落户和非户籍买房的限购收紧，2022年5月17日，就猴急的大尺度的又放松了新落户和非户籍的买房限购，从收紧到放松仅仅只有9个月时间。
我为什么一再强调，今年是买入强二线的最佳窗口期，因为限购取消、限售取消、房票赠送、首付降低、利率降低、税费减免，这样千载难逢的机遇，随时都会再次遭遇收紧而消失。一线城市房票难拿，大幅松绑不可能，所以，抓住机遇入手强二线才是今年最大的福利。
很多人都说：高层是想让成交量涨，而不让房价涨。如果你信了，就太傻太天真了。量涨三个月，房价必定跟涨。如果是一线城市政策松动，第二天房价就会跳涨毁约。
我现在能对大家说的就是：赶紧搞房票、赶紧去搞钱！
10
救市
有个细微的变化，大家都没有注意到，2019年7月30日，高层首次提出：“不把房地产作为短期刺激经济的工具”。
这句话从去年四季度开始至今，再也没有出现过。大家细细思量其中奥秘。
现在需要的是救市，需要的就是刺激。
等一年后，各大房企身上的杠杆都成功转移到居民身上，救市就可以功成身退了。在此之前，你我都需要努力！
洪水来临，只有一叶扁舟，你别无选择！