毫无悬念，海德园“日光”了。
号称今年深圳第一网红盘的海德园，这次推售的239套住宅共引来超1300人报名，最终入围686批，最低积分还要53.5分！
总价1784万起，套均总价2388万/套，开盘6小时便售罄，揽金约57亿元！深圳果然不缺有钱人。
更戏剧的是，在深圳楼市遇冷的当下，海德园（A区）前一个“积分盘”还是海德园（B区）。
这个傲娇的楼盘，此前审核资料时甚至对购房者提出灵魂拷问：
你收入高，购房能力强，为什么一直没在深圳买房？
海德园热度太高了，安托山热度太高了。
楼校长一个没有打中海德园的朋友，已经开始计划买安托山的二手房。
陪他在安托山逛了一圈后我们发现，目前安托山不少楼盘挂牌已经达到20万+/㎡的水平，甚至赶超传统香蜜湖片区。
安托山真的配得上20万+/㎡吗？
01.安托山20万+/㎡
甚至赶超传统香蜜湖？
在安托山看房，一个明显的感受是，安托山的中介们都是非常自信的。
楼市遇冷的大背景下，成交价、挂牌价下跌似乎和安托山没有任何关系。
中介给我们看了片区标杆楼盘万科瑧山府的成交数据。
好家伙，项目21年的成交价还能维持在18-24万/㎡，22年最新成交记录是22.5-23.8万/㎡！
挂牌价普遍集中在22-25万/㎡的区间，甚至有房源报出29万/㎡的价格。虽然并不一定是最终成交的价格，但从这个挂牌价也能感受到业主的满满自信。
除了万科瑧山府，片区内其他楼盘价格也不低。譬如安峦公馆、锦庐花园等楼盘报价也已经来到18-20万/㎡的区间。
安托山房价，已经很有豪宅区的感觉。
不过理性来说，安峦公馆、锦庐花园等楼盘的高房价，还跟它们得房率高有一定关系。 （安峦公馆：得房率约93%；锦庐花园：得房率约110%；万科瑧山府：得房率约75-80%） 按得房率来看最终房价，实际单价就没那么高了。
所以真正卖出豪宅价的，是片区标杆楼盘万科瑧山府。
万科瑧山府实景图
它的价格，甚至已经在赶超传统香蜜湖片区标杆豪宅。
传统香蜜湖片区包括3大标杆豪宅——香蜜湖一号、水榭花都和熙园。
据我们掌握的资料，今年香蜜湖一号的成交价在18.95-24.49万/㎡之间波动；水榭花都成交价在20.48-22.83万/㎡之间。
这个价格水平，基本和万科瑧山府持平。
熙园虽然今年还没有没成交数据，但4月拍卖了一套法拍房，成交价仅15.49万/㎡ （需要另外交一笔税费） ，远低于20万/㎡的水平。
难道安托山真的要超越传统香蜜湖片区了？
02.安托山VS香蜜湖
投资价值分析
一直以来，传统香蜜湖片区是大家公认的豪宅区，涨幅领跑全市。
而新晋豪宅区安托山片区，近几年热度确实居高不下。
今天我们就来对比安托山和传统香蜜湖，到底哪个片区投资价值更大？
先说答案，一定是传统香蜜湖。
香蜜湖，由上图所示南区中区北区三个板块组成，其中中区板块就是我们常说的传统香蜜湖豪宅区。
香蜜湖豪宅区特指香蜜湖周边7个小区，包括香蜜湖1号，水榭花都，熙园，九号大院，新天国际名苑，香荟雅苑，香蜜湖豪庭。
其中香蜜湖1号，水榭花都，熙园三个是标杆楼盘。
随着城市的发展，香蜜湖板块周边不断有新的高品质楼盘和优质教育资源出现，香蜜湖“品牌”价值开始外溢。目前广义的香蜜湖片区，还包括侨香和农林等片区。
新开发的安托山片区，地处侨香北，属于香蜜湖新外溢区。
由于是新开发片区，因此安托山片区的楼盘楼龄普遍较小，是广义香蜜湖片区内少有的次新盘住宅。
并且安托山片区大部分楼盘带有红岭实验小学+深圳高级中学南校区的学位，使得房价更有上涨动力。
但从长远的眼光来看，安托山真的能赶超传统香蜜湖片区吗？
楼校长认为，长期来看，传统香蜜湖豪宅价值仍然高于其它香蜜湖外溢片区。香蜜湖豪宅虽然价格有波动，但实际上这里的价格是曲折前进的，地段决定它将一直在顶豪的位置。
接下来我们从地段、学区、圈层、楼盘品质、景观、配套以及交通等维度来分析。
1.地段
李嘉诚有一句经典投资名言：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
在对比安托山和传统香蜜湖的投资价值时，地段因素不可避免。
不能否认，安托山有香蜜湖概念+安托山自然艺术公园建设+华为新公司进驻，地段有很大的成长空间。
但传统香蜜湖片区地段显然更黄金。首先片区本身就是中央居住区，并且更临近深圳行政中心福田中心区。片区内包含有香蜜湖，香蜜湖公园等稀缺生态资源，未来还规划有深圳改革开放展览馆、国际金融中心、国际交流中心、国际演艺中心建筑群等重磅级项目。
此外，东南角还有华润旧改项目；十四五规划还提到香蜜湖国际高端消费区将打造成世界级地标性商圈，据说很有可能是华联SKP重奢商场。
因此从地段的角度来说，毫无疑问传统香蜜湖片区投资价值远超安托山。
2.学区
在房地产投资领域，地段最为重要。但有一个因素，能让地段的“地位”稍微动摇，那就是学区。
比如香蜜湖价值外溢的农科片区，因为有荔园外国语小学+深圳高级中学南校区超级王炸的学区组合，使得片区内标杆楼盘 （香域中央花园等） 价格追上传统香蜜湖标杆楼盘。
目前安托山片区不少楼盘学区为红岭实验小学+深圳高级中学南校区，是房价很重要的一个支撑。
但要提醒大家的是，安托山红岭实验小学就在片区内，基本可以保证学位的安全性，但更为重要深圳高级中学南校区，与安托山存在一定距离 （直线距离约1公里） ，并且学位较为紧张。在当前官方提倡就近入学的大背景下，安托山深圳高级中学南校区的学位未来有被挤出的危险。
传统香蜜湖片区内有荔园外国语小学，福田外国语学校和明德实验学校，都是全市排名靠前的学校，学区比较安全。
3.圈层
顶级豪宅特有的价值，是高净值人群形成的圈层。
万科瑧山府之所以能成为片区标杆，有一个重要因素是项目只有231㎡、240㎡两种大户型产品，门槛高，圈层纯粹。
但从安托山整个片区来看，安托山内还有雅福居 （2010年公务员社区） 等小区，定位并不高端，跟传统香蜜湖片区内香蜜湖一号、熙园、水榭花都、九号大院等纯粹豪宅圈层有差距。
水榭花都实景图
此外，传统香蜜湖内有别墅成交价上亿，安托山片区内是没有的。
4.楼盘品质和宜居性
影响楼盘价格另一个重要因素是品质。
万科瑧山府带有专属管家式服务、私家电梯厅入户、高档的园林设计和室内装修，使得楼盘品质感较高。
但楼盘本身也有缺点，4.0高容积率和北环大道的噪音影响了居住舒适度。
传统香蜜湖片区的香蜜湖一号、水榭花都、熙园等楼盘，都是豪华装修，此外，容积率极低，绿化率高，居住舒适度高。 （香蜜湖一号：容积率1.4%、绿化率58%；水榭花都：容积率1.4%、绿化率30%；熙园：容积率1.4%、绿化率58%）
香蜜湖一号 实景图
熙园 实景图
5.景观
豪宅不仅豪于室内，窗外景观也价值千金。
在传统香蜜湖片区，小区外面的道路很宽敞，植被繁茂而美丽，人行道比较宽，经常可以见到小朋友在人行道上奔跑、骑车，很有豪宅区的气质。
香蜜湖街道实景
安托山片区由于以前开发并不是豪宅区定位，因此整个区域的环境、配套、绿化，其实并没有给人一种豪宅区的感觉。
安托山街道 实景
具体到住宅的景观感，传统香蜜湖片区，住户可以看香蜜湖、香蜜湖公园景观，以及福田CBD繁华夜景。
万科臻山府东侧是政府的低矮楼，西侧未来会被海德园差高楼层遮挡，南侧与建筑密度较高的锦庐花园、香蜜府仅一路之隔，北侧则是安托山总部大厦，遮挡了塘朗山山景。整体而言，只有部分户型能够观赏园林景观，其他朝向景观感比较不佳。
6.配套
配套方面，教育资源前文已经分析过，不再赘述。
商业方面，安托山有万科里商业广场，香蜜湖片区有1979文化生活新天地和沃尔玛商业广场。
医疗配套方面，传统香蜜湖片区距离北大医院更近一点。
交通方面，传统安托山片区的通达性明显更好。四通八达，不会堵车。自驾也是非常方便的，香蜜湖三条主干道贯穿，连接罗湖和南山，横向有深南大道、侨香路、北环大道，纵向福龙路连接龙华，交通枢纽，出行非常方便。
安托山是片区的尾端，得先开车从侨香四道或者安托山六路出来，相比之下没有那么方便。
地铁方面，安托山 （西片区） 只有2号线安托山一个站，传统香蜜湖片区涵盖有2号线的香梅北、香蜜；9号线的香梅；以及1号线的香蜜湖，车公庙等站点。
总结来说，虽然安托山热度大，新盘入市一个光盘一个，但是，这主要是因为新盘限价红利明显。安托山有香蜜湖“品牌”溢价，有学区，有公园规划，片区有成长价值，新房确实有“打新”价值。
但二手房的价格其实泡沫比较大，尤其深高南学位作为价格一个关键支撑，并不是很稳定。
最重要的一点，从地段价值来看，传统香蜜湖片区投资价值依然要远超安托山。
对于当前的市场表现，只能说，混乱是通由秩序的必由之路，豪宅市场也是如此。安托山和香蜜湖的价值比较，或许需要时间沉淀和证明。
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