2022年的房地产市场，看似风平浪静，实则汹涌澎湃。按照常理推测，今后的几个月时间内，还会有更多的城市出台名目繁多的“救市”政策，例如加码解除限购、继续下调房贷利率、继续加持人才购房补贴力度等。
然而，有一个现实情况出乎了不少人的预料，那就是虽然各方面积极的政策不断出现，但是依然没能阻挡住房地产价格下行的势头。当前的房地产市场，除了上海、北京、杭州、深圳强实力的一线大城市之外，其他弱一线城市和二三线城市，无论新房还是二手房成交量都持续走弱，尤其是占据市场交易主体的二手房，成交量和成交价格依然表现出下行态势。
所以，2022年下半年的楼市，有2点值得关注：一方面政策继续强势走起，试图重新拉回房地产；但是另一方面，购房者们早已经习惯了这种“局面”，已经上车的人早就在车上了，没来得及上车的人也不慌不忙，楼市表面上回暖，但实际上依然遇冷。
现在，很多人关心的是，2022年，该“抓机会买房”还是“把房子卖掉”？回答这个问题，其实还得从影响房地产的2大因子说起。
首先是货币发行量。央行有一位副行长曾经这样说过，房地产与货币呈现出正相关系，过去的20年来，房地产之所以保持了高速增长态势，关键的因素是货币出现持续超发的情况。例如原本一个人手中只有10万元，他买不起房子，但是货币增发之后，这个人手中有了30万元，他就有钱去买大型资产（主要是房地产）。
货币的增发与通货膨胀保持着密切的关联性。数据显示，2011年我国的货币供应量表现值M2为85.16万亿，然而到了大约10年之后的2021年，当年的M2直接达到了238.29万亿，比起10年前的M2数据，直接增加了接近2倍左右，按照平均数计算，每年的增速是15.3%。
所以，聪明的房地产专家们和房地产销售员们，经常会拿着“M2增发与通货膨胀”数据来告诫人们，你们手上的现金存在银行，将越来越不保值，至少现在100万元的现金存进银行，1年之后只剩下85万元了。
反之来看，房地产则成为了“财富保值的常青树”，1998年房改之初，全国房产均价为2000元/平米，到了20年后的2022年，全国房地产均价达到了1万元出头。增幅整整达到4倍以上，如果地段稍微好一点的话，增幅可能超过10倍。房地产跑赢了通胀、跑赢了预期、跑赢了物价。
从经验来看，这个观点确实正确，买房早的人不仅具备了抗通胀能力，而且早已经赚的盆满钵满。那么，未来这个逻辑依然适用吗？
值得一说的是，从2017年开始，M2的增发量开始呈现出逐年下滑的态势，货币的发布量比起GDP的增速逐渐出现了相互适应的态势。2016年M2直接降低至个位数，2016年至2018年基本在6%-9%之间徘徊，2021年由于受到发展提振需求的影响，当年M2稍有抬头达到了9%-10%，然而随后则再次下调，根据专家们的预测，2022年及以后的几年里，M2增幅或依然保持在6%-9%的合理区间，不会有多大的下行幅度，当然了，也不可能有多高的增幅。
用一句话来总结下今后M2的走势，那就是一条斜线，向着下行的轨道平缓滑落。当然不会是L形状的直接掉落，更不会是V形状的触底反弹，而是呈现出平缓回落。
M2的增幅回落，意味着M2与GDP的增幅之间，将会出现相互匹配的新情况，学者黄奇帆曾做过一个推导公式，黄奇帆表示，未来的10年里，M2将始终保持在5%-7%之间徘徊，怎么得到的7%呢？黄奇帆指出，M2增速大约=GDP增幅+物价指数。也就是当年的GDP增幅为6%，物价为3%的话，那么M2当年应该约等于9%。
所以，从这个角度而言，未来10年，手中的钱应该是越来越值钱的，不会像上个20年那样，今年存进银行100万元，明年变成85万元。
看到这里，相信多数人应该基本明白了一个道理，在下一个10年期间，货币M2并不会出现超发或者多发的情况，即便是稍微有超发出现，也不会对房地产产生多少冲击和影响。所以说货币因素对房地产的提升作用可以忽略了。
其次是人口因素。人口与城市化密切相关，城市化的本质就是越来越多的农村人口转换为城市人口，农业人口转换为非农业人口的过程。2021年底，我国的城市化率达到了64%的新高度，虽然距离发达国家的75%以上的基准线依然有不小的差距，但是64%的城市化率也属于较高的阶段了。房产专家李铁、北师大教授董藩等多次指出，城市化还有10-15年的巨大发展空间，所以接下来10-15年里，还有4-6亿农村人进入城市，将直接为城市提供强大的购房需求，故而李铁和董藩教授认为，房地产依然大有可为。
然而，现实情况来看，虽然城市化确实还有一定空间，但是人口的新变量出现了：新生儿减少。2021年全年新生儿只有1062万人，出生率再创新低，联合国人口发展研究报告指出，到2100年前后，我国的总人口将下滑至10亿人左右。
央行课题研究组在发布的《城镇家庭资产负债报告》中给出数据，城镇家庭资产户均保有量达到318万元，在家庭资产中超过70%的比重是房子，房子占到了一般家庭大部分的财富比重。在房产保有率方面达到了96%，还有超过40%的家庭拥有至少3套房产。所以一般家庭并不缺房子住，房产过剩已经是事实了。
房产大佬王石则认为，随着独生子女越来越多，家庭421的结合趋势明显，未来一对年轻的夫妇需要继承来自双方父母至少5套以上房产，所以年轻人根本就不缺房子住。在一个刚出生的婴儿就需要继承5-10套房子的情况下，今后谁还去买房子呢？
看到这里，相信不少人心中有本账了，2022年该“抓机会买房还是把房子卖掉”？王健林的说法很直白了。王健林曾直言，纵观全世界各个国家的房地产发展史，没有哪个国家的房地产能持续兴盛超过50年的。王健林言外之意很明显，我们的房地产已经持续兴盛了20多年了，是时候到了拐点的时候了。
其实从2017年开始，王健林就大手笔甩卖手中的房地产项目，他更是在万达官微上表示，将从房地产转向文化旅游领域，从近几年房地产走势来看，王健林不愧是房地产首富，确实具备很强的前瞻性眼光。
在这一方面，王健林的说法很直白了，笔者其实是赞同王健林的说法的，任何行业都是从无序向着有序发展，房地产经过20年增长，是时候从高速向平缓转变的时候了。对此，你怎么看呢？