01
看到一张商品房库存去化周期统计图：
位列榜首的，是防城港，房子库存去化周期高达152个月，也就是说，在现有的买房节奏下，要用12.6年时间才能卖完当地的房子。
当然，自今年年初以来，防城港接连爆发疫情，买房需求被强行切断，导致了库存不断上升。
不过就算没有疫情，防城港的库存也会高得离谱。
当地政府是把未来十年的地都开发完了。
防城港的房子多，但房价可不便宜，作为海边城市，海景房是其特色，有些海景房被炒到了万元一平。
同样的情况，也出现在了北海和钦州。
在钦北防三地买了房，想做投资的人，得熬到什么时候才能解套啊。
02
库存去化周期在100个月以上的，还有三个省会城市——哈尔滨、长春、呼和浩特。
作为北方的城市，哪怕地处省会，也止不住人口外流。
哈尔滨就成为了历史上唯一人口破千万之后、又跌回千万以下的城市。
没有增量人口的哈尔滨，拿什么去消化那么多房子呢？
开头那张库存去化周期统计图里，还有几个我们熟悉的城市——东莞、郑州、武汉、南宁。
这些城市库存去化周期是30个月多一些，说大不大，说小不小。
那这些城市的房子，卖得完吗？
03
我们再来看看另外一张统计表，是反映人口增量数据。
去年武汉增量人口120万，当然这里有疫情结束后，人口大规模回流的原因，但也可以看出，武汉这座城市，大家是愿意去的。
郑州，去年增量人口12万；东莞，去年增量人口5.3万；南宁，去年增量人口8万。
按照这个增量趋势，未来十年，南宁人口极有可能突破千万。
在每年增量人口流入都高达数万，甚至过十万的态势下，30个月的库存去化周期是构不成危险的。
而且，人口流入是有目的性，越是中心城区，人口流入越多。
以南宁为例，去年流入的8万人口，绝大部分都会待在城区，而不是偏远的郊区地带。
而库存去化周期的数据，是统计整个南宁，包括了武鸣、横县、宾阳、上林等这一带非中心城区的库存。
如果只是统计中心城区的库存去化周期，估计时间会大大缩短。
换句话说，哪怕是在南宁这个人口流入的城市，非中心城区的房子，还是危险。
保险起见，在南宁，但凡小电驴到不了的地方、但凡有地铁也不愿意去的地方，那里的房子，再便宜也不要买。南宁现如今的人口规模，还撑不起郊区的房价。
04
从宏观上看，看一座城市的房价有没有支撑，就看库存去化周期和人口增量两个统计表就足够了。
看看房子多不多，看看人口增量多不多。
房子少，人口增量多，你就要多关注了，这座城市的房子，尤其是中心城区的房子会供不应求，比如杭州，房子库存去化周期只有5.8个月，去年人口增量23.9万，僧多粥少啊。
房子多，人口增量少，甚至是没增量的城市，像哈尔滨、防城港这样的，买来自住无所谓，想投资的话，还不如放余额宝。