从我们多年的楼市经验来看，所谓“旁观者清，当局者迷”，成都的房价其实多少还是有那么一些分化的。
本质上的原因，是由于市场过度吹捧天府新区、高新南等全新板块的房产，而天新、高新南一些项目总价高、户型大，让很多刚需捉襟见肘，并且让老城区的项目和二手房，也相形见绌。
如果我是一个刚需，面对市场赋予了如此高期待的天府新区和高新南，那我肯定会多等一等，等到天府新区、高新南有合适的项目（户型偏小一些，总价对刚需更友好一些，未来流动性更大一些），再下手，而不会去看老城区的二手房或者老城的其他新项目。
但对成都而言，真正的价值核心，还是要回归到五城区里面来。高新有高新南和高新西，为什么高新南的热度那么高？
一个重要原因，就是因为毗邻主城很近，以前成都三环以外都不受人待见，如今连天府南的视高都有那么多人抢着入，这就是南门开发的力度、预期导致的。
因为大家预期南门的房价可能上涨幅度会更快（高新南就是例子），所以都愿意往南面买。
实际上，这些年把户籍也好、社保也罢，迁往成都的大有人在，但为什么不是所有人都买房？
如果这些人都在成都买房，成都二手房挂牌量也不会那么大！
从数据上看，成都二手房特别是老城区的二手房价，其实并不高，但为什么吸引不了这些人购买呢？
关键就在于很多人其实是在对天府新区、高新区抱有希望，都在等到适合自己的摇号和顺位出来，刚一轮不上，或者轮上了价格不合适，那就等刚二、刚三。
但是，任何一座城市的房价，它不是空中楼阁，靠个别新区就能撑起来的，它最终体现为城市均价，里面细分为各个城区、各个版块的二手房价、新房价的综合均值。
哪怕高新区、天府新区房价有朝一日能够涨到5万+，但是老城区的二手房价如果还是只有1~2万，那一平均下来，削峰填谷，成都的房价还是涨不了那么高，高新、天新的高价也持续不了太久。
毕竟，老城二手房，才是绑定了众多核心城市资源的房产所在，比如教育五朵金花、医疗华西坝、宽窄巷子等文旅历史元素，和高楼大厦不一样，这些基因，都是难以替代和复制的。
因此，成都楼市下一个阶段的聚焦，我们认为，大家还是要先瞄准老城区，瞄准那些性价比相对有优势、而且数量不低的二手房源，才不会舍本逐末。