芒果，资深房产投资人，调研了上百个城市，成功穿越过多轮楼市牛熊，数次成功预测房价的上涨，信奉知识的魔法撬动人生！
以下为“芒果一线”微信公众号精选提问
01#
未来二十年，坚定看好核心城市优质房产
提问：芒果老师，为何您是那么坚定看好房地产？
回答：台上已一分钟，台下十年功，都是日日夜夜的琢磨踩盘调研，想买房的务必牢记，房地产是国家重要支柱，任何大船调头都是需要时间的，所以未来二十年坚定看好一二线核心资产，楼市有周期，抓住周期即可赚取超额利润
楼市周期分为四步：
1.启动期：交易量上升，价格停止下跌，逐渐夯实，这个阶段适合买入。
2.爆发期：量价齐升，交易量达到高点，价格快速上涨，各种洼地板块一个一个被填平，此时适合右侧交易，购买补涨区域。
3.赶顶期：成交量下降，价格增速下降，并逐渐达到价格顶峰，流动性快速下降，这个时候适合卖出。
4. 盘整期：量价齐跌，楼市冰封，不打骨折很难卖出，这时适合观望和等待，等下一轮启动期拐点的出现。这个周期是头尾相衔，连续发生的，只要政策不再加码，经过一段时间的静淡市，楼市自然会随着真实需求的累积而重新回到供需两旺的市场。即从盘整期到启动期，标志是成交量房价放大，价格止跌回稳。
现在是盘整期，由低往上升的过程！也是不错的机遇
02#
疫情之后，上海依然是当之无愧的王者
提问:芒果老师好，咨询一下上海房产相关的问题，谢谢。
我现有上海一套位于上海浦东张江高科的商品房，两房89平方市场价1200万，还有470万的住房贷款。现在一家三代六口住着，觉得等两个小孩长大之后不够住。
1.该房子前年年底到去年年初，因为学区房政策涨过一波，从900万涨到了1200万。
2.如果下手的话，有几种选择:第一可以卖掉两房买一套三房:第二买一套一房;第三，买一套两房。
3.三房140平方1800万，两房89平方，1200万，一房70平方950万。
4.本人的情况，手头没有存款，打算把现有房子经营贷二押:每个月能稳定月入10万;
5.按一般人的做法是稳妥起见，先积累几年现金，再考虑置换或者买入。但是担心疫情后放水房价又起来
6.上海整体情况，今年适合买房吗?另外，因为最近两年已经涨过一波了，不知道今年是否还适合买。
7.现在两个小孩，一个八岁，一个一岁。
8.两房置换三房，自住更舒适，但是置换环节风险因素增加，涉及过桥垫资，万一又封控一段时间，这个过桥费用非常昂贵
9.购买一房，操作可控。等现有房子二押审批好了之后再考虑购入，需要过桥的资金也少
10.这次买房之后，估计又得休息个五年才能考虑下一次的买房行动
11.请问芒果老师建议哪种方式
12.除了房东的到手价，我简单算了一下，三房的话还需要额外的中介费，税费，贷款，服务费加起来得100万左右，一房的话得五六十万吧
13.另外，不知芒果老师，对张江高科的商品房板块熟悉吗?70平方，950万可否买入?
烦请芒果老师指点高见谢谢
回答：亲，从你言语间能感受到你对上海坚定的信心以及对于房产提前布局的高认知，关于你的问题，就一一回答吧
1、 疫情过后，上海房价回暖是必然，只是涨幅不会太大，毕竟上海已经涨了一波，所以也不必太着急，但是置换大的或者再买入一套小的也是该考虑的，置换三房是第一位，毕竟千金买有邻，万金买无邻，现在的上海越是优质的大平层涨得越快越高，先买三房房价涨了，等小孩足够大，可以分离时，再根据小孩需求买房更有利
2、 现在是捡漏上海的时机，毕竟现在一部分人对上海信心不足，所以现在有些人会抛盘也是必然，所以比之前好选房
3、 关于买三房的各种费用都是没有问题，上海疫情也已经过去，即便再发生也是局部限制活动，不会整体。其实所有的关键是你买的房子的时机和选筹的能力，只要时机对，房子选得好，上海这样的国家大都市，经济贸易中心，市场行情一起，动不动就100万200万的涨幅是常有的事，涨幅是远远可以覆盖成本的，安心置换吧。繁殖
03#
成都楼市放大招，5月连放两枪.楼市即将起飞
提问：芒果老师，周末愉快，一觉醒来被成都新政刷屏了，是利好吗？家里还有200万左右，现在是不是要立即上车？买哪里比较合适？
回答：先下结论，绝对的利好.如果516新政是开胃菜，那531新政就是“主食”。我用大白话直接标重点：①限购：两年社保调整为一年；②限套：二孩家庭可以买三套、住房用于保障性租赁住房也可以新增购买一套；③限售：二手房房产证满两年，或者新房合同备案满三年（三倍熔断的热门盘，依然限售五年！）④增值税：满二唯一，取消增值税；⑤公积金贷款：夫妻额度提高到80万；⑥金融：贷款首付比例，利率，审批难度，全面下调。每一条都是给市场利好需求端，释放更多购买力加上现在很多年轻人都在逃离一线，奔向二线。成都潮人潮事多，有活力，互联网氛围浓，是大部分年轻人的首选。在去年的人口流入中，成都新增24.5万人口，力压杭州23.9，登顶全国第一，后续还会增加在人口产业居住氛围都不错的情况下，新政无疑为成都楼市点了一把火即将引爆楼市，所以在成都有购房需求，就别再犹豫了，立即上车吧
至于买哪里？众所周知成都最大的城市发展方向，是向南向东发展，现在最大的共识
潜力排第一：高新区，板块金融，大源和新川都是不错的选择
潜力排第二：天府新区，板块中央商务区、南湖，麓湖，秦皇寺、天府前湾，科学城、锦江生态带都可以，主要围着天府大道两边；
潜力排第三：锦江区，板块攀成钢，三圣乡；成华区，二八版块、东客站；其他主城区的几个新城，包括武侯新城，金牛区国宾版块，青羊新城，北部新城；攀成钢、三圣乡都很成熟了，新地也少，二手房可以买。
这些板块都是都是跑赢大势的领涨板块，只要注意选开发商房龄，小区物业朝向户型就会有不错的收益
04#
百试百灵的房屋避坑指南
提问：芒果老师，新手小白，现在知道了如何区位板块，那现在该如何选楼盘呢？有哪些需要注意？麻烦老师指点一下，万分感谢！
回答：其实买什么样的房子每个人的需求点不一样，我这里想给大家另一个维度的建议：想要不被大盘远远甩开，什么样的产品不能买？
1、 不要买商住公寓，即使公寓改的住宅，也尽量避开。
2、 不要买不带学区的老破小、老破大产品。
3、 不要在超远郊买大面积顶复和别墅，
4、 不要买离市中心30公里以外的，除非板块有重大利好，配套足够让你心动。5、不要买高溢价的ceo盘，超过周边板块30%-50%都是不合理的，10-30%还算合理，也能够跟上房价轮动，也不会因为基数高影响涨幅。
5、 不要买产品本身有明显缺陷的，外部靠近一些强不利因素，墓地、垃圾中转站、庙宇教堂、铁路，内部有一些户型、朝向、采光、楼层的明显缺憾。
以上这些除非价格折扣非常低到足够让你心动，或者你实在没钱买常规住宅产品，原则上一定要明确避开。
05#
为什么租金回报率高的房子，反而不能买?
提问:芒果老师，有些地级市的热点区，租金回报达五六%，可以完全覆盖贷款利息，这种安全提资，也不买地级市吗?是不是房地产包括传媒的话语权都在一二线，故有对三四线城市的投资偏见!世界是三十年河东，三十年河西，事物总有
阴阳，芸老师是否考虑一下，阴阳，仅供讨论!
回答:本质是个算账的问题，买房投资涨幅永远大于租金，租金在涨幅面前，永远是蝇头小利，如果有一天一二线城市不再涨，那么去买地级市的热点区，租金回报达五六%就是性价比高的投资，那时候再去也不迟
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未来20年楼市持续分化，只有20%的人能从楼市赚到超额利润，你是其中之一！