文：柳洋
疫情常态化、经济下行，在这样的大背景下，房子卖不动已经不必用数据来佐证了。截至4月18日，全国共有超80个城市加入楼市松绑阵营。宽松方式多种多样，但多从需求端入手，比如郑州、南昌等城市放松限购限贷，又如安徽、重庆、驻马店等城市纷纷降低首付比例，还有城市降低公积金首付比例，增加贷款额度，放宽购房条件，以及发放购房补贴。
但楼市从高涨到衰落，可不是一个简单地疫情就能够解释的。需要注意的是，早在几年前，高层就陆续出台了多项“降温”政策。而这些政策是怎样一步步影响房价的呢？
三道红线
因房地产行业过热，金融杠杆日益加剧，为防止产生系统性金融风险，自2020年下半年开始，房地产”三道红线“融资监管新规出炉。红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%；红线二是净负债率不得大于100%；红线三是现金短债比不得小于1倍。
以上三条红线，均为踩中的房企被归为绿色档，踩中一条红线的房企归为黄色档，踩中两条的归为橙色档，而全部踩中则会被归入红色档。下图为这策出台后各房地产企业划分情况：
该项政策推出的目的是防止信贷资源流入过度借贷的地产公司，推进房地产市场降负债、去杠杆的进程。这是监管部门第一次明确了房企举债的标准，不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。
随着“三道红线”落地，房企融资环境进入收紧阶段。低负债，代表企业现金流充足、置业安全性高，投资风险小，从而有效避免延迟交付、项目烂尾、企业暴雷等情况。除此之外，“三道红线”也从源头上解决了地价高涨这一问题。
过去各个地方政府为了控制地价，往往采取的措施都是设定土地拍卖价格上限政策，但其实这一措施收效甚微。不高的地价往往更加吸引房地产商，而随着房地产商的哄抢，这个最高价格也显得岌岌可危。不仅如此，原有的监管方式也被房企以各种“擦边球”逐渐突破。而如今随着房地产的冷却，地价自然也得到了有效的控制。
两大高压线
自“三道红线”出台以后，2021年初刚开年，楼市又吹来另一股寒风。而这股寒风的到来，可谓是又快又准。2020年12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起实施。
所谓房地产贷款集中度管理，主要指的是中资银行，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的管理要。其中，集中贷款主要分为两部分，一个是房地产贷款余额占比，另一个则是个人住房贷款余额占比。两个领域的信贷流向，都不能超过规定的限度。
具体来说，房地产贷款分为五档要求：
六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。
第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%。第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%。最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。
如此详尽、严格、细致的房地产贷款占比规定，在2020年最后一天发布，紧跟着在2021年第一天就立即实施，没给市场一点缓冲期，是以往从来没有过的，可以说是房改20年来第一次。
“两大高压线”相对于“三道红线”来说，前者针对金融体系的贷款供给，后者针对房地产的贷款需求。一边压制“需求”，另一边控制“供给”，不用多说，房地产冷却只是时间的问题。
租售同权
要知道，以前在城市里读书，要有房才能落户上学，不然只能让孩子待在老家，无法享有城市的教育资源。但随着租售同权措施逐步展开，这些问题将不复存在。2021年4月，国家发布新型城镇化和城乡融合发展通知，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。
据《城市建设统计年鉴》数据，截至2019年，全国城市数量为672座，其中城区常住人口300万以上城市达到30座。这也就意味着，其余642座城市将全部实现无条件落户，对于大量农村出来在城市务工的年轻人来说，缴纳五险一金，子女升学都不再是问题。
这一政策显然是给房地产市场又泼了一盆冷水。其实前些年房地产价格一路走高，除了炒房的因素，还有一个关乎每个人的原因，就是教育资源的稀缺。不少家长为了能让孩子在城市上学，纷纷加入了买房大军。而租售同权的出台，无疑是一项促进社会公平的重大举措。
随着楼市的逐渐冷却，一个有意思的现象出现了。据媒体报道，云南有公寓开发商推出买房“第二套半价”的活动，均价在11500元左右/平。而且在另一个公寓楼盘中，除了享有的半价活动外，买房还可带学位和落户。神奇的是，目前参与“第二套半价”的房子，已经卖得差不多了。
值得注意的是，虽然楼价大环境处于下跌趋势，但不同地区的下跌幅度却大有不同。根据官方统计的70大中城市中，北方楼市几乎整体失守，北方城市有其固有的短板，随着沿海城市的进一步发挥赞，北方城市经济产业趋向单一、人口大量外流，由此带来的结果是房价的脆弱。
而对于南方城市而言，如上海、深圳，由于人流的持续涌入和大量产业链的支撑，房价跌幅相对北方地区而言，就小得多。随着高层的宏观调控和人们对买房逐渐摆正态度，房价也逐渐步入一个“平稳阶段”。