城市轨道交通是改善城市交通条件、促进城市发展的利器。而如何实现盈利是城市轨道交通企业普遍面临的一个难题，也是备受各地政府关注的一个问题。
日前，界面新闻通过上交所、中国货币网等平台，查询到24家地铁/轨道交通集团2021年的年报（部分地铁公司未公开发布财报），对这些公司的营收、利润、资产负债、收入结构、补贴额度等数据进行了详尽分析。
其中，只有两家企业录得亏损，杭州地铁为-5.46亿元，西安地铁是亏损最高的城市，2021年全年净亏12.45亿元，西安轨道交通集团去年归母净利润为-12.35亿元。
图片来源：界面新闻
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客运收入入不敷出，盈利手段薄弱
事实上，地铁这项民生工程，普遍有着耗资大、盈利难的特点。
有机构统计，我国35个城市的地铁仅修建就花了六千多亿元，如此大的投入仅靠财政是很难负担的，大部分都是通过贷款、发债等形式融资修建，因此形成庞大的贷款利息支出。除了修建成本外，地铁在日常运营中还存在高昂的运营成本。
目前大部分城市的地铁都在亏损，或者说，目前大部分城市还没有找到盈利方式。
要知道，地铁作为城市公共轨道交通，其公益性永远是排在首位的，尤其是在票价方面。
媒体在对28个城市的地铁运营收支进行统计时，2018年，全国城市轨道交通平均单位车公里运营本23.8元，运营收入17.2元；平均单位人公里运营成本0.84元，运营收入0.48元。
因此，单纯的客运收入是无法包住成本的。
据西安市轨道交通集团有限公司2021年度审计报告显示，西安地铁去年轨道客运收入为19.31亿元，而成本则高达28.40亿元。
也就是说去年西安地铁客运收入的毛利率为-47.01%，当然其他城市也好不到哪去，据统计，2021年武汉地铁票款收入的毛利率为-38.78%，长沙的地铁运营毛利率为-87.88%。
图表来自：西安市轨道交通集团有限公司2021年度审计报告
因此，大部分地铁公司都需要依靠地方政府补助以维持运营，一些公司收到的补助甚至大于其营收。
虽然大部分公司的营业利润（总营业收入-总营业成本）均为负数，但加上政府补助后，归属于母公司净利润一般都可以转正。
统计发现，去年除京投获得214亿元的超高补贴外，苏州轨道交通、青岛地铁、成都轨道交通也获得了大量的政府补助，额度在60亿-70亿元。
宁波、南京、长沙、天津等地公司获得的补助在30亿-46亿元之间。
获得10亿以上补助的还有重庆、厦门、西安、南昌、无锡等城市的轨交/地铁集团。
其中，西安2021年政府补助达1,608,561,832.48元，相较于2020年的2,224,582,688.37元，少了6亿元。
图表来自：西安市轨道交通集团有限公司2021年度审计报告
当然，有补助高的，也有补助低的，如武汉、深圳、广州等城市地铁，补贴在2亿元及以下。
但这并非是政府财政短缺所造成的，而是在抛开庞大的修建成本以外，部分城市的地铁收入在包住运营成本的同时，获得足额的盈利，例如总营业收入仅次于北京，但政府补助仅仅只有1.37亿元的深圳地铁。
如何在注定亏本的客运收入外，找到其他盈利方式，自己养活自己，是所有拥有公共轨道交通城市必须要面临的命题。
西安地铁，则是最需要答案的那座城市。
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深圳的“生财有道”
当我们找寻“如何解决地铁运营亏损”这个问题的答案时，其实答案就藏在问题中。
上文说道，深圳地铁的政府补助仅仅只有1.37亿元，是西安所获财政收入的十二分之一，但他的净利润却是24个城市中当之无愧的NO.1。
为什么地铁里程431公里，没有杀入全国前三的深圳地铁，却是最会赚钱的地铁公司？
图表来自：深圳市地铁集团有限公司2021年度审计报告
答案就是“轨道+物业”的TOD模式。
而答案的解法则要追溯到深圳地铁经营模式上的启蒙者——香港地铁，港铁模式的精髓在于其拥有部分所建的地铁站地上的住宅、商业物业的开发权，很多地铁站与商场无缝衔接，有时商场就有电梯直通写字楼或住宅，不少上班族有车不开而选择地铁出行，很多市民会在家门口的地铁站吃饭逛街。
“轨道+物业”示意图
这样一来，地铁承接的客流不只是早晚高峰的通勤人群，在平峰时段也能保证一定的强度，既能为地铁带来可观的收入，也能盘活相关区域。
在2004年年底，深圳市政府就和港铁签订协议，港铁来建4号线，将由港铁开发沿线290万平方的物业，这将是第一个地铁建设加沿线物业开发建设的地铁项目（虽然后续这一开发方案并未实施，但目前4号线还是租给香港地铁运营）。
深圳市轨道交通线网规划图
深圳地铁学会了这种模式后，开始大量投资房地产的开发，在修建地铁的同时，拿下地铁站上盖物业的开发权，反哺地铁运营。在随后征战TOD的进程中，深圳地铁做出了两大重要举措：
第一个就是在2016年，通过从华润和恒大手中收购股权，持股占比29.38%，成为万科第一大股东。这也就意味着，深圳地铁集团在与知名开发商合作“轨道+物业”模式。
这次资本投入也为深圳地铁带来了深厚的收益。
2021年深圳地铁收到投资收益64.09亿元，其中来自万科的股利为40.54亿元，这部分独立于营业收入之外。
图表来自：深圳市地铁集团有限公司2021年度审计报告
需要注意的是，深圳地铁营业收入中跟房地产相关的部分，并不来自于万科，而是自有业务。也就是第二个举措，挂牌成立深铁置业、深铁商业2家下属企业，自主进行TOD项目的开发和经营。
在城市发展上，深铁集团践行TOD模式，建设“轨道+”生态圈。截至目前，深铁集团已全力打造了综合体、写字楼、住宅、商业、酒店、产业在内的六大产品类别。
在城市空间上，深圳地铁已累计获得16个TOD项目开发权，开发规模超过1000万平方米。这些TOD项目分布在前海蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地以及福田、龙华等深圳市各核心发展区域，产品涵盖商业、写字楼、产业园、住宅等多种业态，均为大规模城市综合体项目。
“轨道+物业”发展模式
而今年深圳地铁的站城一体化开发（TOD）收入达到了95.71亿元，占据深圳地铁集团2021年度营业收入的58.67%。
图表来自：深圳市地铁集团有限公司债券年度报告（2021 年）
图表来自：深圳市地铁集团有限公司2021年度审计报告
实际上，站城一体化模式也是房地产开发的一种，为此，深圳地铁在审计报告中，专门单列出来，表示由于房地产开发项目收入对深圳地铁的重要性，必须将其作为关键审计事项。
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西安地铁TOD何时起步？
当然，TOD这种开发模式玩的转的不只是深圳，武汉地铁同样不逊色，通过资源一级开发（土地开发）获得了55.65亿元的收入，超过营收的一半。京投通过房地产和土地一级开发获得55.88亿元的收入，广州地铁通过物业经营获得24.15亿元收入。
南宁轨道交通的去年商品销售收入达22.58亿元，占其总营收比例近七成。宁波轨道交通商品房销售额为22.65亿元，占其总营收的69.74%。青岛地铁房地产开发收入16.25亿，占总营收45.53%。
图片来源：界面新闻
地铁公司“兼职”地产业务已经成为了公开的盈利手段，为何西安地铁长期处于亏损状态呢？
要知道，此前公开报道中，截至2016年的数据显示，运营五年来，已累计发生运营成本达20.64亿元，与14.85亿元的运营收入相比，缺口达5.79亿元。而上述成本还未包含一、二号线建设投资成本和资产折旧。
其实，西安并非不想，在收入组成结构中，西安地铁的资源开发成本只有0.84亿元，但当年营收却有2.36亿元，而这仅仅是基础且粗放的开发方式。
图表来自：西安市轨道交通集团有限公司2021年公司债券年报
投资收益上更是负数......
图表来自：西安市轨道交通集团有限公司2021年度审计报告
但是对TOD模式的使用，西安地铁始终还在门口盘旋。
究其原因，早期西安地铁啃得都是硬骨头，先要让城市人口密集区初步搭建轨道交通骨架，如1、2号线，是人在哪，地铁修到哪，且资金匮乏，无力再完成地铁上盖。
二期建设时，又处于为城市新区服务的角度，以及理念落后的因素，规划时，并未将TOD模式放在方案中。
直到三期规划时，“轨道+物业”的TOD模式才被纳入考虑之中，在今年5月20日西安轨道交通集团在人民网地方领导留言板的回复中，说道：
市轨道集团于2018年已开始研究站城一体化的发展理念，先后调研深圳、成都、上海、北京等站城一体化发展相对较为超前的城市，总结经验，并提出相关意见，并上报政府，市委市政府高度重视，于早期成立了市轨道交通发展工作领导小组，后又成立了TOD领导小组，主导轨道与城市建设的站城一体化发展理念的进一步落实。
相关部门相继出台了 《轨道交通融合设计导则》、《西安市城市轨道交通条例》、《轨道交通用地综合开发规划和土地供应暂行规定（试行）》、《西安市2020-2025年城市轨道交通建设资金筹集方案》等相关文件，指导站城一体化的具体工作的开展。
市轨道集团就站城一体化的发展理念探索出市区共建、区内平衡及城市更新这三种发展模式，并分别与各区（县）展开了切实可行的实践，结合地铁建设对既有、在建和规划场段都做了上盖开发综合利用，并以10号线为例打造了TOD示范线。
目前TOD综合开发也进入实施阶段，2022年将有多个项目出让土地，进入后期综合开发，一级收入将反哺地铁建设。
除打造TOD示范区（县），以及地铁10号线这样每个车站都将规划一个TOD项目，未来将以串珠式发展起来以外，围绕8号线红庙坡站，莲湖区已经规划了红庙坡TOD总部经济项目。
该项目占地134亩，总投资50亿元，依托地铁8号线，拟引进知名企业总部及其产业链上下流企业，打造年产值千亿级的企业集群。
而在债券年报中，西安地铁也表示将贯彻“站城联动”理念，做大做强地铁专项土地储备，强化物业综合开发，同步完成城市更新，着力打造一批高品质城市商业综合体。
转变与创新投融资模式，大力拓展多层次、多元化的融资渠道，充分利用“轨道+物业”的发展模式，实现开发收益回哺地铁建设和运营。
做大做强地铁经济，加强与国内先进地铁公司、知名地产企业的合作，依托其管理、技术优势合作开发。培育并加快自身专业队伍建设，初步形成自主开发大型项目的能力。
拓展投资渠道，着力打造地铁新经济，积极介入轨道交通及配套产业。
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诚然，西安地铁终究有所醒悟，已经开始了自身TOD模式的搭建，但是乐观和计划并不能扭亏为盈，疫情当下，无论是客运收入还是TOD的开发都必须考虑到这方面的影响。
目前，西安还在进行四期规划编制，而在四期规划上报审批直至批复开工后，代表着更大的投入砸向地铁建设，届时，对西安地铁的运营又将是相当巨大的考验。
盈利或者说起码不再亏损，将是未来几年西安地铁与线路建设同样重要的命题。
主笔：解革
审核：Lyna
监制：号称嬉皮
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