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苏州楼市:普通人看不上的板块,往往更有潜力!

苏叔说房哈

2022-06-03 21:00江苏

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我是苏叔,拥有多年苏州房产研究和投资经验,长期持续关注苏州地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容,来自公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,我是外地户口,无房,今年下半年有购房资格,考虑到孩子以后还要上学,准备直接购买一套学区房,振华中学是姑苏区排名靠前的学校,十分中意,就是价格比较高,请问附近的学区房价格真的那么高吗?有没有价格偏低,性价比较高的房子推荐呢?

苏叔:你好,苏州姑苏区的振华中学办学历史悠久,口碑较好,班额较小且为平行班,有择校生和地段生,中考成绩优异,施教区附近的二手房有长岛花园和相王路等,成交价在3.1万-4.97万元/平。学校施教区附近的房子以老破小为主,房龄较高,周边多为双学区组合,热度较高。此外还可以考虑平直实验小学和苏州振华中学附近的房子,这些房子的房龄也较高,户型较小,预算200万左右即可买入。沧浪实验小学和苏州振华中学附近的房子价格较低,户型较小,小区界面较差。房子面积在54㎡以下,总价200~250万即可买入,面积较大,在54㎡以上,预算约300万+。

提问苏叔,你好,我发现,每个城市的新区,你在它起步阶段低价买入,涨幅往往是很可观。但是有些新城,最后也被套牢了,所以新城到底能不能买?希望详细讲解一下。

苏叔:你好,新区的本质,是较大程度上由zf规划驱动。

是否认可新区,本质上是由对经济学的理解决定的。是彻底的原教旨自由市场派,还是计划经济强管制干预派,还是它俩中间找一个平衡点。

原教旨自由市场派,认为“zf规划根本就不应该存在”。可惜,原教旨自由市场派从来就没有在古往今来任何一个经济体大获成功过。城市规划、房地产发展这方面,当然也不例外。说明其并不高度符合科学规律。

当然,计划经济也被反复证明暂时是玩不转的。

管理学角度,这是个“组织的管理边界”问题。zf稍微管一些它管起来确实有必要、有效率的部分,剩下的交给市场。并且这部分随着社会变化情况不断进行动态调整,很好地适应不同阶段的市场环境。这才是管理之道,也是中国绝大多数一二线城市发展新区的成功秘诀。

也可以说,让城市每时每刻都完全自由野蛮生长不加任何规划,并不是促进城市发展的最好方式。

至于新区涨得快,还有一个次要原因——新区有更多外部资本投入,沉淀为固定资产,资产价格当然涨得更快了,只要在第6点本身总体成立的前提下。

你唯一要考虑的,就是新区资产的波动性、流动性和租售比。

提问:苏叔,你好,手中预算有限,准备贷款买房,但现在限贷政策严格,我能够拿到的贷款较少,朋友推荐我使用经营抵押贷买房,但我对这个不太了解,不知道还能用它来买房,请问这样的做法可行吗?你是怎么看待经营抵押贷流入楼市的呢?

苏叔:你好,经营抵押贷指的是企业主用房屋做抵押到银行申请贷款,用来支付供应商货款或服务费用,而人们用这笔指定贷款贷款来买房,就叫做经营抵押贷流入楼市。温州原来是中国房价最高的城市,也是最早将经营抵押贷引入到楼市的城市,引入经营贷以后房价大幅度下跌,损失惨重。经营抵押贷流入楼市现象逐渐增多,是从5年前开始的,在这个过程中有5个至关重要的政策,第一个是国家提出的去库存政策,开启了一轮全国轮动的大牛市,利润颇丰,吸引了较多的人购房投资。第二个是国家坚持房住不炒的总基调,提出了限贷政策,使得想要购房投资的人群转向使用抵押贷。第三个是国家下调了经营贷利率支持小微企业发展,银行为了支持小微企业,也提供了数量充足的贷款,使得越来越多的人开始使用抵押贷买房。第四个是P2P行业的终结,他们的一部分人员和组织转向了银行抵押贷,并以电销的方式向人们普及经营抵押贷。第五个就是监管部门了解经营抵押贷流入楼市以后,开始采取一定的措施遏制这种行为。

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